30 C 44/2025-95 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Podanou žalobou se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky 176 375 Kč jako nároku na smluvní pokutu z kupní smlouvy ze dne , datum, , jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, za kupní cenu v celkové výši 3 527 500 Kč.2. Žalobce v žalobě uvedl, že žalovaná v článku 4 odst. 4.1 kupní smlouvy prohlásila, že "na Předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, práva nájmu, podnájemní práva..." Žalobce však v rámci zajišťování příslušných povolení k realizaci svého stavebního záměru na předmětu převodu zjistil, a to konkrétně dne , datum, , že se na pozemku nachází dálkový vodovod – Řad nátok z VSJČ do VDJ St. , adresa, v majetku a provozování , právnická osoba, (JVS), a jeho ochranné pásmo. Na tuto skutečnost neměl být žalobce před podpisem kupní smlouvy žádným způsobem upozorněn. Uvedl, že zjištěný dálkový vodovod má ochranné pásmo 2,5 m, vedle ochranného pásma je však žalobce dle sdělení , právnická osoba, povinen udržovat minimální šíři nezasažitelného území v šíři 15 metrů, přičemž tato skutečnost nebyla zjistitelná z veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Uvedl, že žalovaná o existenci vodovodu věděla, i přes to však žalobci uvedenou informaci nesdělila, načež v kupní smlouvě výslovně prohlásila, že předmět převodu je prost právních závad či věcných břemen. Výše specifikovaný vodovod je přitom vadou právní, jelikož žalobce je povinen strpět zásahy třetích osob do části předmětu převodu, kde se nachází vodovodní potrubí a jelikož využitelnost takového území ke stavebnímu účelu je vyloučena. Odkázal na čl. 6 odst. 6.2 kupní smlouvy, podle kterého „v případě, že se ukáže jakékoli z prohlášení Strany prodávající obsažené v čl. 4.1. této Smlouvy nebo jakékoliv prohlášení Strany kupující obsažené v čl. 4.2. této Smlouvy jako nepravdivé či zavádějící nebo některá ze Smluvních stran poruší své povinnosti uvedené v čl. 4.3. této Smlouvy, sjednávají Smluvní strany pro tyto případy smluvní pokutu v celkové výši 5 % (slovy: pět procent) z Kupní ceny.“ Žalobce žalovanou vyzval k úhradě smluvní pokuty, žalovaná však smluvní pokutu ve výši 5 % z částky 3 527 500 Kč, tedy částku ve výši 176 375 Kč neuhradila.3. Žalovaná nárok žalobce neuznala. Uvedla, že o vedení vodovodního řadu přes dotčený pozemek věděla, přičemž veškeré podklady obsahující i tuto informaci předala zprostředkovateli prodeje, kterou byla realitní kancelář , právnická osoba, ., konkrétně realitní makléř , jméno FO, . Prodávány byly dva sousedící pozemky, kdy předmětný pozemek parc. č. , Anonymizováno, měl trasu vodovodu blíže ke svému středu, než pozemek parc. č. , Anonymizováno, , kde byl vodovod blíže k jeho konci, a byl proto nabízen za nižší cenu. K oběma pozemkům byly v rámci inzerce připojeny jednak jejich fotografie, jednak výřezy z územního plánu v dotčené oblasti a ze zastavovací studie inzerovaných pozemků, na kterých byly oba vodovody, tedy i vodovod vedoucí přes předmětný pozemek, zakresleny. Žalobce reagoval na předmětnou inzerci, ze které zjistil (nebo zjistit měl a mohl), že přes pozemek vedou nějaké inženýrské sítě. Podklady žalobce znovu obdržel i při prohlídce na místě a následně e-mailem, realitním makléřem byl na existenci vodovodu upozorněn, a dle žalované tedy žalobce měl přesnou informaci o trase vodovodního řadu nejpozději již od , datum, , přičemž s tímto vědomím dne , datum, uzavřel rezervační smlouvu a následně dne , datum, smlouvu kupní, kterou připravila advokátní kancelář , Anonymizováno, v , adresa, . Tvrzení žalobce, že se o existenci vodovodního řadu dozvěděl až , datum, , proto žalovaná označila za nepravdivé.4. Žalovaná tedy měla za to, že nárok na smluvní pokutu podle čl. 6.2. kupní smlouvy žalobci vůbec nevznikl, protože vědomost o omezení pozemku trasou vodovodu žalobce měl ještě před uzavřením kupní smlouvy a měl ho tedy i v okamžiku uzavření kupní smlouvy, a pokud žalobce kalkuluje s tím, že nárok na smluvní pokutu uplatní úspěšně jen z toho důvodu, že sice o omezení věděl, ale to nebylo výslovně formálně uvedeno v textu kupní smlouvy, pak se ze strany žalobce jedná o nepoctivé a nemravné jednání, pro které mu nelze uplatněný nárok přiznat. Vedle shora uvedeného žalovaná namítla rovněž promlčení nároku na smluvní pokutu a její zaplacení, protože kupní smlouva byla uzavřena dne , datum, a již v ten okamžik žalobce věděl, že v ní není výslovně uvedeno, že přes pozemek vede vodovodní řad a téhož dne proto mohl uplatnit nárok na smluvní pokutu. Smluvní pokutu však uplatnil až po uplynutí tří let od tohoto momentu, a to nejprve výzvou ze dne , datum, , která byla doručena právnímu zástupci žalované dne , datum, , a následně žalobou u soudu až dne , datum, . Žalovaná proto navrhla žalobu zamítnout. Pro doplnění žalovaná uvedla, že žalobce předžalobní výzvou rovněž uplatnil nárok z vadného plnění ve výši 1 000 000 Kč.5. Dne , datum, proběhlo u soudu jednání. Po provedeném dokazování, kdy soud hodnotil provedené důkazy jak jednotlivě, tak v jejich vzájemných souvislostech, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:6. Mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva na koupi pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného u katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , přičemž sjednaná kupní cena činila 3 527 500 Kč. Součástí smlouvy bylo prohlášení žalované o tom, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva (bod 4.1.1. smlouvy), neexistují žádné jiné smlouvy či dohody, které by ohledně předmětu převodu zakládaly výše uvedená práva (bod 4.1.2. smlouvy) a jakákoliv třetí osoba si nečiní jakékoliv právo nebo nárok ve vztahu k předmětu převodu, kromě práv a nároků výslovně uvedených v této smlouvě (bod 4.1.4. smlouvy). Dále bylo ujednáno, že v případě, že se ukáže jakékoliv z prohlášení strany prodávající obsažené v čl. 4.1. této smlouvy jako nepravdivé či zavádějící, sjednávají smluvní strany pro tyto případy smluvní pokutu v celkové výši 5 % z kupní ceny. Smluvní pokuta je dle smlouvy (bod 6.2.) splatná do 5 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy k zaplacení smluvní pokuty od oprávněné smluvní strany. Existence vodovodu na pozemku není ve smlouvě uvedena. (Zjištěno z kupní smlouvy ze dne , datum, , č.l. 72-75 a z nesporných tvrzení účastníků.)7. Dále bylo zjištěno, že na předmětném pozemku se nachází dálkový vodovod – Řad nátok z VSJČ do VDJ St. , adresa, z materiálu ocel průměr 600 mm v majetku a provozování , právnická osoba, . (Zjištěno z vyjádření , právnická osoba, ze dne , datum, , č.l. 76-77.) Žalovaná o existenci vodovodu dle svého tvrzení věděla. Existence vedení (bez bližšího určení) je vyznačena v zastavovací studii , tituly před jménem, , jméno FO, z června roku 2021 (č. l. 62, resp. 81), jakož i v územně plánovací informaci k pozemku vypracované , Anonymizováno, , Jméno advokáta C, dne , datum, (č. l. 63-68), v mapě, jež tvoří přílohu vyjádření společnosti , Anonymizováno, ze dne , datum, (č.l. 48-50) a ve výřezu mapy, který byl dle tisku předloženého žalovanou součástí inzerátu zveřejněného realitní zprostředkovatelkou , právnická osoba, . (č. l. 31). Žalobce v průběhu jednání sice zpochybňoval autenticitu předložených listin, příloh a e-mailové komunikace, resp. tvrdil, že žalovanou předložené důkazy neprokazují, že je měl k dispozici v podobě, která je předkládána soudu, nicméně oproti tvrzení uvedenému v žalobě připustil, že věděl, že se na pozemku vodovod nachází, a svůj nárok opíral o to, že si nebyl vědom jeho charakteru a rozsahu omezení, které s jeho existencí souvisí (č. l. 83, č. l. 88, zejm. č. l. 91), jakož si nebyl vědom toho, kdo je jeho vlastníkem, neboť ze sdělení realitního makléře a žalované se domníval, že se jedná o vodovod ve vlastnictví , Anonymizováno, . Uvedl, že žalovaná skutečnou povahu vodovodu lstivě zastřela.8. Vedle v tomto řízení žalovaného nároku žalobce u žalované uplatnil rovněž nároky z vadného plnění, a to konkrétně slevu z kupní ceny ve výši 1 000 000 Kč. (Zjištěno z výzvy ze dne , datum, , č.l. 25.)9. Podle § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.10. Podle § 609 občanského zákoníku nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.11. Podle § 619 občanského zákoníku jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.