11 C 32/2025-53 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se žalobou ze dne 17. 3. 2025 domáhal po žalované úhrady částky 238 000 Kč. Uvedl, že se stal na základě kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020 vlastníkem nemovitosti, konkrétně domu bez čísla popisného stojícího na pozemku parcelní číslo St. , hodnota, v katastrálním území , adresa, . Dále uvedl, že předmětný dům užívá žalovaná, aniž by jí k jeho užívání svědčilo jakékoli právo, tedy užívá ho bez právního důvodu a na úkor žalobce se tím obohacuje. Měl za to, že bezdůvodné obohacení se rovná běžnému nájemnému za dům, které dle znaleckého posudku č. , hodnota, zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, v řízení vedeném u Okresního soudu v Berouně pod sp. zn. 18 C 17/2024, činilo v roce 2023 částku 14 000 Kč měsíčně. Po žalované se domáhal úhrady bezdůvodného obohacení za 17 měsíců (říjen 2023 až únor 2025 včetně) po 14 tisících korunách, tj. celkem 238 000 Kč. Uvedl, že žalovanou vyzval předžalobní výzvou k úhradě bezdůvodného obohacení, avšak ta na ni nereagovala a ničeho neuhradila.2. Žalovaná uvedla, že s žalobou nesouhlasí. Uvedla, že obdobná věc je řešena i v řízení vedeném u Okresního soudu v Berouně pod sp. zn. 18 C 17/2024, ve kterém žalovaná uplatnila nárok na úhradu bezdůvodného obohacení ze strany žalobce, a to za užívání pozemku parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , a stejný nárok tedy uplatňuje i v předmětném řízení, a to za období od října 2023 do března 2025 včetně. Podle znaleckého posudku zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, činí bezdůvodné obohacení na straně žalobce za užívání pozemku parc. č. , hodnota, částku 3 200 Kč měsíčně, tedy za období od října 2023 do března 2025 celkem 57 600 Kč. Žalovaná dále uvedla, že v předmětné věci není pasivně legitimována, když v předmětném domě po celou dobu žije její syn, pan , jméno FO, , který dům vlastnil před žalobcem a nadále v jeho užívání kontinuálně pokračuje, přičemž žalovaná je pouze členem jeho domácnosti.3. K uplatněné obraně žalované žalobce uvedl, že žalobkyně těží ze svého nepoctivého či protiprávního jednání, kterému se neposkytuje právní ochrana, neboť právě žalovaná, která užívá dům bez právního důvodu, a naopak protiprávně brání žalobci užívat jeho majetek. Stejně tak žalobce nesouhlasí s obranou žalobkyně spočívající v nedostatku její pasivní legitimace, když uvedl, že v řízení vedeném u Okresního soudu v Berouně pod sp. zn. 10 C 402/2023 byla žalované pravomocně uložena povinnost předmětný dům vyklidit a v řízení vedeném u Okresního soudu v Berouně pod sp. zn. 18 C 17/2024 byla žalované zatím nepravomocně uložena povinnost uhradit náhradu z titulu bezdůvodného obohacení, a je tedy nepochybné, že žalovaná užívá předmětný dům protiprávně a bezdůvodně se na úkor žalobce obohacuje.4. Na základě provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav.5. Z kupní smlouvy ze dne 17. 12. 2020 soud zjistil, že žalobce nabyl rozestavěnou budovu na pozemku parc. č. St. , hodnota, v katastrálním území , adresa, od insolvenčního správce dlužníka , jméno FO, .6. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je zapsán na LV číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, jako výlučný vlastník rozestavěné stavby umístěné na stavební parc. č. St. , hodnota, , a to na základě smlouvy kupní ze dne 17. 12. 2020 s právními účinky zápisu k 11. 1. 2021.7. Z informace o nemovitosti soud zjistil, že žalovaná je zapsána na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, jako vlastník stavební parcely parc. č. St. , hodnota, a parcely parc. č. , hodnota, .8. Ze znaleckého o posudku č. , hodnota, zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny, odhady a se specializací na nemovitosti ze dne 10. 11. 2024, ve spojení s výpovědí znalce soud zjistil, že rozestavěná stavba přesahuje stavební pozemek parc.č. St. , hodnota, a zasahuje zastavěnou plochou i do zahrady parc. č. , hodnota, , a to podstatným způsobem. Zároveň znalec potvrdil, že přístup k rozestavěné stavbě je možný pouze přes zahradu parc. č. , hodnota, a přes ní rovněž vede přístupová komunikace pro auto do garáže, resp. garážového státní, které je součástí rozestavěné stavby. Celková zastavěná plocha rozestavěnou stavbou ve vlastnictví žalobce včetně přístupu k domu činí 216 m². Znalec stanovil hodnotu tržního nájemného za užívání domu s právní vadou představovanou skutečností, že dům stojí na pozemku jiného vlastníka a jediný přístup k domu je rovněž přes pozemek jiného vlastníka tato situace není mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemků vyřešena. Při stanovení hodnoty tržního nájemného pak vycházel ze srovnatelných nemovitostí v místě, když do vzorku zařadil takové rodinné domy, které měly garáž či garážové stání (tj. umožňovaly parkování přímo u domu) a zároveň neměly velkou zahradu (neboť zahrada nacházející se u domu žalobce je ve vlastnictví žalované, a tedy jejím užíváním se žalovaná neobohacuje). S odkazem na takto zvolený srovnávací vzorek nemovitostí znalec určil hodnotu tržního nájemného v místě za dům bez právní vady. Právní vadu pak ohodnotil jako tržní nájem zastavěného pozemku, tj. té části, která je jednak zastavěna samotným domem a jednak v rozsahu nezbytně potřebném k příchodu a průjezdu k domu do garážového stání, které je součástí vlastní stavby domu a z nějž je vchod do domu. Hodnotu tržního nájemného pak znalec stanovil jako rozdíl tržního nájemného domu bez vady a domu s vadou. Výši tržního nájemného za užívání rozestavěné stavby ve vlastnictví žalobce učil částkou 9 700 Kč měsíčně pro rok 2021 a 2022 a částkou 10 800 Kč pro rok 2023. Znalec rovněž určil tržní nájemné za užívání pozemkové parcel parc. č. st. , hodnota, a zahrady parc. č. , hodnota, , a to pouze v rozsahu v němž jsou tyto parcely přímo dotčeny, zastavěny, stavbou a v rozsahu, který je třeba k příchodu a příjezdu ke stavbě. Tržní nájemné za pozemky ve vlastnictví žalované určil částkou 2 800 Kč měsíčně pro rok 2021 a 2022 a částkou 3 200 Kč pro rok 2023. Znalec ve znaleckém posudku osvětlil použití metody ocenění včetně důvodu, proč nemohl v této konkrétní věci stanovit obvyklé nájemné, a byl tedy nucen stavit nájemné tržní.9. Z protokolu o jednání před soudem 1. stupně 18 C 17/2024 ze dne 6. 2. 2025 soud zjistil, že znalec výslovně uvedl k námitce žalobce, že pokud by měl uvažovat o právní vadě postihující pouze průchod, a nikoliv průjezd k domu přes pozemek žalované, byl by nucen zvolit jiný vzorek srovnávacích nemovitostí, a to takový, kdy příjezd k domu není umožněn, není umožněno ani jiné parkování na společně oplocené parcele a vchod do domu se nachází ve větší vzdálenosti od veřejné komunikace. Změnou srovnávacího vzorku nemovitostí, by došlo ke snížení hodnoty tržního nájemného za dům jako takový. Taková situace však u posuzované nemovitosti není, neboť dům má kryté garážové stání jako součást domu a příjezd k domu je rovněž možná.10. Z předžalobní výzvy ze dne 4. 3. 2025 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za období od měsíce října 2023 do 1. 3. 2025, to znamená za 17 měsíců, ve výši 238 000 Kč.11. Z rozsudku Okresního soudu v Berouně ze dne 1. 3. 2024, č. j. 10 C 402/2023-86, který nabyl právní moci dne 23. 4. 2024, soud zjistil, že žalované byla tímto rozsudkem uložena povinnost vyklidit rozestavěnou stavbu postavenou na pozemku parc. č. st. , hodnota, a vyklizenou ji předat žalobci do třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku.12. Návrh žalované na provedení důkazu výslechem jejího syna , jméno FO, soud zamítl a tento důkaz neprováděl, jelikož již měl skutkový stav za dostatečně prokázaný a provádění důkazu svědeckou výpovědí by bylo nadbytečné a v rozporu s hospodárností řízení.13. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázaný skutkový stav, dle něhož je žalobce vlastníkem rozestavěné stavby na pozemcích ve vlastnictví žalované parc. č. st. , hodnota, a zahradě parc. č. , hodnota, v kat. úz. , adresa, , přičemž k domu není možný jiný přístup a příjezd než přes pozemek žalované parc. č. , hodnota, . Žalovaná užívá rozestavěnou stavbu ve vlastnictví žalobce, aniž by jí k jejímu užívání svědčil právní titul (nájem výpůjčka apod.). Žalobce nabyl rozestavěný dům, aniž by měl zajištěn právní titul pro užívání pozemků ležících pod stavbou a přístup a příjezd k domu. Právní titul pro užívání si nezajistil od žalované ani později, tedy žalobce užívá část pozemků ve vlastnictví žalované v rozsahu zastavěné plochy a přístupu a příjezdu k domu bez právního důvodu.14. Po právní stránce soud věc posoudil podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), dle něhož kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, kter