16 C 19/2025-95 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobci se žalobou podanou u Okresního soudu v , adresa, dne , datum, domáhali zaplacení částky , částka, s příslušenstvím představující náhradu za zhodnocení bytu č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, ve vlastnictví žalovaného, které provedla žalobkyně v letech , Anonymizováno, . Žalobci konstatovali, že smlouvu o nájmu bytu uzavřela s žalovaným žalobkyně dne , datum, na dobu neurčitou, přičemž následnými dodatky docházelo opakovaně k prodlužování nájmu bytu, naposledy do , datum, . Nájem bytu však zanikl dohodou ke dni , datum, . V souvislosti se zánikem nájmu bytu žalobci vyzvali žalovaného k uhrazení částky představující zhodnocení bytu provedeného žalobkyní, neboť dle jejich názoru lhůta pro uplatnění tohoto nároku začala plynout až od skončení nájmu. Výši požadované částky žalobci odůvodnili odhadem zpracovaným , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy rozdíl mezi hodnotou bytu ke dni převzetí a tržní hodnotou bytu po rekonstrukci představoval , částka, . Jelikož se žalovaný dostal do prodlení s úhradou předmětné částky, požadovali žalobci zaplacení zákonného úroku z prodlení od , datum, do zaplacení.2. Žalovaný nárok žalobců neuznal co do důvodu ani co do výše, přičemž konstatoval, že žalobkyni byl na základě jejích žádostí z , datum, a , datum, udělen souhlas s provedením určitých úprav bytu s tím, že ve všech případech pronajímatel podmínil udělení souhlasu tím, že úpravy budou provedeny na náklady nájemníka a v případě vrácení bytu nebude nájemník uplatňovat finanční vyrovnání. Tuto podmínku žalobkyně akceptovala tím, že požadované úpravy provedla. Současně žalovaný vznesl námitku promlčení, neboť nájemní smlouva uzavřená dne , datum, zanikla uzavřením nové smlouvy o nájmu bytu dne , datum, , což vyplývá z části VII. bod 7.3 nájemní smlouvy. Žalovaný má za to, že od toho data začala plynout tříletá obecná promlčecí lhůta, kdy ke dni podání žaloby bylo právo na zaplacení zhodnocení bytu promlčeno. Žalovaný současně nesouhlasil s oceněním zhodnocení předmětného bytu provedeného , tituly před jménem, , jméno FO, . Vzhledem k těmto skutečnostem navrhl žalovaný zamítnutí žaloby v celém rozsahu.3. Žalobci námitku promlčení považovali za nedůvodnou s tím, že uzavřením nájemní smlouvy ze dne , datum, došlo k novaci závazku, kdy původní nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou byla změněna na dobu určitou a následně prodlužována dodatky nájemní smlouvy. Žalobci namítli, že je nutné spatřovat rozdíl mezi pojmy zrušení a zánik nájemní smlouvy, kdy přesto, že v bodě 7.3 nájemní smlouvy z , datum, se hovoří o zrušení veškerých nájemních smluv, nelze s přihlédnutím k dalším částem nájemní smlouvy v předmětném ustanovení spatřovat ujednání, které by vedlo k zániku nájmu sjednaného nájemní smlouvou ze dne , datum, . Podle názoru žalobců zánik oprávnění nájemce byt nadále užívat je vázán na obnovení dispozičního práva pronajímatele k předmětu nájmu. Vůlí smluvních stran bylo pokračovat v nájemním vztahu kontinuálně, bez přerušení. Dle názoru žalobců nebyla na straně účastníků nájemní smlouvy vůle původní nájemní vztah ukončit, neboť byt nebyl předán pronajímateli, nebyla provedena kontrola stavu bytu ani vyúčtování služeb. Jelikož nájem bytu zanikl ke dni , datum, , pak k promlčení práva žalobců na zaplacení zhodnocení bytu nedošlo.4. Z informací o pozemku, ze smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, , z pravidel pro užívání bytu, z protokolu o převzetí bytu ze dne , datum, , ze smlouvy o nájmu pro bydlení ze dne , datum, , z pravidel pro užívání bytu ze dne , datum, , ze smlouvy o nájmu pro bydlení č.j. , Anonymizováno, ze dne , datum, , ze smlouvy o nájmu pro bydlení ze dne , datum, , z pravidel pro užívání bytu ze dne , datum, , ze smlouvy o nájmu pro bydlení č. j. , Anonymizováno, ze dne , datum, , ze smlouvy o nájmu pro bydlení č. j. , Anonymizováno, ze dne , datum, , z dohody o zániku nájmu ze dne , datum, a ze zápisu o předání bytu z , datum, má soud za prokázané, že mezi žalobkyní, dříve , jméno FO, , a žalovaným byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu bytu č. , hodnota, v , Anonymizováno, . podlaží domu č.p. , adresa, ve vlastnictví žalovaného, a to s účinností od , datum, na dobu neurčitou. Součástí smlouvy o nájmu bytu byla pravidla pro užívání bytu ze dne , datum, a protokol o převzetí bytu ze dne , datum, , z jehož obsahu vyplývá, že byt byl předán bez zjevných závad po vzájemné dohodě mezi nájemníky s novým vymalováním. Dne , datum, byla uzavřena nová smlouva o nájmu bydlení mezi žalobkyní a žalovaným, kdy předmětem nájmu byl totožný byt, avšak nájem bytu byl sjednán od , datum, na dobu určitou do , datum, . V části VII. bod 7.3. nájemní smlouvy se uvádí, že podpisem smlouvy se dohodou obou stran ruší veškeré nájemní smlouvy uzavřené mezi stranami této smlouvy. Jedinou nájemní smlouvou, která byla v rozhodném období uzavřena mezi stranami této smlouvy, byla nájemní smlouva z , datum, . Dodatkem ke smlouvě o nájmu pro bydlení ze dne , datum, došlo k prodloužení doby trvání nájmu do , datum, . Dne , datum, byla uzavřena zcela nová smlouva o nájmu, kde jako nájemci figurovali již oba žalobci jako manželé. Předmětem nájmu byl stejný byt, přičemž nájem byl sjednán od , datum, na dobu určitou do , datum, . Rovněž i v této smlouvě je v části VII. bod 7.3. uvedeno ujednání stran, že podpisem této smlouvy se ruší veškeré nájemní smlouvy uzavřené mezi stranami této smlouvy. Součástí nájemní smlouvy byly rovněž pravidla pro užívání bytu ze dne , datum, . Na základě dodatků k této nájemní smlouvě ze dnů , datum, a , datum, byl nájem bytu opakovaně prodloužen, a to nejdříve do , datum, a následně do , datum, . Písemnou dohodou účastníků ze dne , datum, došlo k zániku nájmu došlo ke dni , datum, .5. Z žádosti o souhlas k provedení úprav v bytě č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, (dále též předmětný byt) ze dnů , datum, , , datum, a , datum, , ze souhlasu , právnická osoba, s úpravami v bytě ze dnů , datum, , , datum, a , datum, , z faktur č. , hodnota, ze dne , datum, a č. , hodnota, ze dne , datum, , ze zápisu o předání bytu z , datum, , ze sdělení , právnická osoba, ve věci náhrady za zhodnocení bytu ze dne , datum, a , datum, , ze sdělení města , adresa, , odbor kancelář tajemníka, ze den , datum, , z odhadu č. , Anonymizováno, tržní hodnoty předmětného bytu zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, a z předžalobní výzvy ze dne , datum, má soud za prokázané, že dne , datum, požádala žalobkyně , právnická osoba, , subjekt spravující byty ve vlastnictví města , adresa, , o možnost provést úpravy v předmětném bytě, a to záměnu kovových zárubní za dřevěné, nalepení stropních polystyrenových kazet v koupelně, položení plovoucí podlahy v předsíni, v kuchyni a v obývacím pokoji, položení dlažby v koupelně a WC, přemístění vestavěné skříně z kuchyně do předsíně, obložení stěny bytového jádra dřevem v kuchyni s tím, že úpravy v bytě budou provedeny na náklady nájemníka. Z vyjádření , právnická osoba, k této žádosti ze dne , datum, vyplývá, že s provedením předmětných úprav Hospodářská správa souhlasí, mimo jiných podmínek nepodstatných pro skutkový stav věci, za podmínky, že úpravy budou provedeny zcela na náklad nájemníka a v případě vrácení bytu nebude nájemník uplatňovat finanční vyrovnání. Se záměnou ocelových dveřních zárubní nebyl vysloven souhlas. Úpravy měly být provedeny do , datum, . Dne , datum, žalobkyně požádala o další souhlas s provedením úprav v předmětném bytě, a to vybourání původního bytového jádra a vyzdění nového z materiálu ytong. V žádosti žalobkyně je uvedeno, že oprava bude provedena na vlastní náklady nájemnice a zůstane zachován původní půdorys bytu. Současně zde žalobkyně uvedla, že o úpravu v bytovém jádru žádala již dopisem z , datum, , avšak od těchto úprav bylo upuštěno, neboť se žalobkyně rozhodla provést celou rekonstrukci koupelny a WC až následně. Na předmětnou žádost bylo reagováno přípisem , právnická osoba, dopisem z , datum, , ve kterém byl vysloven souhlas s provedením úprav za podmínky, že úpravy budou provedeny zcela na náklad nájemníka a v případě vrácení bytu nebude uplatňováno finanční vyrovnání. Žalobkyně v této souvislosti předložila fakturaci týkající se rekonstrukce koupelny a WC, kdy celková částka představovala ke dni , datum, , Anonymizováno, včetně DPH. Další faktura vystavená , jméno FO, za cenu zednických prací při rekonstrukci bytu představovala částku , částka, . Dne , datum, žalobkyně žádala o provedení dalších úprav předmětného bytu, a to vybourání komory, avšak s těmito úpravami , právnická osoba, přípisem ze dne , datum, nesouhlasila. Ze sdělení , Anonymizováno, ze dnů , datum, a , datum, k žádosti žalobkyně ve věci náhrady za zhodnocení bytu vyplývá, že po poradě s právním oddělením , právnická osoba, v , adresa, žádosti o finanční náhradu nelze vyhovět. Ze zprávy z , datum, vyplývá, že žádost žalobkyně byla projednána na 33. schůzi Rady města , adresa, dne , datum, , přičemž žádost nebyla ze strany , Anonymiz