11 C 379/2024-68 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení částky uvedené v záhlaví tohoto rozsudku s tím, že mezi účastníky došlo dne , datum, k uzavření nájemní smlouvy, na jejímž základě žalobkyně žalovanému přenechala užívání bytové jednotky , Anonymizováno, na adrese , adresa, na dobu určitou od 1. 8. 2023 do 31. 7. 2024 a žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně a dále zálohy na služby ve výši 3 000 Kč měsíčně, obojí se splatností k 15. dni v měsíci, a dále případné nedoplatky vyúčtování sjednaných záloh. Žalobkyně se tak v řízení po žalovaném domáhala zaplacení nedoplatku vyúčtování záloh ve výši 29 293 Kč, dále dlužného nájemného za červen 2024 ve výši 10 000 Kč, dále dlužného nájemného a záloh za červenec 2024 ve výši 13 000 Kč a také dlužného nájemného a záloh za srpen 2024 ve výši 13 000 Kč, to vše včetně zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po splatnosti těchto nároků.2. Žalovaný se ve svém vyjádření dovolával nesplatnosti nároku z vyúčtování služeb s tím, že nebylo řádně vyúčtováno, navíc podle něj nemohl vzniknout tak vysoký nedoplatek na službách ve vyúčtované výši. Dále uvedl, že ze strany správkyně nemovitosti byl na něj v květnu 2024 vznesen požadavek na podpis nové nájemní smlouvy s tím, že v opačném případě se má ihned vystěhovat. Správkyně ovšem odmítla vyklizený byt převzít, proto žalovaný ponechal klíče od bytu na stole a vystěhoval se již dne 10. 5. 2024, když předmětný byt byl již na konci téhož měsíce opětovně pronajat. Z toho důvodu tedy žalovaný odmítal hradit nároky za červen až srpen 2024. K projednání věci samé se ovšem žalovaný bez omluvy nedostavil, v průběhu řízení došlo k ukončení jeho právního zastoupení.3. K námitkám žalovaného žalobkyně posléze doplnila, že vyúčtování bylo provedeno jednak za období od 1. 8. 2023 do 31. 3. 2024 v květnu 2024 a dále za období od 1. 4. 2024 do 30. 6. 2024 dne 11. 7. 2024, a to prostřednictvím správkyně nemovitosti (paní , jméno FO, ). Žalovaný ovšem proti vyúčtování nepodal v zákonné lhůtě námitky. Žalovaný podle žalobkyně pronajatý byt řádně nepředal, pouze ji informoval v květnu 2024 o záměru byt opustit, kdy přesný termín odstěhování žalovaného nebyla schopna žalobkyně určit, každopádně stalo se tak někdy v červnu 2024 bez předchozí domluvy účastníků, přičemž byt byl ponechán v dezolátním stavu a žalobkyně musela nechat provést jeho rekonstrukci. Teprve posléze žalobkyně doplnila, že v bytě se ještě v srpnu 2024 nacházely movité věci žalovaného, z toho důvodu nebylo možno jednotku znovu pronajmout, a proto byl vznesen požadavek na zaplacení nájemného a záloh též za srpen 2024.4. Z důkazních listin doložených stranou žalující má soud za prokázané následující skutečnosti. Nájemní smlouvou z července 2023 přenechala žalobkyně žalovanému k užívání bytovou jednotku , Anonymizováno, na dobu určitou od 1. 8. 2023 do 31. 7. 2024 ve stavu způsobilém k bydlení spolu s funkčními a bezvadnými zařizovacími předměty a žalovaný se zavázal za užívání hradit žalobkyni nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně splatné předem do 15. dne měsíce předcházejícího a dále hradit zálohy na sjednané služby (dodávky elektřiny, tepla, vody, odvádění odpadních vody, osvětlení a úklid společných částí) ve výši 3 000 Kč měsíčně se shodnou splatností s tím, že vyúčtování záloh mělo být provedenou 1x ročně do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období dle zákona č. 67/2013 Sb. se splatností přeplatků/nedoplatků do 3 měsíců po uplynutí předešlé lhůty. Žalovaný současně dle smlouvy složil kauci ve výši 26 000 Kč na dluhy na nájemném a na způsobenou škodu. Dále pak si strany sjednaly, za jakých okolností se má předmět nájmu za odevzdaný (mj. ponecháním klíčů, pokud pronajímateli nic nebrání v přístupu do nemovitosti) v podstatě ve shodě s podpůrnou úpravou zákonnou. Výzvou ze srpna 2024, která byla žalovanému adresována do předmětné nemovitosti, tj. na adresu , adresa, , tedy do místa, o němž bylo žalobkyni bezpečně známo, že jej žalovaný již opustil, se žalobkyně po žalovaném domáhala zaplacení „částky 49 293 Kč z titulu dlužného nájemného a záloh na služby“.5. Z výslechu svědkyně žalující strany, paní , jméno FO, , která byla žalobkyní pověřena výkonem správy v bytovém domě, v němž se nachází předmětná bytová jednotka, vyplynulo, že žalovaný si veškeré věci z bytu vystěhoval již v červnu 2024 (nejspíše 15. června), klíče ponechal na stole a do bytu se již nevrátil. Vyúčtování nedoplatku služeb z dubna 2024 (tj. za období od 1. 8. 2023 do 31. 3. 2024) pak správkyně doručila žalovanému osobně, buď na konci dubna, nebo začátkem května. Další vyúčtování (tj. za období od 1. 4. 2024 do 30. 6. 2024) bylo podle svědkyně vyhotoveno právě z důvodu odstěhování žalovaného, nicméně svědkyně nedokázala uvést, zda vůbec a případně kdy žalovanému takové vyúčtování doručovala, ostatně sama uvedla, že jej tam od jeho odstěhování v polovině června 2024 již neviděla. Všechna vyúčtování připravovala žalobkyně, svědkyně je pouze předávala uživatelům bytů v bytovém domě. Již v červnu 2024 pak svědkyně byt prezentovala novým zájemcům, nicméně z důvodu jeho ponechání v poškozeném stavu ze strany žalovaného, kdy bylo nutno poškození bytu nejprve odstranit, byl tento posléze přenechán k užívání novým nájemcům někdy v srpnu 2024 (od počátku nebo od poloviny měsíce).6. Z dvou vyúčtování služeb, předložených do řízení teprve v prosinci 2025 plyne, že žalobkyně provedla vyúčtování nákladů na spotřebované služby (elektřina, vodné – stočné, ohřev vody a topení) oproti uhrazeným zálohám, zvlášť za období od 1. 8. 2023 do 31. 3. 2024 a zvlášť za období od 1. 4. 2024 do 30. 6. 2024, a dále na nedoplatek druhého vyúčtování započetla též složenou kauci. Z obsahu vyúčtování i výslechu svědkyně je zřejmé, že šlo o dvě samostatné listiny, které měly být žalovanému doručovány v různých obdobích.7. Z důkazů týkajících se poškození předmětné bytové jednotky soud žádné skutkové závěry nevyvodil, neboť tomu odpovídající nároky nebyly učiněny předmětem řízení. Nadto lze doplnit, že z faktury č. , hodnota, a shodně i z výslechu svědkyně jasně vyplynulo, že práce na odstranění vad jednotky byly vykonány ještě na začátku července 2024. Důkazy navržené samotným žalovaným nebylo možno provést, neboť žalovaný se k nařízenému jednání soudu nedostavil a žalovaným navrženou svědkyni nebylo možno předvolat na adrese žalovaným uvedené a jiná její adresa není soudu známa. Žalovaným tak nebyly prokázány skutečnosti, které ve svém obraně uváděl (př. vyklizení a opětovné pronajmutí bytu již v květnu 2024).8. Z pohledu provedeného dokazování a celkem flexibilního vývoje žalobních tvrzení se nabízí otázka, jaké všechny skutečnosti byly žalující straně od počátku řízení známy a zda při uplatnění nároků nebylo vycházeno z předpokladu absence jakékoliv obrany žalovaného, když část žalobních tvrzení byla měněna (př. teprve v polovině r. 2025 se soud v řízení dozvídá, že byla provedena dvě vyúčtování služeb, ačkoliv do té doby žalobkyně zřetelně hovořila o vyúčtování jediném) a část žalobních tvrzení se v řízení ukázala jako prokazatelně nepravdivá (př. o době vyklizení předmětného bytu). Byla to právě žalobkyně, kdo vystavil druhé vyúčtování spotřebovaných služeb ve zřejmé vazbě na vyklizení bytu žalovaným již v červnu 2024. Lze přepokládat, že pokud by žalovaný nerezignoval v řízení na svou obranu, popř. uplatnil původně avizované nároky, mohl být výrok rozsudku ještě výrazně odlišný od toho, jaký byl nakonec pod body I. a II. rozsudku učiněn.9. Na základě shora uvedených skutečností soud dospěl k závěru o toliko částečné důvodnosti podané žaloby, když žalobkyně prokázala jednak založení nájemního vztahu na základě platně uzavřené nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a jednak vznik povinnosti žalovaného hradit sjednané nájemné, zálohy na služby a rovněž nedoplatek z vyúčtování služeb. Není přitom pochyb o tom, že žalobkyni náleží uplatněné nájemné za červen a červenec 2024 ve výši 20 000 Kč, neboť nájemní vztah založený nájemní smlouvou trval až do konce července, přičemž z provedeného dokazování nebylo lze dovodit shodnou vůli stran na jeho předčasném ukončení (tj, akceptaci faktické oferty žalovaného v podobě ponechání klíčů v bytě a jeho vyklizení). Zda nájemce byt fakticky užívá či nikoliv je v této souvislosti lhostejné (výrok I. rozsudku). Z uvedeného současně plyne, že nárok na zaplacení úhrad za srpen 2024 v celkové výši 13 000 Kč (nájemné a zálohy na služby) naopak důvodný není, neboť nájemní vztah skončil a žalovaný byt neužíval, jak vyplynulo z důkazů provedených k návrhu žalující strany (výrok II. rozsudku). Pokud jde o uplatněný nárok na zaplacení sjednané zálohy na služby za červenec 2024, pak tento sice vznikl, nicméně vzhledem k tomu, že jde o pouhou zálohovou platbu podléhající vyúčtování, která zaniká v termínu jejího vyúčtování (nárok na zaplacení zálohy v případě přeplatku zaniká bez dalšího, v případě nedoplatku se mění v nárok na zaplacení nedoplatku vyúčtování), nelze