5 C 46/2022-221 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou ze dne 2. 3. 2022 se žalobkyně domáhala určení obsahu smlouvy kupní, nahrazení projevu vůle žalované coby prodávající, k uzavření kupní smlouvy s žalobkyní, coby kupující, kterou dojde k prodeji nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , rod. dům, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to za kupní cenu 9 786 185 Kč.2. K odůvodnění žaloby uvedla, že žalobkyně jako budoucí kupující a žalovaná jako budoucí prodávající uzavřeli dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou se žalovaná zavázala dokončit stavbu rodinného domu na pozemku p. č. 1961/4 v k. ú. , adresa, a následně tento pozemek i se stavbou rodinného domu jako jeho součástí převést na žalobkyni, žalobkyně se zavázala ve smlouvě uhradit žalované za pozemek kupní cenu. Strany se rovněž zavázaly k dalším souvisejícím úkonům. Dne , datum, sepsali protokol o předání rodinného domu, žalovaná předala žalobkyni klíče od domu, žalobkyně při prohlídce domu žalované písemně vytkla vady. Dne , datum, byl ke specifikované budoucí smlouvě uzavřen dodatek, kterým smluvní strany posunuli lhůtu pro splnění některých povinností. Geometrickým plánem č. , hodnota, -122/2019 byla z pozemku parc. č. 1961/4 vyčleněna parc. č. 1961/19, odpovídající pozemku zastavěnému rodinným domem. Tato změna číslování parcel byla předvídána ve smlouvě v čl. II. odst. 2 písm. e). Dle článku VI. budoucí smlouvy byly dohodnuty podmínky pro uzavření předvídané kupní smlouvy, kdy a) žalovanému měla být uhrazena žalobkyní kupní cena ve výši , částka, a případně částka za klientské změny, b) výstavba domu měla být dokončena do fáze domu na klíč, rodinný dům měl být zkolaudován, a původní parcela měla být rozdělena na 2 parcely, jednu představující zastavenou plochu a druhou představující zahradu.3. Žalobkyně tvrdila, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy stanovené budoucí smlouvou splnila, když byla v plné výši uhrazena kupní cena, a to platbou ve výši 200 000 Kč před podpisem budoucí smlouvy, což strany budoucí smlouvy potvrdili v budoucí smlouvě. Částka 4 860 000 Kč byla uhrazena žalobkyní bankovními převody před uzavřením dodatku ke smlouvě, přičemž úhradu této částky žalovaná potvrdila v dodatku budoucí smlouvy ze dne , datum, . Částka 4 926 185 Kč byla žalobkyní uhrazena dne , datum, bankovním převodem z prostředků hypotečního úvěru sjednaného žalobkyní. Rovněž formální náležitosti předvídané budoucí smlouvou byly naplněny, když rozhodnutím Městského úřadu Dolní Kounice, č.j. , Anonymizováno, ze dne 7. 10. 2021, bylo povoleno užívání stavby „, Anonymizováno, “ postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , domu bylo přiděleno č. p. , Anonymizováno, . Taktéž došlo k rozdělení pozemku p. č. , Anonymizováno, geometrickým plánem č. , hodnota, , z části předmětného pozemku vznikl pozemek nový, a to p.č. , Anonymizováno, představující pozemek zastavěný rodinným domem, tato změna byla zapsána do katastru nemovitostí. Poté, co žalobkyně naplnila veškeré podmínky stanovené budoucí smlouvou, dopisem ze dne 30. 11. 2021 vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy, v tomto dopise zaslala žalované současně 3 kusy vyhotovení kupní smlouvy, na nichž ověřila svůj podpis. K uzavření kupní smlouvy žalobkyně vyzvala žalovanou opakovaně dopisy ze dne 5. 1. 2022 a ze dne 10. 2. 2022.4. Žalobkyně obdržela od právní zástupkyně žalované dopis z , datum, označený jako odstoupení od smlouvy, jehož obsahem má být právní úkon žalované spočívající v odstoupení od budoucí smlouvy, přílohou dopisu byla plná moc udělená právní zástupkyni žalované.5. Jednání stran v prosinci 2021 nevedlo k dohodě. Žalobkyně má za to, že listinou z , datum, nedošlo k odstoupení žalované od budoucí smlouvy, což tvrdila s odkazem na výpis z obchodního rejstříku žalované, kdy dle plné moci přiložené k dopisu jednal na žalovanou při zmocnění právní zástupkyně toliko jeden z jednatelů. Zmocnění provedené žalovanou tedy nemohlo účinně zmocnit zástupce k nakládání se smluvním závazkem, jehož předmět plnění činil téměř 10 milionů korun. Jinými slovy tento úkon nebyl způsobilý vyvolat zamýšlené účinky odstoupení. Bez ohledu na uvedené žalobkyně tvrdí, že důvody uvedené v odstoupení z , datum, , bez ohledu na jejich nepravdivost, neopravňují žalovanou od smlouvy odstoupit ani podle budoucí smlouvy a ani podle zákona. Tvrdí dále, že skutečnosti uvedené žalovanou v listině z , datum, nenastaly nebo nastaly jinak. Má za to, že na straně žalované existuje i nadále platný závazek uzavřít s žalobkyni kupní smlouvu, jejíž text přebírá a doplňuje s ohledem na předpokládanou délku sporu, a zhoršení kvality neobývaného domu, která by měla jít k tíži žalované.6. Strana žalovaná vznesla námitku místní nepříslušnosti Okresního soudu , adresa, -venkov, která byla usnesením podepsaného soudu ze dne , datum, zamítnuta. Rozhodnutí soudu prvého stupně bylo potvrzeno usnesením Krajského soudu v Brně dne , datum, , č. j. , spisová značka, .7. Žalovaná (č.l. 99–103) navrhla zamítnutí žaloby jako nedůvodné. Má za to, že žalobkyně správně nepochopila uzavřenou smluvní dokumentaci a veškerá svá ústní či písemná jednání vůči žalované ve vztahu k předmětnému rodinnému domu, nyní RD č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , byla vedena tak, jako by mezi účastníky byla uzavřena smlouva o dílo na výstavbu rodinného domu, to až do doby, než ze strany žalované došlo k platnému odstoupení od budoucí kupní smlouvy. Žalobkyně se rozhodla koupit rodinný dům ve fázi, kdy byl stavebně dokončený, a to po opakované návštěvě se svým stavebně-technickým poradcem. Předmětný dům byl rozhodnutím stavebního úřadu ze dne 23. 6. 2021 (PM 24. 6. 2021) povolen pro předčasné užívání, byl tedy již ke dni podpisu budoucí kupní smlouvy dne 20. 8. 2021 fakticky hotový. Žalovaná potvrdila, že dne 3. 9. 2021 předala rodinný dům do předčasného užívání žalobkyni, o předání byl stranami sepsán předávací protokol, jehož součástí byl seznam vad a nedodělků předmětu předání, kde byly popsány zjevné vady a nedodělky, které se žalovaná zavázala odstranit do 30 dnů, tj. do 3. 10. 2021, tedy před kolaudací domu. Mezi podpisem budoucí kupní smlouvy a předáním rodinného domu žalobkyni do předčasného užívání uběhlo pouhých 14 dní. Žalobkyně tedy znala faktický stav rodinného domu. Po předání rodinného domu do předčasného užívání změnila žalobkyně své chování vůči žalované, veškeré své jednání směřovala k výtkám vad díla, a to během září, října a listopadu 2021. Na straně žalované se takto postupně během uvedené doby vytvářelo přesvědčení, že skutečnou vůlí žalobkyně není uzavření kupní smlouvy, jak bylo ujednáno, nýbrž vyjednání nového závazku „pøi vùli žalobkynì nesplnit stávající závazky – uhrazení sjednané kupní ceny“. Již v průběhu října 2021 „se ukázalo, že žalobkynì není schopna dostát svým závazkùm z uzavøené smlouvy a žalovaná byla pøesvìdèena, že vytýkané vady mìly ve skuteènosti vytvoøit pro žalobkyni prostor, aby mohla obnovit jednání o uzavøené smlouvì“. Dne 7. 10. 2021 byl předmětný dům zkolaudován, rozhodnutí o kolaudaci nabylo právní moci dne 12. 10. 2021. Toto rozhodnutí bylo obratem předáno žalobkyni, které vznikla povinnost dle článku V odst. 1 písm. b) budoucí kupní smlouvy uhradit zbylou část kupní ceny do 14 dní (tj. do 1. 11. 2021). V průběhu této lhůty reagoval jednatel žalované na seznam „údajných vad díla“, a to přípisem ze dne 18. 10. 2021, v němž žalobkyni upozornil, že mezi stranami nebyla uzavřena smlouva o dílo, že žalobkyně nekupuje dům podle projektové dokumentace pro stavební povolení, ale dům podle sjednaných standardů, kdy změny při skutečném provádění stavby nejsou vadami ani díla ani předmětu koupě a dále, že smluvní dokumentace opravňuje žalovanou provádět změny předmětu koupě oproti projektové dokumentaci pro stavební povolení při dodržení sjednaných standardů. Pokud se žalovaná rozhodla použít jiné materiály ve stejném standardu, jak bylo smluvně sjednáno, než je uvedeno v projektové dokumentaci pro stavební povolení, pak se nejednalo o vadu. Vysvětlování však nevedlo ke kýženému výsledku, bylo marné, což podle žalované je důkazem, že vůle žalobkyně byla odlišná od písemně projevené vůle, a nebylo nikdy vůlí žalobkyně dodržet písemně sjednané závazky. V dopise ze dne 18. 10. 2021 jednatel žalované sdělil žalobkyni, že pokud nemá zájem za sjednaných podmínek koupit rodinný dům, nebrání se žalovaná ukončení smluvních vztahů dohodou. Nicméně i v dopise z 26. 10. 2021 žalobkyně setrvala na svém přesvědčení, že dům měl být postaven výhradně podle projektové dokumentace a že žalovaná nemůže v průběhu provádění stavby provést změny respektující sjednané standardy předmětu koupě. Žalobkyně navíc žalované stanovila šikanózní lhůty pro předložení projektové dokumentace, listin, které nebyly mezi stranami sjednány, a svými nelegitimními požadavky se snažila dosáhnout změny smluvních závazků. Současně zaslala žalované plnou moc ze dne 26. 10. 2021, v níž p