34 C 232/2021-203 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozsudku, kterým by byla žalovanému uložena povinnost uhradit žalobkyni částku 144.958 Kč s příslušenstvím tvořeným úrokem z prodlení za dobu od 28.4.2021 do zaplacení. V žalobě uvedla, že mezi žalobkyní a žalovaným byla dne 19.1.2019 uzavřena zprostředkovatelská smlouva, jejímž předmětem bylo zprostředkování příležitosti uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí, a to pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] v obci [obec]. Předmět převodu měly představovat bytové jednotky, k jejichž výstavbě se žalovaný zavázal. Mezi smluvními stranami byla sjednána zprostředkovatelská provize ve výši 130.000 Kč a 140.000 Kč bez DPH. Dne 6.9.2019 byla uzavřena rezervační smlouva mezi žalovaným, zájemcem [jméno] [příjmení] a žalobkyní jakožto zprostředkovatelem, předmětem byla bytová jednotka 5 + kk. Zájemce uhradil na účet žalobkyně rezervační poplatek ve výši 144.958 Kč včetně DPH, který měl být započten na kupní cenu. Dne 10.12.2019 byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, na základě této smlouvy zaslala žalobkyně žalovanému uhrazený rezervační poplatek 144.958 Kč. Dodatkem č. 1 ze dne 16.3.2020 došlo ke změně označení nově vzniklých pozemků. Dne 3.3.2021 byla mezi žalovaným a zájemcem [jméno] [příjmení] uzavřena kupní smlouva a následně povolen vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Žalobkyně zajistila na základě zprostředkovatelské smlouvy žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu s [jméno] [příjmení], čímž jí vznikl nárok na úhradu zprostředkovatelské provize ve výši 144.958 Kč, tuto částku vyúčtovala žalovanému fakturou ze dne 13.4.2021, splatnou dne 27.4.2021. Žalovaný úhradu odmítl. Dopisem ze dne 4.5.2021 vyzvala žalobkyně žalovaného k úhradě před podáním žaloby. 2. Ve věci bylo rozhodnuto elektronickým platebním rozkazem, proti kterému podal žalovaný odpor. Ve vyjádření k žalobnímu návrhu žalovaný navrhl zamítnutí žaloby a uvedl, že skutečně realizoval výstavbu a prodej rodinným domů ve [obec], jeden z domů prodal [jméno] [příjmení]. S žalobkyní však žalovaný zprostředkovatelskou smlouvu neuzavřel ani se s ní jinak nedohodl na její činnosti za provizi. Žalovaný rovněž neuzavřel žalobkyní zmiňovanou rezervační smlouvu a dále popřel, že by smlouvy obsahovaly jeho podpisy. Dle tvrzení žalovaného došlo nejspíš ke zfalšování jeho podpisů na uvedených listinách. S žalobkyní žalovaný nikdy nejednal a nepověřil ji prodejem předmětných domů. Při výstavbě domů spolupracoval žalovaný s [jméno] [příjmení], nezmocnil jej však k uzavírání smluv s realitními kancelářemi. Žalovaný nepodepsal ani plnou moc ze dne 1.10.2018 předkládanou žalobkyní, která měla být udělena [jméno] [příjmení]. Žalovaný následně zjistil, že jej [jméno] [příjmení] v řadě záležitostí podvedl a uváděl mu nepravdivé informace. 3. Podáním ze dne 11.10.2021 žalobkyně doplnila, že argumentaci žalovaného považuje pouze za účelovou snahu zbavit se povinnosti hradit žalobkyni provizi. Žalobkyně jakožto zprostředkovatel byla účastna jednotlivých fází výstavby, a to po dobu dvou let. Žalobkyně prostřednictvím svého zástupce jednala opakovaně s žalovaným nejen v předmětné věci, ale i v jiných záležitostech, například nájmu jiné nemovitosti. Na základě smlouvy o smlouvě budoucí vrátila žalobkyně žalovanému zaplacený rezervační poplatek jako součást kupní ceny, což žalovaný přijal, aniž by se o původ této částky zajímal. Důvodem pro vrácení rezervačního poplatku byla potřeba finančních prostředků na dokončení stavby. Žalovaný měl zájem na prodeji nemovitosti. Žalobkyně ve věci jednala s [jméno] [příjmení], s žalovaným začala komunikovat v průběhu prodeje. Žalobkyně byla v dobré víře, že [jméno] [příjmení] je oprávněn jednat za žalovaného. 4. Po provedeném dokazování byl zjištěn následující skutkový stav rozhodný pro posouzení věci. 5. Dle obsahu zprostředkovatelské smlouvy ze dne 19.1.2019 ([číslo listu] spisu a originál listiny v příloze E) měla být smlouva uzavřena mezi žalobkyní a žalovaným, předmětem smlouvy mělo být zprostředkování příležitosti žalobkyní žalovanému uzavřít kupní smlouvu na nemovitosti zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], konkrétně pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] s tím, že žalovaný se měl zavázat na těchto pozemcích zhotovit dva rodinné domy. Za zprostředkování měla být žalobkyni ze strany žalovaného zaplacena provize, a to zápočtem ze složeného rezervačního poplatku kupujícím. Žalovaný zpochybnil pravost svého podpisu na smlouvě s tím, že smlouvu nepodepsal. 6. Dle obsahu rezervační smlouvy ze dne 6.9.2019 ([číslo listu] spisu a originál listiny v příloze D), která měla být uzavřena mezi žalovaným, žalobkyní a [jméno] [příjmení] jakožto zájemcem o koupi nemovitosti měla být předmětem smlouvy bytová jednotka v domě na pozemcích parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Zájemce se měl zavázat uhradit rezervační poplatek ve výši 144.958 Kč na účet žalobkyně jakožto zprostředkovatele. Dále byly sjednány podmínky pro prodej předmětné nemovitosti. Žalovaný zpochybnil pravost svého podpisu na smlouvě s tím, že smlouvu nepodepsal. 7. Dle Smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 10.12.2019 ([číslo listu] spisu) měla být tato smlouva uzavřena mezi žalobkyní, žalovaným a [jméno] [příjmení] jakožto budoucím kupujícím. Dle článku IV. 3. smlouvy bylo konstatováno, že rezervační poplatek ve výši 144.958 Kč byl uhrazen před podpisem smlouvy na účet žalobkyně jakožto zprostředkovatele, který je povinen převést tuto částku na účet žalovaného jakožto budoucího prodávajícího do 5 pracovních dnů od uzavření této smlouvy. Dle dodatku č. 1 ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 16.3.2020 ([číslo listu] spisu) bylo mezi smluvními stranami dohodnuto, že rezervační poplatek 144.598 Kč byl uhrazen před podpisem smlouvy, záloha ve výši 716.990 Kč byla kupujícím uhrazena do 10 dnů od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, druhá část zálohy ve výši 4.960.000 Kč bude uhrazena do 10 dnů od zápisu rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí a zbývající část kupní ceny ve výši 1.030.000 Kč bude uhrazena do 10 dnů od předání jednotky. Dále byla sjednána smluvní pokuta ve výši 379.043 Kč pro případ porušení povinnosti budoucího kupujícího s tím, že složený rezervační poplatek bude na smluvní pokutu započten. 8. Z kupní smlouvy uzavřené dne 3.3.2021 ([číslo listu] spisu) mezi žalovaným jakožto prodávajícím a [jméno] [příjmení] jakožto kupujícím bylo zjištěno, že předmětem převodu byla jednotka [číslo] na pozemku parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa] v obci [obec]. Jednotka zahrnuje byt, spoluvlastnický podíl na společných částech stavby [adresa] a pozemcích parc. č. St [anonymizováno], parc. [číslo] parc. [číslo] o velikosti id. ½. Dle článku II.2. smlouvy byla kupní cena navýšena oproti smlouvě o smlouvě budoucí o částku 50.000 Kč. Dále byla kupní cena snížena o částku 144.958 Kč představující kupujícím uplatněnou smluvní pokutu za prodlení s dokončením stavby a udělením souhlasu s jejím užíváním, které způsobil [jméno] [příjmení]. 9. Z historie transakcí ze dne 12.12.2019 ([číslo listu] spisu) vyplývá, že uvedeného dne byla na účet žalobkyně zaslána [jméno] [příjmení] částka 144, 958 Kč označená jako rezervační poplatek. Zálohovou fakturou ze dne 13.4.2021 ([číslo listu] spisu) vyúčtovala žalobkyně žalovanému částku 144.958 Kč za zprostředkování prodeje předmětné bytové jednotky. Emailovou zprávou ze dne 13.4.2021 ([číslo listu] spisu) se žalobkyně prostřednictvím právního zástupce obrátila na žalovaného s žádostí o úhradu zprostředkovatelské provize. 10. Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 10.12.2019 ([číslo listu] spisu) byl žalovaný zapsán jako vlastník pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí] [obec]. 11. Dopisem ze dne [datum] ([číslo listu] spisu) vyzvala žalobkyně žalovaného prostřednictvím právního zástupce žalobkyně k úhradě částky 144.958 Kč do 10 dnů od doručení výzvy. 12. Dle obsahu nájemní smlouvy ze dne 13.11.2019 ve spojení s plnou mocí a protokolem o předání, které tvoří přílohu nájemní smlouvy ([číslo listu] spisu) byla smlouva uzavřena mezi žalovaným a [jméno] [příjmení] dne 13.11.2019, jako zmocněnec žalovaného vystupoval dle obsahu plné moci [jméno] [příjmení]. 13. Z fotografií ([číslo listu] spisu) je patrný průběh výstavby předmětných domů, jedná se však o skutečnosti bez relevance pro posouzení věci, stejně tak jako fakturovaná částka 3.000 Kč za fotografické práce, vyplývající z faktury ([číslo listu] spisu). 14. Dle odborného vyjádření Policie České republiky [číslo jednací] byly zjištěny padělky podpisů žalovaného na plné moci ze dne [číslo] a na předávacím protokolu ze dne [datum]. Dle vyhodnocení policie ze dne 10.2.2022 ([číslo listu] spisu) nebylo prokázáno podezření ze spáchání trestného činu. 15. Dle obsahu plné moci ze dne 19.1.2019 (příloha A) měl žalovaný zmocnit žalobkyni k uzavření rezervační smlouvy a převzetí rezervačního poplatku, žalovaný zpochybnil svůj podpis na plné moci. Dne 10.10.2019 měl být uzavřen dodatek č. 1 rezervační smlo