10 C 32/2025-44 — Okresní soud v Blansku

1. Žalobou došlou soudu dne , datum, se žalobce domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit mu částku uvedenou v I. výroku rozsudku s příslušenstvím s odůvodněním, že dne , datum, uzavřel se žalovanou kupní smlouvu, kterou od žalované koupil bytovou jednotku , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . V čl. 4.10 smlouvy se žalovaný zavázal, že v domě bude provedena dostavba výtahu na náklady vlastníka jednotky č. , hodnota, a stavebníka dle smlouvy o výstavbě, tedy pana , jméno FO, (který je současně jednatel a jediný společník žalované a současně předsedou společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) a ve věcech celého domu, kde se bytové jednotky nacházejí, rozhoduje jako většinový vlastník bytových jednotek dle rozměrů podlahových ploch jednotek). Ze žaloby se dále podává, že shromáždění SVJ dne , datum, přijalo usnesení, dle kterého mají náklady na dostavu výtahu nést vlastníci jednotek, žalobce byl vyzván právním zástupcem SVJ k zaplacení částky , částka, . Uvedená částka představuje škodu vzniklou v důsledku nedodržení smluvní povinnosti žalované vyplývající z čl. 4.10 kupní smlouvy, kterou je žalovaná povinna nahradit žalobci na základě § 2913 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), neboť by k ní nedošlo, kdyby tato povinnost nebyla porušena. Žalobce dále vyjádřil názor, že výstavbu výtahu neplatil pan , jméno FO, a přenesl tyto náklady na vlastníky jednotek. Žalobce dále vysvětlil, že na částce , částka, se dohodl s SVJ v dohodě o narovnání ze dne , datum, , které po něm již více nepožaduje, dle usnesení SVJ po něm totiž byla požadována vyšší částka. Žalovaná byla dne , datum, doručenou výzvou vyzvána k zaplacení do , datum, a ničeho nezaplatila, proto od , datum, žalobce požaduje zákonný úrok z prodlení.2. Žalovaná navrhla žalobu jako nedůvodnou zamítnout s tím, že žalobcem tvrzený nárok na zaplacení nevznikl. Žalovaná učinila nesporným, že žalovaná jako většinový vlastník, zastoupená jednatelem , jméno FO, , a žalovaný jako nabyvatel dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu, na základě které žalovaná převedla vlastnické právo na žalobce k bytové jednotce č., Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Žalovaná namítala, že článek 4.10 kupní smlouvy, o který žalobce opírá svůj nárok, neobsahuje závazek žalované ve vztahu k žalobci, ani ujištění, že by žalovaná měla vymahatelný závazek proti , jméno FO, . Neobsahuje ani ujištění, že stavebník nebo žalovaná zaplatí dostavbu společných částí ze svých prostředků a nebude je požadovat po vlastnících jednotek, kterým byla dostavbou výtahu zhodnocena budova i jejich bytové jednotky. Žalovaná zmínila, že zabudování výtahu v bytovém domě se vstupy do bytů v úrovni 5. a vyššího nadzemního podlaží či podkroví ukládá vyhláška č. 268/2009 Sb. a výtah byl budován pro potřeby celého domu, byla tedy zhodnocena i jednotka žalobce v 3. nadzemním podlaží. Žalovaná upozornila, že v kupní smlouvě je uvedeno, že vlastník jednotky v 5. nadzemním podlaží bude provádět přestavbu jednotky a s tím bude provedena dostavba výtahu. Smlouvu o dílo na dodávku a montáž výtahového zařízení a výtahové šachty uzavřel , jméno FO, se společností , právnická osoba, , IČ: , IČO, , za cenu ve výši , částka, bez DPH, přičemž , jméno FO, cenu za dodávku a montáž výtahu uhradil sám. Žalovaná uzavřela, že není ve věci pasivně legitimována, povinnosti vůči žalobci měl , jméno FO, , který není smluvní stranou kupní smlouvy, a žaloba je nesrozumitelná, žalobce nevymezil druh a právní titul nároku a splatnost.3. Žalobce k odporu v podání ze dne , datum, právně zhodnotil, že výklad čl. 4.10 kupní smlouvy je třeba provádět dle § 555 a násl. občanského zákoníku v neprospěch toho, kdo jej formuloval, tedy žalované, a současně ve prospěch spotřebitele (§ 1812 odst. 2 OZ). Z pohledu průměrného kupujícího má být závazek uvedený v čl. 4.10 kupní smlouvy chápán tak, že náklady na výstavby výtahu neponese kupující (žalobce) ani ostatní vlastníci jednotek. Na shromáždění SVJ dne , datum, bylo přijato usnesení, podle něhož mají náklady na výstavbu výtahu nést vlastníci jednotek, tedy žalovaná nedodržela svůj závazek ze smlouvy, náklady výstavby výtahu nepokryla a přenesla je na jednotlivé vlastníky. Dle žalobce pokud by povinnost žalované nebyla porušena, škoda (ve výši , částka, ) by žalobci nevznikla, příčinná souvislost je tak dána. Žalobce reagoval na výtky žalované stran vad a nesrozumitelnosti žaloby shrnutím skutečností již uvedených v žalobě včetně odkazu na § 2913 odst. 1 o. z. Žalobce trval na tom, že ve věci je pasivně legitimovanou žalovaná, která porušila smluvní závazek, , jméno FO, je pouze zmíněn a skutečnost, že náklady výstavby výtahu fakticky hradil, jsou dle žalobce z hlediska odpovědnosti žalované irelevantní.4. Žalovaná v reakci na poslední podání žalobce v podání ze dne , datum, uvedla, že čl. 4.10 kupní smlouvy neobsahuje zákaz pozdějšího přenosu nákladů Společenstvím vlastníků , adresa, - společenství vlastníků na jednotlivé vlastníky bytů, a dále neobsahuje časový údaj, do kdy je žalovaná povinna výstavbu výtahu na vlastní náklad splnit. Ke splnění údajného závazku žalovaná dosud nebyla žalobcem vyzvána, nenastala tak splatnost a k porušení kupní smlouvy neposkytnutím určitého plnění, resp. prodlením se splněním smluvní povinnosti nemohlo dojít. Dle žalované proto není podstatné, zda formulace závazku bylo něco konat - vybudovat výtah výlučně z vlastních zdrojů, anebo se nějakého jednání zdržet - přenášet náklady na vybudování výtahu na třetí osoby, když žalobce nevyzval žalovanou k plnění. Dále žalovaná namítla promlčení práva žalobce vyzvat ji jako dlužníka k plnění, a to tři roky ode dne následujícího po dni uzavření kupní smlouvy ze dne , datum, , kdy žalobce mohl žalovanou vyzvat k plnění poprvé. Vyjádřila názor, že žalobce promlčecí lhůtu obchází svým nárokem na náhradu škody za porušení smluvní povinnosti. Dále namítla, že žalobce řádně (netvrdí a) neprokazuje vznik příčinné souvislosti mezi porušením smluvní povinnosti a vzniklou škodou. K tomu s odkazem na judikaturu a odbornou literaturu (např. NS 23 Cdo 1788/2021, I. ÚS 312/05, nebo HRÁDEK, J. § 2913. In: ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek VI, (§ 2521-3081). a další) poukázala na kritériem přičitatelnosti, dle kterého je třeba aby bylo prokázáno, že škoda byla ke dni uzavření smlouvy pro škůdce předvídatelná co do příčiny vzniku i její výše. Žalobce netvrdí a neprokazuje, že jemu vzniklá škoda byla pro žalovanou ke dni uzavření kupní smlouvy předvídatelná. Žalovaná naopak uvádí, že jí výše případné škody ke dni uzavření Kupní smlouvy předvídatelná být nemohla, žalovaná nemohla vědět, jak velké náklady při výstavbě výtahu vzniknou a jestli vůbec nějaká částka, případně jak vysoká, připadne v rámci usnesení shromáždění SVJ na bytovou jednotku žalobce. Případně žalobci přiznaná náhrada škody by tak měla být ve výši, jež byla pro žalovanou předvídatelná v době uzavření kupní smlouvy.5. Žalobce v podání ze dne , datum, ještě doplnil, že žalovaná nesprávně kvalifikuje posuzovaný závazek, § 1985 odst. 2 o. z. se k věci nevztahuje, v čl. 4.10 kupní smlouvy není závazek k poskytnutí peněžitého plnění, nýbrž k určitému výsledku či zdržení se. K jeho porušení dochází v okamžiku, kdy nastane nežádoucí následek, tedy přenos nákladů výstavby výtahu na vlastníky jednotek rozhodnutím orgánů SVJ. Námitku žalované o promlčení práva hodnotil jako nepodloženou a irelevantní s tím, že nárok na náhradu škody dle § 2913 o. z. je uplatnitelný od vzniku škody. Žalobce dále trval na tom, že tvrdí existenci příčinné souvislosti, opět k tomu shrnul svá tvrzení a rozebral otázku teorie podmínky v poměrech posuzované věci. K předvídatelnosti výši škody poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1788/2021 a nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 312/05 s tím, že postačuje předvídatelnost druhu (typu) majetkové újmy. Uzavřel, že v případě žalobce se nejedná o vzdálený, nepřímý či vícenásobně podmíněný následek a příčinná souvislost mezi vznikem škody a porušením smluvní povinnosti žalované je dána.6. Na základě provedeného dokazování listinami a shodnými tvrzeními účastníků byl zjištěn následující skutkový stav. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná jako prodávající, zastoupená jednatelem , jméno FO, , a žalobce jako kupující uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, na základě které žalovaná převedla vlastnické právo na žalobce k bytové jednotce č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Z uvedené kupní smlouvy bylo dále zjištěno, že dle čl. 1.2 se uvedená budova nachází na , adresa, , č. o. 20, , adresa, a převáděná jednotka byla vymezena Prohlášením vlastníka budovy ze dne , datum, , kdy se jedná o první převod jednotky do vlastnictví. Dle čl. 1.3 kupní smlouvy prodávající uzavřel Smlouvu o výstavbě ohledně přestavby jednotky č. , hodnota, a rozdělení této jednotky na dvě jednotky , Anonymizováno, a , Anonymizováno, s , jméno FO, , přičemž toto rozdělení je dek