13 C 26/2019-136 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobkyně se žalobou domáhala, aby soud nahradil projev vůle první žalované uzavřít kupní smlouvu uvedenou ve výroku I. a aby soud současně určil, že kupní smlouva ze dne 16. 1. 2019 uzavřená mezi žalovanými na pozemky parc. č. st. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] to vše v katastrálním území Aš, je neplatná. Žalobu odůvodnila tím, že dne 30. 6. 1994 byla uzavřena nájemní smlouva mezi [právnická osoba], spol. s r.o., a právním předchůdcem žalobkyně k předmětným nemovitým věcem. Na pozemcích se nachází čerpací stanice pohonných hmot. Dne 30. 8. 1994 byla dále uzavřena mezi těmito subjekty smlouva o zřízení věcného břemene, na základě které bylo k pozemkům zřízeno věcné předkupní právo. Dne 4. 2. 2014 obdržel právní předchůdce žalobkyně nabídku vlastníka pozemků na prodej těchto pozemků za kupní cenu ve výši 3 600 000 Kč. Na tuto nabídku právní předchůdce žalobkyně nereagoval. Dále dne 7. 10. 2016 [právnická osoba] uzavřela s druhým žalovaným kupní smlouvu, kterou byly pozemky prodány druhému žalovanému za částku 1 374 420 Kč. V daném případě však k nabídnutí pozemků žalobkyni za danou cenu nedošlo. Když se žalobkyně o převodu pozemku dozvěděla, uplatňovala v souladu s § 2144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ ObčZ“), jejich převod po koupěchtivém. První žalovaná se však se svým většinovým společníkem jako koupěchtivým (druhým žalovaným) dohodli na ukončení původní smlouvy. Po právní moci rozhodnutí soudu v předchozím sporu přistoupili dne 16. 1. 2019 první žalovaná a druhý žalovaný (koupěchtivý) k opětovnému uzavření kupní smlouvy na předmětné pozemky za cenu 4 000 000 Kč. Nabídku k uplatnění předkupního práva žalovaná žalobkyni doručila dne 25. 1. 2019. Žalobkyně má za to, že postup žalované je v rozporu s platným právem, když stále existuje její povinnost nabídnout pozemky ke koupi z titulu věcného předkupního práva za podmínek podle původní smlouvy, jelikož je vůči ní vzájemné odstoupení neúčinné. Druhá smlouva je vzhledem k okolnostem, za jakých byla uzavřena, smlouvou neplatnou, neboť všechny související okolnosti svědčí o tom, že se jedná o právní jednání, které se příčí dobrým mravům a odporuje zákonu a jako takové je neplatné. Žalobkyni náleží věcné předkupní právo. Druhý žalovaný musel vědět o existenci předkupního práva. Jednání první žalované je pak v rozporu s dobrými mravy. 2. Oba žalovaní shodně navrhli zamítnutí žaloby. Své stanovisko odůvodnili tím, že nárok uplatněný žalobou neuznávají, neboť zanikl, když od kupní smlouvy kupující [celé jméno žalovaného] odstoupil. K odstoupení došlo platně, když tím nijak nezasáhl do vlastnických práv jiných osob. Obnovením původních vlastnických vztahů k předmětným pozemkům byl napraven„ protiprávní stav“ a žalobkyně žádné právo z porušení předkupního práva nemá. Nejsou splněny podmínky pro neplatnost právního jednání v podobě uzavření druhé kupní smlouvy ze dne 16. 1. 2019 a také pro určení, že jednání, kterým strany původní smlouvy ze dne 17. 10. 2016 odstoupily od smlouvy, je vůči žalobkyni neúčinné. 3. Okresní soud v Chebu již jednou ve věci rozhodl, když rozsudkem ze dne 21. 11. 2019, č. j. 13 C 26/2019-85, žalobu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení. K odvolání žalobkyně se věcí zabýval Krajský soud v Plzni, který usnesením ze dne 8. 4. 2020, č. j. 25 Co 20/2020-101, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Odvolací soud zejména uzavřel, že je nutno nároky žalobkyně posuzovat ve smyslu příslušných ustanovení o předkupním právu uvedených v § 2140 a následujících ObčZ. Odkázal dále na ustanovení § 2143 ObčZ, kdy povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Dále připomenul, že z obsahu spisu a ze skutečností, které v řízení nebyly spornými, vyplývá, že uzavřel vlastník pozemků (první žalovaná) s druhým žalovaným kupní smlouvu týkající se odprodeje těchto pozemků za částku 1 374 420 Kč dne 7. 10. 2016. Ve smyslu ustanovení § 2143 tak tímto dnem dospěla povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi. Splnění této povinnosti se lze domáhat i žalobou na plnění, resp. na nahrazení projevu vůle. Uvedeným zákonným nárokem předkupníka takto vzniklým se však soud prvního stupně nezabýval. Absentuje úvaha soudu prvního stupně, zda a proč by mělo následné„ zrušení“ smlouvy ze dne 7. 10. 2016 bez dalšího způsobit i zánik povinnosti prodávajícího vzniknuvší dle ustanovení § 2143 ObčZ. 4. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že [právnická osoba], spol. s r.o., jako pronajímatel, a [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], jako nájemce, uzavřely dne 30. 6. 1994 nájemní smlouvu, kterou pronajímatel přenechal do užívání nájemci pozemky parc. č. st. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Následně stejné společnosti uzavřely dne 30. 8. 1994 smlouvu o zřízení věcného břemene, kterou se dohodly o zřízení předkupního práva k předmětným pozemkům. Toto právo bylo zapsáno v katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 30. 9. 1994. Ve dnech 4. 2. a 7. 3. 2014 vlastník pozemků, [právnická osoba], spol. s r.o., nabídl pozemky ke koupi společnosti [právnická osoba], za kupní cenu 3 600 000 Kč. Na tuto nabídku [právnická osoba] nereflektovala. Dále má soud za prokázané, že žalobkyně je právním nástupcem [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], i [právnická osoba] [název žalované], uzavřel dne 7. 10. 2016 s [celé jméno žalovaného] kupní smlouvu, kterou druhý žalovaný koupil předmětné pozemky do svého výlučného vlastnictví za částku 1 374 420 Kč. Následně dne 18. 9. 2017 žalobkyně vyzvala první žalovanou k uzavření kupní smlouvy na prodej předmětných pozemků za kupní cenu 1 374 420 Kč, neboť bylo porušeno její předkupní právo. Druhý žalovaný dne 12. 10. 2017 od kupní smlouvy odstoupil, neboť měl být nepravdivě ujištěn prodávajícím o tom, že předkupní právo žalobkyně zaniklo. Na základě souhlasného prohlášení obou žalovaných ze dne 17. 10. 2017, bylo v katastru nemovitostí opětovně zapsáno vlastnické právo k předmětným pozemkům ve prospěch [právnická osoba], spol. s r. o. Následně proběhl soudní spor mezi žalobkyní a druhým žalovaným o stanovení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Rozsudkem Okresního soudu v Chebu ze dne 19. 7. 2018, č. j. 13 C 71/2017-119, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 30. 10. 2018, č. j. 56 Co 226/2018-142, byla žaloba zamítnuta. Dále dne 16. 1. 2019 žalovaní spolu uzavřeli novou smlouvu o prodeji předmětných nemovitých věcí za kupní cenu 4 000 000 Kč. Dne 23. 1. 2019 nabídla první žalovaná nemovité věci ke koupi žalobkyni za kupní cenu 4 000 000 Kč. 5. Skutečnost, že [právnická osoba], spol. s r.o., a [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], uzavřely nájemní smlouvu, je prokazována předmětnou nájemní smlouvu mezi těmito subjekty ze dne 30. 6. 1994 Uzavření smlouvy o předkupním právu mezi týmiž subjekty je prokazováno danou smlouvou ze dne 30. 8. 1994. Z této listiny vyplývají smluvní ujednání účastníků i právní účinky vkladu práva do katastru nemovitostí. Nabídka [právnická osoba], spol. s r.o., k prodeji pozemků [právnická osoba] je prokazována dopisy Ing. [jméno] [příjmení], jednatele společnosti [příjmení], ze dne 4. 2. 2014 a ze dne 7. 3. 2014 adresovanými společnosti [právnická osoba] Skutečnost, že [právnická osoba] tuto nabídku nepřijala, vyplývá z dopisu této společnosti ze dne 11. 3. 2014. Právní nástupnictví žalobkyně po společnostech [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], i [právnická osoba], vyplývá z obchodního rejstříku. Uzavření kupní smlouvy, včetně ujednání o výši kupní ceny, mezi žalovanými ohledně koupě předmětných pozemků je prokazováno kupní smlouvou mezi těmito subjekty ze dne 7. 10. 2016. Odstoupení druhého žalovaného od této kupní smlouvy je prokazováno jeho dopisem ze dne 12. 10. 2017. Opětovný zápis vlastnického práva pro [název žalované], v katastru nemovitostí pak vyplývá ze souhlasného prohlášení žalovaných ze dne 17. 10. 2017. Vedení soudního řízení mezi žalobkyní a druhým žalovaným je soudu známo z úřední činnosti. Uzavření kupní smlouvy dne 16. 1. 2019 je prokazováno předmětnou smlouvou mezi žalovanými. Nabídka první žalované žalobkyni ke koupi nemovitých věcí pak vyplývá z dopisu žalované ze dne 23. 1. 2019 Tyto důkazy na sebe navazují, logicky se doplňují, nejsou mezi nimi podstatné rozpory a uvedené skutečnosti jednoznačně prokazují. O hodnověrnosti těchto důkazů neměl soud žádné pochybnosti, když jejich hodnověrnost nebyla zpochybňována ani účastníky řízení. 6. Podle § 2140 odst. 1 ObčZ ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému). 7. Podle § 2143 ObčZ povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. 8. Podle § 2146 ObčZ ujedná-li si prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo, nebo že se závazek změní nebo zruší, pokud p