13 C 321/2022-83 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobkyně se žalobou domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy ze dne , datum, , která byla dána žalovanou žalobkyni dopisem ze dne , datum, , je neoprávněná. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaná je vlastníkem pozemku par. č. , číslo, v katastrálním území a obci , název, . Mezi právním předchůdcem žalobkyně společností , právnická osoba, , a obcí , obec, byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byla mimo jiné parcela uvedená výše. Smlouva byla uzavřena na dobu 30 let. Žalovaná nabyla vlastnické právo k předmětnému pozemkou směnnou smlouvou ze dne , datum, . Ovšem žalobkyně se o změně vlastníka dozvěděla až z e-mailové korespondence dne , datum, . Posléze žalovaná žalobkyni doložila své vlastnické právo k předmětné nemovité věci. Dne , datum, obdržela žalobkyně výpověď z nájmu pozemku z důvodu hrubého porušení smlouvy – zajištění funkčnosti výlučně komunikační sítě , název, , a z důvodu nehrazení nájemného za roky , rok, – , rok, . Proti výpovědi vznesla žalobkyně námitky dle § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“). Žalovaná ve svém vyjádření k námitkám setrvala na svém stanovisku.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Své stanovisko odůvodnila tím, že výpověď z nájemní smlouvy byla dána důvodně, kdy žalobkyně porušila ustanovení smlouvy tak, že předmět nájmu užívala k zajištění provozu dalších provozovatelů telekomunikačních sítí, přitom v nájemní smlouvě bylo výslovně uvedeno, že účelem nájmu je zajištění funkčnosti výlučně pouze telekomunikační sítě , název, (původně , název, ).3. Za nesporné mezi účastníky soud považoval, že dne , datum, byla uzavřena nájemní smlouva mezi obcí , obec, a žalobkyní. Dne , datum, byla uzavřena směnná smlouva mezi obcí , obec, a žalovanou, na základě které se žalovaná stala vlastníkem předmětné nemovité věci.4. Po provedeném dokazování má soud dále za prokázané, že ve dnech , datum, – , datum, proběhla e-mailová komunikace mezi účastníky, ze které se žalobkyně dozvěděla, že žalovaná se stala vlastníkem předmětné nemovité věci. Dále dne , datum, dala žalovaná žalobkyni výpověď z nájemní smlouvy z důvodu neplacení nájemného za období let , rok, , , rok, , , rok, a , rok, a dále z důvodu, že žalobkyně užívá předmět nájmu v rozporu se smlouvou, kdy mohla využívat předmět nájmu pouze k zajištění funkčnosti výlučně pouze telekomunikační sítě , název, . Žalobkyně s výpovědí nesouhlasila a uplatnila vůči tomu námitky. Žalovaná však na svém stanovisku setrvala.5. Skutečnosti, že ve dnech , datum, – , datum, proběhla e-mailová komunikace mezi účastníky a že z této komunikace se žalobkyně dozvěděla o vlastnictví žalované k předmětné nemovité věci, jsou prokazovány právě příslušnou e-mailovou komunikací mezi účastníky. Výpověď z nájemní smlouvy vyplývá z listiny žalované ze dne , datum, . Z této listiny pak také vyplývají důvody výpovědi z nájmu. Nesouhlas žalobkyně s uplatněnou výpovědí vyplývá z dopisu žalobkyně ze dne , datum, . Reakce žalované pak vyplývá z jejího dopisu ze dne , datum, . Tyto důkazy na sebe navazují, logicky se doplňují, nejsou mezi nimi podstatné rozpory a uvedené skutečnosti jednoznačně prokazují. O hodnověrnosti těchto důkazů neměl soud žádné pochybnosti, když hodnověrnost těchto listin nebyla žádným z účastníků zpochybňována.6. K ostatním důkazům, které byly v tomto řízení provedeny a které nejsou uvedeny výše, soud při rozhodování ve věci nepřihlížel, neboť pro posouzení věci nebyly podstatné s ohledem na dále uvedené závěry soudu.7. Lze ovšem konstatovat, že mezi stranami nebyla ani tak sporná otázka skutkového stavu, jako se jednalo o posouzení právního vztahu mezi nimi.8. Podle § 2314 ObčZ vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu (odst. 1). Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne (odst. 2). Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (odst. 3).9. Nejprve se soud podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „OSŘ“) zabýval otázkou, zda je u žalobkyně dán naléhavý právní zájem k podání žaloby na určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. Výsledek tohoto řízení, tj. určení neoprávněnosti výpovědi, může mít vliv na právní postavení žalobkyně a na další vztahy mezi účastníky. Současně není aktuálně možné žalovat na plnění nějaké povinnosti, přitom je třeba právní vztahy mezi účastníky postavit na jisto. U žalobkyně je tak dán naléhavý právní zájem na určení neoprávněnosti předmětné výpovědi.10. Žalovaná ve své výpovědi z nájmu uplatnila dva výpovědní důvody, a to neuhrazení nájemného za roky , rok, – , rok, a užívání nemovité věci v rozporu se smlouvou.11. Nemovitá věc není užívána v rozporu se smlouvou, když předmětný pozemek byl pronajat za účelem zřízení a provozování základové stanice veřejné radiotelefonní sítě. Tento účel využívání byl dodržen. Je pravdou, že ve smlouvě je uvedeno, že se toto provozování týká „, název, “, ovšem je třeba brát v úvahu skutečnost, že smlouva byla podepsána v roce , rok, , kdy elektronické komunikace byly v podstatě v začátcích, byl zde pouze jeden dominantní provozovatel, právě síť , název, , a konkurence v tomto segmentu trhu teprve vznikala. Navíc podle názoru soudu je naprosto nepodstatné, zda je „na stožáru umístěn“ jeden satelit či anténa nebo je jich tam více. Stále se jedná o totéž využívání pozemku, pouze pro více provozovatelů mobilních sítí.12. Stejně tak není naplněn druhý výpovědní důvod, a to nehrazení nájemného v uvedeném období. Provedeným dokazováním, zejména e-mailovou komunikací mezi účastníky, bylo prokázáno, že žalobkyně (jako nájemce) se o změně vlastníka předmětného pozemku dozvěděla až z výzvy žalované ze dne , datum, . Bylo povinností účastníků směnné smlouvy, zejména žalované, aby informovali žalobkyni o novém vlastníku a pronajímateli předmětného pozemku, které mu má být nájemné hrazeno. Ve směnné smlouvě bylo ujednání týkající se se užívacího práva žalobkyně k pozemku, tedy žalovaná věděla, že žalobkyně má právo k užívání předmětného pozemku. Jinak výpisy z účtu žalobkyně bylo prokázáno, že žalobkyně nájemné řádně hradila každý rok.13. Ze všech výše uvedených důvodů má soud za to, že výpověď z nájemní smlouvy ze dne , datum, , kterou žalovaná učinila dopisem ze dne , datum, je neoprávněná, když žalobkyně žádným způsobem neporušila smluvní ujednání, proto soud podle § 2314 ObčZ určil, že výpověď z nájemní smlouvy je neoprávněná.14. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 OSŘ, podle kterého má žalobkyně právo na náhradu nákladů řízení, neboť měla ve věci plný úspěch, když její žalobě bylo zcela vyhověno. Náklady žalobkyně spočívaly v nákladech na zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč a dále v nákladech za její zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to za odměnu advokáta ve výši 2 500 Kč (§ 7 a § 9 odst. 3 vyhlášky) za jeden úkon právní pomoci, a to za 4 úkony (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření na výzvu soudu a účast u soudního jednání dne 7. 12. 2023 – dva úkony) a za jeden úkon v poloviční výši – účast na vyhlášení rozhodnutí soudu. Současně má zástupce právo na náhradu hotových výdajů za tyto úkony po 300 Kč za jeden úkon. Advokát má též právo na náhradu cestovného ze sídla kanceláře k jednání soudu dne 7. 12. 2023 a k vyhlášení rozhodnutí dne 18. 12. 2023 v celkové výši 5 156,81 Kč a na náhradu za ztrátu času na cestě ve výši 2 000 Kč (20 půlhodin po 100 Kč). Advokát má též právo na náhradu DPH ve výši 21 %. Celkem tedy náklady žalobkyně činily 26 450,24 Kč.