7 C 252/2022-116 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobkyně se domáhala na žalované zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že uzavřela s žalovanou dne 9.8.2021 Výhradní dohodu o zprostředkování ve znění Dodatku č. l ze dne 2.10.2021. Na základě této žalobkyně pro žalovanou opatřila zájemce o koupi – pana [jméno] [příjmení], když s tímto zájemcem a žalovanou jako prodávající následně žalobkyně uzavřela Dohodu o koupi nemovitostí ze dne dne 3.10.2021. Zájemce současně na důkaz svého vážného zájmu o koupi předmětné nemovitosti uhradil na účet žalobkyně blokační úhradu ve výši 300 000 Kč. Na základě Smlouvy se dle bodu 2 Smlouvy zájemce a žalovaná jako prodávající zavazují uzavřít kupní smlouvu a žalobkyně jako RK se zavazuje vykonávat činnosti sjednané ve smlouvě. V bodu 2 bylo taktéž ujednáno, že Smlouva je smlouvou o smlouvě budoucí kupní. V bodu 5 pak smluvní strany prohlásily, že uzavřením Smlouvy žalobkyně obstarala žalované jako prodávající a zájemci příležitost k uzavření kupní smlouvy a žalobkyni tak vznikl nárok na provizi ve výši 300 000 Kč, kterou se dle bodu 2.1 Výhradní dohody o zprostředkování zavazuje hradit žalovaná. Žalobkyni vznikl nárok na provizi, když žalované obstarala reálnou a možnou příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, neboť ji umožnila jednat s vážným zájemcem vlastnicím peněžní prostředky na zaplacení kupní ceny. K úhradě byla žalovaná vyzvána výzvou ze dne [datum] a předžalobní výzvou ze dne [datum], nic však neuhradila. Současně se žalobkyně domáhá zákonného úroku z prodlení od [datum], a to od uplynutí sedmi denní lhůty k plnění stanovené předžalobní výzvou, která byla žalované dodána dne [datum]. 2. Žalovaná nesouhlasila s žalobou s tím, že realitní kancelář ji nesehnala adekvátního zájemce v adekvátním čase dle smluv, kdy opakovaně upozorňovala na nutnost prodeje do konce roku, s ohledem na hrozící exekuci. Má za to, že by žalobkyně neměla dostat provizi z takového prodeje, který se neuskutečnil. Byla by ochotna uhradit adekvátní reálné náklady, což představuje u běžných realitních kanceláří částku 50 000 až 80 000 Kč. K vlastnímu jednání s makléřem uvedla, že se jednalo o švagra. Při uzavření smlouvy 9.8.2021 ho informovala o vzniklé situaci, kdy měla soud s bývalým manželem. Upozorňovala ho, že je potřeba nemovitost prodat do konce roku, aby předešla problémům. Pojala podezření, že kupující záměrně zdržuje úhradu rezervace, reagoval až na opakované urgence. Po cca 14 dnech po úhradě rezervace žádala ústně makléře o doložení finanční způsobilosti kupujícího, následovaly opakované žádosti. Kupující reagoval až 21.12.2021 a neověřenou způsobilost dodal až 22.12.2021 v den vypršení rezervační smlouvy. Z její strany byla smlouva připomínkována v říjnu a poslední 9.11.2021, kupující zareagoval až 22.12.2021 s tím, že úhrada bude dle toho neověřeného papíru až 10.3.2021, s čímž nemohla souhlasit. Opakovaně uvedla, že chtěla prodejem nemovitosti předejít exekuci na nemovitost. 3. Provedeným dokazováním vzal soud za zjištěno, že byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena: a) písemná formulářová Výhradní dohoda o zprostředkování dne 9.8.2021, kterou se žalobkyně zavázala obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o Nemovitost kupní smlouvu o smlouvě budoucí a žalovaná, jako klient se zavázala uhradit RK provizi. Dle ujednání splatnost provize není vázána na uzavření Smlouvy. Nemovitosti, jehož vlastníkem byla žalovaná dle KN, byly řádně specifikovány v bodě 3. Výše kupní ceny byla dohodnuta ve výši [částka], včetně provize 4% + DPH. Dle bodu 5.2 RK vznikne nárok na provizi, i když bude Smlouva uzavřena do 1 roku po skončení Dohody, pokud bude uzavřena mezi klientem a zájemcem opatřeným RK. Dohoda byla uzavřena do [datum] s tím, že pokud RK oznámí klientovi opatření zájemce o nemovitost, je dohoda prodloužena o 2 měsíce od oznámení, avšak nejdéle na dobu 6 měsíců do doby účinnosti této Dohody. V bodě 10 byly stanoveny povinnosti klienta, kdy v bodě 10.3 klient (jeho zástupce) prohlašuje, že je oprávněn uzavřít Dohodu, že na Nemovitosti neváznou žádné dluhy, právní vady (nájem, zástavní právo, věcná břemena atd) či faktické vady. V případě, že klient poruší některou z povinnosti uvedených v čl. 10 Dohody, je povinen zaplatit RK smluvní pokutu ve výši provize. Dodatkem č. l k Dohodě o zprostředkování ze dne 9.8.2021 strany ujednali změnu původního znění: Jaká je výše kupní ceny včetně provize? [částka] toho provize 4% + DPH na nové znění: [částka] z toho provize 300 000 Kč, včetně DPH. Podepsáno dne [datum]. b) písemná formulářová Dohoda o koupi nemovitosti dne 3. 10. 2021, mezi žalovanou jako prodávající, [jméno] [příjmení], jako zájemcem, a Realitní kanceláří – žalobkyní, zastoupenou makléřem [jméno] [příjmení]. Předmětem dohody byly nemovitosti žalované specifikované v bodě 3. v souladu s katastrem nemovitostí. Výše kupní ceny, včetně provize stanovena částkou 6 600 000 Kč. Dle bodu 5.1 smluvní strany tímto prohlásily, že uzavřením Dohody jim RK obstarala příležitost k uzavření smlouvy a RK tak vznikl nárok na provizi. Provize je sjednána s Prodávajícím v Dohodě o zprostředkování. Dle bodu 5.2 Pokud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení Prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se Zájemce místo prodávajícího uhradit RK provizi za obstarání příležitosti k uzavřením Smlouvy s prodávajícím ve výši BÚ. Splatnost provize není vázána na uzavření Smlouvy. Zánikem Dohody není dotčeno právo RK na provizi. Bod 7 Výše blokační úhrady stanovena ve výši 300 000 Kč. V případě neuhrazení v hotovosti převést do 14 pracovních dní na účet RK s uvedením variabilního symbolu. Dohoda byla uzavřena do [datum]. Povinnosti prodávajícího uvedeny v bodě [číslo] Uzavřít na výzvu zájemce dle čl. 12 dost. [číslo] Dohody nejpozději do 1 měsíce od vyzvání Smlouvy (vyjma situace, kdy zájemce neprokáže schopnost financovat koupi nemovitosti) Pokud zájemce vyzve Prodávajícího k uzavření Smlouvy, neskončí dohoda dříve než za 1 měsíc od vyzvání Zájemcem. Bod [číslo] Zájemce se zavazuje vyzvat Prodávajícího nejpozději do konce doby trvání dohody k uzavření smlouvy. [číslo] Dostavovat se na naplánované schůzky a jednat o podmínkách Smlouvy s Prodávajícím a RK. [číslo] Jednoznačně prokázat Prodávajícímu a RK do konce trvání Dohody schopnost financovat celou kupní cenu Nemovitosti. Tento dokument byl podepsán elektronicky pomocí služby [webová adresa]. Unikátní odkaz k zobrazení a podpisu dokumentů byl odeslán na adresu [anonymizováno] mail. com, indetita ověřena formou SMS na tel. čísle žalované. Podepsáno žalovanou [datum] v 11.30 hod. Zájemcem podepsáno [datum] v 11.23 hod. 4. Z čestného prohlášení sepsaného dne 22.12.2021 bylo zjištěno, že tímto [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], že zapůjčí panu [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem [adresa], částku ve výši [částka], nejpozději do 10.3.2022 na úhradu kupní ceny na nemovitosti, které jsou specifikovány v souladu s katastrem nemovitostí a shodují se s nemovitosti uvedenými v dokumentech a) b) Opatřeno vlastnoručním nečitelným podpisem, bez úředního ověření. 5. Z e-mailu ze dne [datum] odeslaného advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] příjemcům [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalované] bylo zjištěno, že tímto byl zaslán návrh kupní smlouvy s vyznačenými připomínkami kupujícího a současně čistopis, přičemž kupující současně v souladu s čl. 12 rezervační smlouvy vyzývá prodejce k uzavření kupní smlouvy v jím předloženém znění. Pro úplnost je předkládáno i znění kupní smlouvy s připomínkami prodávající s komentářem zasilatele. 6. Z návrhu kupní smlouvy a smlouvy o úschově mezi žalovanou (verze KS 4 [datum]) jako prodávající a [jméno] [příjmení], jako kupujícím a vedlejším účastníkem žalobkyní bylo zjištěno, že předmětem kupní smlouvy byly předmětné nemovitosti žalované. [příjmení] kupující se zavázala straně prodávající za předmět převodu zaplatit celkovou kupní cena ve výši [částka], částku ve výši 300 000 Kč složila strana kupující u zprostředkovatele dne [datum], jako zálohu na kupní cenu. Provize činí 300 000 Kč. Zprostředkovatel se zavazuje bezplatně poskytnout svůj bankovní účet zřízení v souladu se zákonem, úschovný účet …….. Předmětem úschovy je část kupní ceny ve výši [částka], kterou uhradí strana kupující takto: 2.1 Částku ve výši [částka] uhradí strana kupující z vlastních prostředků bezhotovostním převodem na úschovní účet, pod variabilním symbolem a specifickým symbolem, a to nejpozději do ……… Návrh není datován ani podepsán stranami. 7. Z listiny Saldo zakázky MMR bylo zjištěno, že dne [datum] byla přijata platba 300 000 Kč platba z účtu [příjmení] [jméno]. 8. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že je manžel žalované. Již na počátku upozornil na to, že má problém s krátkodobou i dlouhodobou pamětí po úrazu mozku. Nebyl schopen sdělit své osobní údaje. V trestním řízení byl u něj zadán znalecký posudek, následně chtějí řešit svéprávnost s tím, že by manželka byla jmenována jeho opatrovnicí. [