34 C 167/2021-94 — Okresní soud Brno-Venkov

Žalobce se žalobou podanou dne [datum] domáhá vydání rozhodnutí, kterým by soud zavázal žalovaného k zaplacení částky 645.213 Kč. Žalobce uvádí, že s žalovaným uzavřel dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž obsahem byl, ve znění Dodatku [číslo] ze dne [datum], nájem na dobu neurčitou části nebytových prostor v budově [adresa] stojící na pozemcích parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ předmět nájmu“). Podle této smlouvy měl žalovaný k [datum] předmět nájmu vyklidit a předat žalobci, a to na základě výpovědi z [datum] s roční výpovědní dobou. K vyklizení pro prodlení žalovaného došlo až [datum]. Žalobce tvrdí, že mu žalovaný způsobil škodu tím, že mu dne [datum] předal předmět nájmu ve stavu nikoli odpovídajícímu řádnému užívání, když předmětná nemovitost byla silně znečištěna a poškozena nedovolenými úpravami jako např. zazděním některých oken nebo průrazy venkovního a vnitřního zdiva. O výše uvedených nedostatcích byl dne [datum] a [datum] sepsán zápis, ve kterém byl uveden rozsah škod na předmětu nájmu. Protože žalovaný na výzvu žalobce neodstranil na předmětu nájmu vytýkané nedostatky, žalobce tyto odstranil na vlastní náklady, jejichž náhradu po žalovaném požaduje touto žalobou. Žalovaný ve vyjádření k žalobě nárok žalobce neuznal, vznesl námitku promlčení a navrhl soudu zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Žalovaný dále uvedl, že předmět nájmu předal žalobci v řádném stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení při sjednaném účelu nájmu. Uvedl, že za dobu nájmu na nájemném zaplatil přibližně 34 milionů Kč s tím, že žalobce do předmětu nájmu nijak neinvestoval. Dále namítl, že žalobce prováděl pravidelné kontroly a neměl výhrady ke způsobu údržby předmětu nájmu ze strany žalovaného. Žalovaný ve vyjádření dále upozornil na absenci tvrzení žalobce ohledně původního stavu předmětu nájmu při jeho přenechání žalovanému s tím, že je podle jeho názoru nutné žalobu doplnit o tvrzení a důkazy o tomto původním stavu, aby bylo možné posoudit kvalitu údržby předmětu nájmu ze strany žalovaného, resp. existenci vytýkaného poškození. Dále upozornil na absenci tvrzení ohledně konkrétních smluvních ustanovení, které měl svým jednáním žalovaný porušit. Ke vznesené námitce promlčení žalovaný doplnil, že žalobci musel být stav předmětu nájmu znám nejpozději ke dni [datum], tedy ke dni vzniku zápisu z kontrolního dne [datum], ze kterého vyplývá, že žalobce musel nejpozději k tomuto datu vědět o existenci jím tvrzené škody a jejím rozsahu. Byla-li žaloba podána až [datum], pak byla podána po uplynutí promlčecí lhůty a nárok žalobce je tak promlčen. Žalobce v reakci na vyjádření žalovaného uvedl, že má za to, že jím uplatňovaný nárok není promlčen. Uvedl, že se s žalovaným dohodl na prodloužení doby nájmu a předání předmětu nájmu ke dni [datum]. A tedy až tímto dnem, kdy došlo k faktickému předání ze strany žalovaného, se mohl žalobce seznámit s rozsahem škod na předmětu nájmu. Pokud tedy podal žalobu dne [datum], pak ji podal ve lhůtě 3 let od okamžiku, kdy mohl poprvé uplatnit svůj nárok a tento tak nemůže být promlčen. Žalobce uvedl, že žalovaný nebyl schopný předat předmět nájmu dle původní dohody z důvodů výlučně na své straně a žalobce nemohl před předáním předmětu nájmu zhodnotit jeho stav a zjistit případné škody. Z provedených důkazů soud učinil následující závěr o skutkovém stavu. Mezi účastníky bylo nesporné, že došlo k uzavření výše uvedené smlouvy o nájmu nebytových prostor, která ve znění Dodatku [číslo] trvala minimálně do uplynutí výpovědní doby dne [datum], kdy výpovědní doba začala plynout po podání výpovědi z nájmu z [datum] žalovaným a to s roční výpovědní lhůtou. Nesporné je mezi účastníky rovněž to, co bylo předmětem nájmu a dále, že dne [datum] a [datum] byly vyhotoveny zápisy z kontrolního dne obsahující popis závad na předmětu nájmu. Účastníci ještě činí nesporným, že k faktickému vyklizení a předání předmětu nájmu žalobci došlo až dne [datum]. Sporným mezi účastníky zůstává, zda nájemní vztah mezi nimi skončil uplynutím výpovědní doby dne [datum], nebo zda byl mezi účastníky nájem prodloužen dohodou do [datum]. Rovněž je mezi účastníky sporné, zda na předmětu nájmu vznikla škoda porušením povinností žalovaného nebo nikoliv. Mezi účastníky je dále spor o to, zda mohl žalobce uplatnit nárok na náhradu škody již [datum], tedy dne kdy došlo k sepsání zápisu o kontrolním dni, nebo až dne [datum], kdy došlo k faktickému předání předmětu nájmu ze strany žalovaného zpět žalobci. Soud provedl důkaz smlouvou o nájmu nebytových prostor z [datum] uzavřenou mezi žalobcem a osobou [jméno] [příjmení] podnikající ve sdružení pod obchodním jménem [jméno] [příjmení], [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] [obec], [anonymizováno], [IČO] (dále jen„ nájemce“). Z této listiny vzal soud za prokázané, tyto podstatné skutečnosti. Mezi výše uvedenými osobami vznikl nejpozději ke dni [datum] nájemní vztah, jehož obsahem bylo oprávnění osoby [jméno] [příjmení] [anonymizováno 31 slov] výpovědi druhé straně. Žalobce se ve smlouvě dále zavázal předat nejpozději k datu podpisu smlouvy nájemci předmět nájmu, s tím, že nájemce je povinen předmět nájmu převzít, hradit nájem a úhrady za služby, dále provádět běžnou údržbu předmětu nájmu a obnovu povrchových úprav v souladu s běžným opotřebením a v neposlední řadě zajišťovat žalobci součinnost při nezbytných opravách a kontrolách předmětu nájmu. Ve smlouvě je rovněž uvedeno právo nájemce bez souhlasu žalobce provádět změny a rekonstrukce, nezasahují-li do konstrukce budovy a se souhlasem majitele změny, které svou výši přesáhnou částku 50.000 Kč s tím, že v souvislosti s takovými změnami uzavřou strany dohodu o vypořádání takto vložené investice nájemce. Ohledně náhrady škody si strany sjednaly povinnost nájemce nahradit škodu, která vznikla z jeho zaviněného jednání, jakož i z jednání osob, za něž odpovídá. Strany se rovněž dohodly na tom, že smlouva bude účinná dnem podpisu, tedy od [datum], a dále že nájemní smlouva může být měněna či jakkoliv doplňována pouze formou písemného číslovaného dodatku ke smlouvě na základě vzájemné dohody smluvních stran. Z Dodatku [číslo] ze dne [datum] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor soud zjistil, že jejím obsahem jsou pouze sjednané změny výše nájemného a jeho účtování. Soud má proto za to, že tato listina je v předmětném řízení vzhledem k dalším okolnostem nepodstatná. Soud dále provedl důkaz oznámením o změně právní formy ze dne [datum], ze kterého se podává, že s účinností od [datum] došlo ke změně právní formy sdružení [anonymizováno], [IČO], na [právnická osoba], s. r. o., IČ: [osobní údaje žalovaného] s tím, že k [datum] došlo k přechodu všech smluv uzavřených do [datum] na tuto společnost, tedy žalovaného. Z této listiny vzal soud za prokázané, že žalovaný od [datum] nabyl práva a povinnosti z nájemní smlouvy z [datum] ve znění Dodatku [číslo] z [datum]. Z výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] vyplývá, že byla sepsána k datu [datum]. Obsahem této listiny je výpověď nájmu nebytových prostor žalovaným s tím, že nájem skončí uplynutím výpovědní doby k [datum]. Listina rovněž obsahuje podpis žalobce a k podpisu je připojeno„ převzal: [datum]“. Soud má za to, že listina prokazuje, že žalovaný vypověděl nájem písemnou výpovědí doručenou druhé straně dne [datum], kdy nájem s výhradou změny okolností skončí dne [datum]. Zápis z kontrolního dne [datum] obsahuje podrobný výčet poškození na předmětu nájmu s popisem nutné opravy k odstranění nedostatků. Tento zápis je opatřen podpisem žalobce a dále osob [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Z této listiny vzal soud za prokázané, že žalobce dne [datum] provedl kontrolu na předmětu nájmu a shledal existenci jednotlivých poškození a jejich rozsahu. Zápis z kontrolního dne [datum] obsahuje podrobný výčet poškození na předmětu nájmu s popisem nutné opravy k odstranění nedostatků společně se závazkem žalovaného provést takové opravy. Tento zápis je podepsán pouze žalobcem s poznámkou, že žalovaný jej odmítl podepsat. Soud provedl důkaz listinou obsahující e-mailovou zprávu z adresy [email] na adresu [email] ze dne [datum]. Obsahem této zprávy je dotaz advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], zda se druhá strana dostaví ke schůzce [datum] v 15:00 v [obec] k projednání předání a vymezení stavebních úprav, zpráva dále obsahuje seznam žádoucích oprav. Soud provedl důkaz listinou obsahující e-mailovou zprávu z adresy [email] osobě v e-mailové korespondenci označené jako [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]. Obsahem této zprávy je přeposlání obsahu e-mailové zprávy z [datum] a části e-mailové zprávy z [datum] společně se zprávou„ zde jasně zástupce fa [anonymizováno] potvrzuje, že předání je [číslo]“. Přeposlané e-mailové zprávy jsou mezi adresami [email] a [email]. Obsahem přeposlaných e-mailových zpráv je dialog o vypořádání účastníků, který se týká předání předmětu nájmu po jeho skončení a jeho vytýkaných vad. Jako podstatné je v textu vyznačeno,