11 C 29/2021-34 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou podanou k soudu dne 28. 1. 2021 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že výpověď žalovaného ze dne 23. 9. 2020 Smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání ze dne 1. 12. 2016, ve znění dodatku č. 1 ze dne 25. 9. 2018, doručená žalobci dne 3. 10. 2020, je neoprávněná a není dána po právu. Na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené dne 1. 12. 2016, ve znění dodatku č. 1 ze dne 25. 9. 2018 mezi žalovaným, jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem, je žalobce nájemce prostor sloužících podnikání, a to kancelářských prostor, včetně sociálního zázemí, nacházejících se ve 2. nadzemním podlaží budovy [adresa], jež je součástí a postavené na pozemku parcela č. [anonymizována dvě slova], k. ú. [obec] u [obec], o výměře 90 m². Nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. Žalovaný je výlučným majitelem výše uvedených nemovitostí. Dne 3. 10. 2020 obdržel žalobce od žalovaného prostřednictvím datové schránky přípis ze dne 23. 9. 2020, jehož obsahem je výpověď shora uvedené smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou. Dne 31. 10. 2020, tedy v zákonné jednoměsíční lhůtě, žalobce odeslal a zároveň doručil prostřednictvím datové schránky žalovaného přípis ze dne 30. 10. 2020, jehož obsahem jsou písemné námitky proti shora uvedené výpovědi z nájmu, které odůvodnil tak, že výpověď je neplatná pro rozpor se zákonem. Přípisem ze dne 15. 11. 2020 žalovaný žalobci sdělil, že s námitkami nesouhlasí a trvá na své výpovědi. Žalobce s touto výpovědí z nájmu nesouhlasí, a proto, za zachování zákonného postupu dle ustanovení § 2314 o.z., podává tímto za účelem přezkoumání oprávněnosti této výpovědí tuto žalobu na určení neoprávněnosti předmětné výpovědi shora v uvedené smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Jako důvod neoprávněnosti této výpovědi spatřuje v její neplatnosti pro rozpor se zákonem, kdy výpověď neobsahuje a zcela postrádá odůvodnění, jako základní náležitost. V tomto smyslu pak žalobce spatřuje absolutní neplatnost této výpovědi. Dalším důvodem pro nesouhlas žalobce s výpovědí je žalovaným uvedená tříměsíční výpovědní doba, kdy žalobce je toho názoru, že výpovědní doba má činit 6 měsíců. 2. Žalovaný, ve svém písemném vyjádření k žalobě, navrhl její zamítnutí. K odůvodnění uvedl, že žalovaný dne 1. 12. 2016 uzavřel se [právnická osoba], spol. s r.o., [IČO], spolu s žalobcem smlouvu o nájmu prostor sloužícího podnikání, kdy předmětem nájmu byly nebytové prostory tak, jak je popsal žalobce zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec]. V té době byly tyto prostory ve vlastnictví [právnická osoba], spol. s r.o. Dne 4. 7. 2018 se žalovaný stal vlastníkem pozemku parc. [anonymizována tři slova], zastavěná plocha a nádvoří v k. ú. [obec] u [obec], jehož součástí je stavba [adresa]. Žalovaný se stal právním nástupcem [anonymizována čtyři slova]. ve věci uzavřené předmětné smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 1. 12. 2016. Dne 25. 9. 2018 s účinností od 1. 10. 2018, uzavřeli žalobce a žalovaný dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 1. 12. 2016, kterým došlo v záhlaví smlouvy ke změně subjektu pronajímatele na žalobce a byl upraven článek V. nazvaný Nájemné a zálohy na poplatky a služby. Dne 3. 10. 2020 bylo ze strany žalovaného žalobci doručeno vypovězení smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 1. 12. 2016 ve znění dodatku č. 1 ze dne 25. 9. 2018, a to v tříměsíční výpovědní době, jež byla dána v souladu s článkem IV. předmětné smlouvy. Dne 31. 10. 2020 žalovaný obdržel od žalobce námitky k výpovědi, ve kterých žalobce uvedl, že považuje ustanovení smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání za neplatné a nelze dle něj postupovat, neboť dle § 2312 o.z., jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době. K těmto námitkám zaslal žalovaný žalobci vyjádření s tím, že námitky neakceptuje a trvá na vypovězení nájemního vztahu v tříměsíční výpovědní době, neboť dne 1. 12. 2016 žalobce uzavřel smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání se [právnická osoba], spol. s r.o., ve které se dohodli na tříměsíční výpovědní lhůtě, a poté, co se [územní celek] stalo vlastnickým nástupcem a pronajímatelem předmětného podnikatelského prostoru, odmítl žalobce na výzvu uzavřít novou nájemní smlouvu, akceptoval jen drobné úpravy, viz dodatek [číslo] k předmětné smlouvě. Rovněž žalobci sdělil, že citované ustanovení § 2312 o.z. se na daný smluvní vztah nevztahuje, neboť mezi stranami bylo ujednáno, jinak a toto smluvní ujednání má vzhledem k dispozitivnímu charakteru ustanovení zákona, přednost. Žalovaný je tedy toho názoru, že výpověď podaná žalobci byla oprávněná. Ve smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 1. 12. 2016, ve znění dodatku [číslo] ze dne 25. 9. 2018, byla stanovena výpovědní doba tříměsíční bez nutnosti uvedení výpovědního důvodu. Obecná právní úprava nájemního vztahu uvedená v občanském zákoníku, odůvodněnost výpovědi při nájmu uzavřené na dobu neurčitou, nepředpokládá, pokud není smluvně ujednáno jinak. Uvedení důvodu k výpovědi tak nemá vliv na oprávněnost výpovědi. Zdůraznil, že ustanovení § 2312 o.z. na daný smluvní vztah nedopadá, neboť smluvními stranami bylo ujednáno jinak, přičemž smluvní ujednání má přednost před uvedeným ustanovením mající dispozitivní charakter. V předmětné věci tak došlo k uplynutí tříměsíční výpovědní doby dnem 31. 1. 2021. 3. Na ústním jednání, které bylo nařízeno na den 9. 9. 2021, soud provedl dokazování listinnými důkazy, které měl k dispozici a ze kterých zjistil následující skutkový stav. 4. Ve smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání bylo zjištěno, že byla uzavřena dne 1. 12. 2016 mezi pronajímatelem [právnická osoba], spol. s r.o., [IČO] a nájemcem – společností žalovanou. Předmětem pronájmu byly prostory k podnikání tak, jak byly specifikovány výše v tomto odůvodnění rozsudku. Jednalo se o kancelářské prostory, včetně sociálního zázemí, které se nacházely ve 2. nadzemním podlaží budovy [adresa], postavené na pozemku p. č. [anonymizována dvě slova] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 199 m², k. ú. [obec] u [obec], [územní celek]. Z článku III. této smlouvy vyplynulo, že nájemce je oprávněn užívat tyto nebytové prostory výlučně jako kancelářské prostory. Z článku IV. smlouvy bylo zjištěno, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od 1. 1. 2017 s tím, že nájemní vztah může být ukončen písemnou výpovědí, přičemž výpovědní lhůta byla sjednána 3 měsíce. Dále bylo dohodnuto, že výpovědní lhůta začíná běžet od prvního dne následujícího kalendářní měsíc po dni doručení výpovědi druhé smluvní straně. Z dodatku [číslo] bylo zjištěno, že tento byl uzavřen dne 25. 9. 2018 mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem. Z tohoto bylo zjištěno, že došlo ke změně úvodního ustanovení, přičemž v záhlaví smlouvy došlo ke změně subjektu pronajímatele na [územní celek], [příjmení] [osobní údaje žalovaného], které se stalo výlučným vlastníkem předmětu nájmu, a to s právními účinky ke dni 4. 7. 2018. Dále došlo ke změně ustanovení v čl. V. nazvaném Nájemné a zálohy na poplatky a služby. K jiným změnám smlouvy nedošlo. 5. Z výpovědi ze dne 23. 9. 2020, kterou pronajímatel – žalovaný adresoval na žalobce jako nájemce, bylo zjištěno, že žalovaný vypověděl žalobci smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 1. 12. 2016 ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 25. 9. 2018, a to v tříměsíční výpovědní lhůtě. Výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou je podávána v souladu s článkem IV. smlouvy o nájmu, a počíná běžet od prvního dne následujícího kalendářního měsíce po dni doručení výpovědi druhé smluvní straně. Dále z výpovědi vyplynulo, že smlouva o nájmu byla vypovězena na základě Rozhodnutí Rady [územní celek] konané dne 21. 9. 2020, usnesení číslo [spisová značka]. Z námitek k výpovědi bylo zjištěno, že byly uplatněny dopisem ze dne 30. 10. 2020, ze kterého bylo zjištěno, že dne 3. 10. 2020 byla datovou schránkou [anonymizována dvě slova] doručena a žalobcem přijata zpráva, jejímž obsahem bylo vypovězení smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání tak, jak bylo konstatováno výše. Bylo zdůrazněno, že dle mínění žalobce ustanovení smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené dne 1. 12. 2016 ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 25. 9. 2018, je neplatné a nelze podle něj postupovat, neboť podle zvláštního ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání, § 2312 o.z., jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době. Dle § 2314 o.z., má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, což tímto učinila. 6. Z vyjádření k námitkám ze dne 11. 11. 2020 bylo zjištěno, že s těmito žalovaný nesouhlasí. Poukazoval na ujednání smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 1. 12.