16 C 158/2018-197 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 44.456 Kč s úrokem z prodlení 8,75% od podání žaloby do zaplacení, a to jako náhrady za bezdůvodné obohacení spočívající v tom, že žalovaná v období od 4. 11. 2015 do 31. 8. 2017 jako podílový spoluvlastník nemovitostí v [katastrální uzemí] [obec], a to pozemku parc. [číslo] na němž stojí rodinný dům [adresa], který není součástí tohoto pozemku, pozemku parc. [číslo] pozemku [číslo], tyto pozemky užívala nad rámec svého spoluvlastnického podílu o velikosti ½, přičemž druhým podílovým spoluvlastníkem těchto pozemků s podílem o velikosti rovněž ½ byl žalobce a zároveň žalovaná byla výlučným vlastníkem rodinného domu [adresa]. 2. U jednání dne [datum] vzal žalobce žalobu částečně zpět, a to ohledně částky 28.762,70 Kč, z důvodu, že tato částka mu byla žalovanou uhrazena. Soud proto žalobu v této části zastavil usnesením č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí]. Předmětem řízení tak zůstala částka 15.693,30 Kč, úrok z prodlení z částky 44.456 Kč ve výši 8,75% od podání žaloby do 5. 6. 2020 a úrok z prodlení z částky 15.693,30 Kč ve výši 8,75% od 6. 6. 2020 do zaplacení. 3. Konečné stanovisko žalované k žalobě bylo takové, že nárok žalobce je zásadně dán, ale žalobce nesprávně stanovil výši bezdůvodného obohacení, že k úhradě bezdůvodného obohacení žalovanou došlo po vypracování soudem zadaného nezávislého znaleckého posudku na základě tohoto posudku, že žalovaná tak uznala část žalovaného nároku a tuto i uhradila. Ve zbytku žalovaná navrhla žalobu zamítnout jako nedůvodnou. 4. Soud ve věci provedl dokazování, na základě něhož zjistil následující skutečnosti. Žalobce je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku od [datum] (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku) Žalovaná je podílovou spoluvlastnicí pozemků v [katastrální uzemí] [obec], a to pozemku parc. č. [číslo] na němž stojí rodinný dům [adresa], který není součástí tohoto pozemku, pozemku parc. [číslo] pozemku [číslo] (dále jen „ předmětné pozemky“) od [datum] a výše jejího podílu činí ½ a žalobce je podílovým spoluvlastníkem předmětných nemovitostí od 4. 11. 2015, kdy mu byl udělen příklep podílu k těmto nemovitostem ve výši ½ na základě usnesení soudního exekutora [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo], které nabylo právní moci dne [datum]. Žalovaná je výlučnou vlastnicí domu [adresa] stojícího na pozemku [anonymizováno] (zjištěno z výpisů z katastru nemovitostí a z rejstříku zdejšího soudu, dle něhož řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem není doposud vypořádáno) 5. Z usnesení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad] [anonymizováno], ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] soud zjistil, že tímto usnesením bylo nařízeno dražební jednání o provedení elektronické dražby podílu ve výši ½ předmětných pozemků, kdy cena tohoto podílu činila 130.000 Kč. Usnesením o příklepu vydaným stejným exekutorem dne [datum rozhodnutí] pod č. j. [číslo jednací] byl žalobci jako vydržiteli podílu předmětných pozemků o velikosti ½ udělen příklep za částku 66.000 Kč. 6. Žalobce žalovanou vyzval již v červenci roku 2017 k úpravě jejich vztahů k předmětným pozemkům, a poté několikrát znovu. Žalovaná mu sdělila, že předmětné pozemky užívá sama s dětmi. (zjištěno z dopisů datovaných 20. 7. 2017, 7. 8. 2017, 21. 9. 2017, 11. 10. 2017 a z podacích lístků k těmto dopisům a z výpisů z e-mailové komunikace). Již v dopise ze dne 21. 9. 2017 žalobce žalovanou vyzval k úhradě bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků v celkové výši 45.100 Kč, a to do 10. 10. 2017 (zjištěno z uvedeného dopisu a z podacího lístku) Dne 15. 2. 2018 žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu, v níž jí vyzval, aby mu zaplatila náhradu za užívání předmětných pozemků ve výši 45.100 Kč do 10 dnů od obdržení této výzvy. Žalovaná tuto výzvu obdržela 16. 2. 2018 (zjištěno z uvedené výzvy a z informací pošty o zásilce) 7. Za nespornou soud považuje na výše uvedených zjištění a shodných tvrzení účastníků skutečnost, že v období od 4. 11. 2015 do 31. 8. 2017 účastníci byli jedinými podílovými spoluvlastníky předmětných pozemků, přičemž podíl každého z nich činil ½ a předmětné pozemky užívala výlučně žalovaná. Zároveň soud považuje za nesporné, že žalovaná na uplatněný nárok žalobce za období od 4. 11. 2015 do 31. 8. 2017 zaplatila částku 28.762,70 Kč. 8. Spornou zůstala mezi účastníky otázka důvodnosti zbývající části požadované náhrady za toto bezdůvodné obohacení ve výši 15.693,30 Kč. 9. Dle znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] ze dne [datum] a jeho výpovědi činila výše obvyklého ročního nájemného ½ předmětných pozemků v období od 4. 11. 2015 do 31. 8. 2017 15.760 Kč. [anonymizováno] [celé jméno znalce] rozdělil předmětné pozemky pro účely znaleckého posouzení na stavební, které sestávaly z celé parcely č. st. [anonymizováno] o výměře [výměra], z části parcely [číslo] o výměře [výměra] a z části parcely [číslo] o výměře [výměra], a na zemědělské pozemky, což byly zbývající části pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra] a pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra], jelikož tyto zbývající části jsou dle územního plánu mimo zastavitelné území. Zároveň v tomto posudku stanovil obvyklou cenu stavebních pozemků částkou 328.440 Kč, což by odpovídalo [anonymizováno] Kč/m2, a zemědělských pozemků částkou 38.440 Kč což by odpovídalo [anonymizováno] Kč/m2, a celkovou cenu podílu předmětných nemovitostí ve výši ½ stanovil částkou 183.440 Kč. U stavebních pozemků stanovil výši obvyklého nájemného za m2 jako 5% zjištěné obvyklé ceny [anonymizováno] Kč/m2, tedy částkou [anonymizováno] Kč/m2/rok. U zemědělských pozemků výši obvyklého nájemného stanovil ve výši [anonymizováno] Kč/m2/rok na základě zjištěného běžného obvyklého nájemného uplatňovaného zemědělskými firmami v obci [obec]. Znalecký posudek soud považuje za řádně odůvodněný, zjištění učiněná znalcem za řádně doložená a posudek za přezkoumatelný a přesvědčivý. Znalec se srozumitelně a logicky vyjádřil i ke znaleckým posudkům znalce [příjmení] a [anonymizováno] [celé jméno znalkyně], a uvedl, že za stavební pozemky lze považovat pouze zastavěnou část po hranici zastavěného území, přestože všechny pozemky tvoří jeden funkční celek z hlediska užívání, neboť se jedná o různé druhy pozemků, a to zastavěný pozemek, vinici a zahradu, přičemž většina výměry pozemků leží ve viniční nebo polní trati. Rozhodující je poloha pozemku z hlediska územního plánu a znalcem zjištěný stav odpovídá územnímu plánu. 10. Dle znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] ze dne [datum] a jeho výpovědi před soudem činilo obvyklé roční nájemné ze stavebního pozemku 15.998 Kč, kdy znalec vyšel ze zjištěné obvyklé ceny 319.950 Kč, kterou vynásobil 5%. Obvyklé roční nájemné ze zemědělského pozemku [anonymizováno] Kč/m2 stanovil na základě porovnání nájemného uplatňovaného ve znaleckém posudku uvedenými třemi zemědělskými firmami v obci [obec] a z tohoto závěru vyšel i [celé jméno znalce] ve svém posudku. Rovněž znalec [příjmení] [celé jméno znalce] rozdělil předmětné pozemky na stavební a zemědělské podle účelu, který umožňuje platný územní plán, podobně jak to učinil [anonymizováno] [celé jméno znalce]. [anonymizováno] [celé jméno znalce] zároveň uvedl, že ty části předmětných pozemků, které označil jako zemědělské, nemusí být užívány pouze osobou, která užívá rodinný dům a pozemky v blízkosti rodinného domu, protože na tyto zemědělské pozemky je možný přístup i z jiné strany, a pozemky by tak mohly být pronajaty i třetí osobě. V územním plánu jsou vedeny jako pozemky mimo zastavitelné území obce. Vycházel i z toho, že v roce 2017 se uskutečnil prodej podobných pozemků v bezprostřední blízkosti, přičemž kupní cena vycházela z kalkulace, že u pozemků dle územního plánu stavebních činila [anonymizováno] Kč/m2 a u zemědělských [anonymizováno] Kč/m2. Pojem jednotný funkční celek se používá pro účely stanovení administrativní ceny, ale pro obvyklou cenu je rozhodný způsob užívání, který umožnuje územní plán, ale ani v případě stanovení administrativní ceny by znalec do jednoho funkčního celku s pozemky s rodinným domem nezahrnul pozemky za oplocením zahrady. Znalecký posudek i výpověď znalce [příjmení] [celé jméno znalce], soud považuje za řádně odůvodněný, podložený a přesvědčivý. 11. Za prodej jiných zemědělských pozemků ve stejném katastrálním území, v němž se nacházejí předmětné pozemky, nabízela žalované v roce 2018 [právnická osoba] [anonymizováno]. částku odpovídající [anonymizováno] Kč/m2 a [jméno] [příjmení] částku od [anonymizováno] Kč/m2 do [anonymizováno] Kč/m2. 12. Ze shodných tvrzení účastníků a z dokladu o platbě soud zjistil, že [datum] žalovaná uhradila na žalobci částku 34.016 Kč jako nájem 2015 2017 a že pouze částka 28.762,70 Kč byla určena na žalovaný nárok. 13. Znalkyně [celé jméno znalkyně] stanovila obvyklou cenu předmětných nemovitostí jako cenu souboru pozemků, kdy je ocenila jednot