4 C 310/2021-65 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení žalované částky. V žalobě uvedl, že uzavřel dne 19.3.2021 s žalovaným a panem [příjmení] [jméno] (dále jen klienti) výhradní dohodu o zprostředkování ve znění dodatku č. 1 ze dne 24.3.2021. Žalobce se zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne klientům příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu o převodu nemovitosti se zájemcem. Klienti se zavázali poskytnout potřebnou součinnost a také se zavázali neuzavřít smlouvu o převodu nemovitosti na třetí osobu. Plnění těchto povinností bylo utvrzeno smluvní pokutou ve výši provize, tj. 50.000 - Kč. Smlouva byla sjednaná do 17.6.2021. Žalovaný svoje povinnosti porušil, když v době trvání smlouvy, konkrétně 12.4.2021 uzavřel smlouvu o převodu svého spoluvlastnického podílu na nemovitosti s třetí osobou. Tímto jednáním zmařil zprostředkovatelskou činnost žalobce. S ohledem na toto porušení smlouvy vznikl žalobci nárok požadovat po žalovaném smluvní pokutu, žalobce k zaplacení smluvní pokuty žalovaného vyzval, ten ji však neuhradil. Od uplynutí sedmidenní lhůty k zaplacení dle výzvy požaduje žalobce též zákonný úrok z prodlení. 2. Proti vydanému elektronickému platebnímu rozkazu podal žalovaný odpor. Uplatněný nárok žalovaný odmítl, navrhl zamítnutí žaloby. Konkrétně pak uplatnil následující námitky: a) Žalovaný odstoupil od smlouvy o zprostředkování svým dopisem ze dne 8.12.2021. Žalobce je v daném sporu v postavení podnikatele, žalovaný je spotřebitelem. Lhůta pro odstoupení od smlouvy v daném případě činí rok a čtrnáct dnů, neboť žalovaný nebyl poučen o svém právu od smlouvy odstoupit, a to v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy (§ 1829 odst. 2, § 1820 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku). Čl. 13 odst. 4 smlouvy o zprostředkování není poučením ve smyslu § 1820 odst. 1 písm. f). Toto poučení se totiž nedotýká distančním smluv (o kterou v daném případě jde), ale pouze smluv uzavřených mimo obchodní prostory. Navíc poučení nebylo poskytnuto v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy, neboť toto poučení je až v samotné smlouvě. Odstoupením od smlouvy došlo k jejímu zániku, žalobce tak není oprávněn požadovat smluvní pokutu. b) V dopise ze dne 8.12.2021 namítl žalovaný též neplatnost smlouvy o zprostředkování, kterou konkrétně dovozuje z následujících důvodů. Čl. 6 obsahuje konstrukci obcházející zákon – jde o zmocnění pro žalobce k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí (kupní), obcházeno je ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování, které zakazuje uložit ve smlouvě o realitním zprostředkování zájemci – spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. c) V čl. 7 je doba výhradního realitního zprostředkování ujednána v rozporu s § 17 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování, konkrétně s tím, že prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů před dnem uplynutí ujednané doby. Dle čl. 7 byla smlouva uzavřena na dobu do 17.6.2021, při oznámení opatření zájemce se smlouva prodlužuje o 2 měsíce. Prodloužení je tedy ujednáno již ve smlouvě, není, jak požaduje zákon, ujednáno nejdříve 30 před uplynutím sjednané doby. d) Uzavřená smlouva o zprostředkování neobsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy, což je povinnost vyplývající z § 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování. e) Podle žalovaného nelze zájemce zavázat k povinnosti neuzavřít realitní smlouvu ve vymezeném časovém období – to žalovaný dovozuje analogicky ze zákazu (§ 14 zákona o realitním zprostředkování) uložit zájemci – spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu ve smlouvě o realitním zprostředkování. Pokud je zakázáno uložit povinnost k uzavření takové smlouvy, je zakázáno i uložení povinnosti smlouvu neuzavřít. f) V případě, že by soud měl za to, že právo žalobce na zaplacení smluvní pokuty vzniklo, navrhl žalovaný snížení výše smluvní pokuty podle § 2051 občanského zákoníku s ohledem na hodnotu a význam zajišťované povinnosti. Podle žalovaného je nepřiměřené, aby realitní zprostředkovatel obdržel smluvní pokutu ve výši celé provize, pokud k naplnění podmínek pro splatnost provize zprostředkovatele nedošlo, když přitom vůbec není jisté, že se to skutečně stalo. g) U jednání pak žalovaný uplatnil ještě dvě další námitky. Uvedl, že se nemohl dostat po určité době od uzavření smlouvy o zprostředkování k jejímu znění, příslušný odkaz, který měl v e-mailu, nefungoval, resp. skončila jeho platnost. K dotazu soudu, zda žádal žalobce o zpřístupnění odkazu nebo o zaslání smlouvy uvedl, že o toto nežádal. h) Žalovaný od smlouvy odstoupil již dne 8.4.2021 e-mailem, má za to, že zákonná 14 denní lhůta běží od uzavření dodatku ke smlouvě. Tehdy mu bylo telefonicky makléřkou žalobce sděleno, že odstoupit již není možné, neboť lhůta 14 dní běží od uzavření původní smlouvy. 3. Žalobce v reakci na námitky žalovaného uvedl (zachováno členění dle bodu 2 odůvodnění): a) Odstoupení od smlouvy ze dne 8.12.2021 není oprávněné. Žalobce svoji informační povinnost dle § 1820 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku splnil. I smlouva uzavřená mezí účastníky je smlouvou uzavřenou mimo obchodní prostory žalobce. Ustanovení § 1820 nerozlišuje mezi distančními smlouvami a smlouvami uzavřenými mimo obchodní prostory podnikatele, toto rozlišení má význam u jiných ustanovení občanského zákoníku. Poučení o možnosti odstoupení od smlouvy bylo poskytnuto s dostatečným předstihem před uzavřením smlouvy, to, že je obsaženo ve smlouvě, neznamená, že nebylo poskytnuto v dostatečném předstihu. Informační povinnost je splněna i tehdy, když poučení je obsaženo v nabídce podnikatele, návrh smlouvy lze považovat za takovou nabídku. Žalovaný měl dostatek času se s takovou nabídkou seznámit před uzavřením smlouvy. Žalovaný tedy odstoupil od smlouvy po uplynutí zákonné 14 denní lhůty. b) Žalobce čl. 6 smlouvy o zprostředkování považuje za souladný s ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování – ustanovení neukládá žalovanému žádnou povinnost, jde jen o pověření žalobce k navazujícímu jednání. Ustanovení tedy není neplatné, ale i kdyby zde rozpor s ust. 14 zákona byl dovozen, pak by se neplatnost týkala pouze tohoto ujednání, nikoli celé smlouvy. c) Žalobce čl. 7 smlouvy týkající se jejího prodloužení považuje za souladný s ust. § 17 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování, navíc mu uniká, proč v tomto sporu řešit otázku prodloužení smlouvy, když k jejímu prodloužení na základě čl 7 vůbec nedošlo. I kdyby ustanovení bylo shledáno neplatným, pak je neplatné opět jen toto konkrétní ustanovení, ne celá smlouva. d) Žalobce má za to, že smlouva o zprostředkování v čl. 2 obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy – poučení podle § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování tak smlouva obsahuje, důvod neplatnosti není dán. e) Žalobce nesouhlasí s tím, že by nebylo možné sjednat povinnost zájemce neuzavřít realitní smlouvu, to neodporuje § 14 zákona o realitním zprostředkování. f) Žalobce nesouhlasí s námitkou nepřiměřenosti smluvní pokuty. Žalovaný znemožnil žalobci vykonávat zprostředkovatelskou činnost, žalobce ztratil možnost získat provizi, žalovaný neumožnil žalobci najít zájemce o nemovitost. Smluvní pokuta ve výši provize tak představuje ušlý zisk, který žalobce mohl získat, kdyby žalovaný neznemožnil žalobci dokončit její zprostředkovatelskou činnost. g) K námitce, že žalovaný neměl mít přístup k odkazu, na němž bylo dostupné znění smlouvy, žalobce uvedl, že znění smlouvy je klientům zasíláno e-mailem nebo předáváno osobně na pobočce. h) O odstoupení ze dne 8.4.2021 neměl žalobce u jednání žádné informace (jednalo se o skutečnost uplatněnou žalovaným až u tohoto jednání), nicméně měl za to, že pokud došlo k odstoupení 8.4.2021, stalo se tak po uplynutí 14 denní lhůty, která běží od uzavření smlouvy o zprostředkování, nikoli od dodatku č. 1, tento dodatek se platnosti smlouvy nijak nedotýká. Zjištěné skutečnosti 4. Mezi žalobcem a žalovaným (a též panem [příjmení] [jméno]; žalovaný a pan [jméno] byli v postavení klientů) byla uzavřena dohoda o výhradním zprostředkování. Na jejím základě se žalobce zavázal klientům obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost (specifikována v čl. 3 smlouvy) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Naproti tomu se žalovaný zavázal zaplatit žalobci provizi. Výše provize byla ujednána částkou 50.000 - Kč. Smlouva byla uzavřena ndo 17.6.2021. Povinnosti klienta byly specifikovány v čl. 10, v čl. 10 odst. 2 byla výslovně dohodnuta povinnost klienta neuzavřít smlouvu o převodu (části) nemovitosti na třetí osobu (vyjma klienta žalobce). V čl. 11 pak byla sjednána smluvní pokuta pro případ porušení některých povinností v čl. 10, výše smluvní pokuty odpovídá výši provize. V čl. 13 odst. 4 je pak upraveno odstoupení od smlouvy. Uvádí se zde, že pokud byla dohoda uzavřena mimo obchodní prostory žalobce, je klient – spotřebitel oprávněn od dohody písemně odstoupit do 14 dnů od jejího uzavření bez udání důvodu. V