12 C 241/2022-30 — Okresní soud v Chrudimi

1. U Okresního soudu v Chrudimi probíhalo k žalobě doručené dne 10.1.2022 pod sp. zn. 12C 8/2022 řízení ve věci žalobkyně [právnická osoba] o uložení povinnosti žalované [jméno] [příjmení] jí zaplatit částku 112 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 16.9.2020 do zaplacení a náhradu nákladů řízení z titulu bezdůvodného obohacení [jméno] [příjmení] užíváním bytu ve vlastnictví [právnická osoba] od prosince 2018 do března 2020, kdy byla mezi účastníky uzavřena rezervační smlouva na koupi této bytové jednotky. V rámci tohoto řízení [celé jméno žalobce] 1.4.2022 navrhovala zamítnutí žaloby, zároveň žádala uložení povinnosti žalobkyní jí zaplatit do tří dnů od vydání rozsudku rezervační poplatek 30 000 Kč. 2. Soud podle § 112 odst. 2 občanského soudního řádu vyloučil tento vzájemný návrh [jméno] [příjmení] k samostatnému projednání a rozhodnutí, které je nyní vedeno pod sp. zn. 12C 241/2022 u Okresního osudu v Chrudimi. 3. [celé jméno žalobce] (dále jen„ žalobkyně“) tvrdila, že 21.11.2018 podepsala jako zájemce rezervační smlouvu s [právnická osoba] (dále jen„ žalovanou“) jako budoucí prodávajícím, která byla prodloužená dodatkem č. 1 z 14.3.2019 do 28.8.2019. Závazek z této smlouvy zaplatit rezervační poplatek 30 000 Kč včetně DPH žalobkyně žalované uhradila, představoval zálohu na kupní cenu předmětu budoucí koupě. Realizace záměru žalované, tedy výstavba bytového komplexu s počtem 50 bytů se nikdy neuskutečnila, je tedy logické, že žalobkyně v březnu 2020 sdělila žalované, že o koupi bytu již nemá zájem. Přitom z textu rezervační smlouvy je nezpochybnitelné, že žalobkyně tu uzavřela právě a jen pouze se záměrem zakoupit bytovou jednotku číslo 24 o předpokládané podlahové ploše 60 m2 v druhém nadzemním podlaží. Žalobkyně měla příslib financování koupě bytové jednotky od bankovního domu vázaný na kolaudační účel-bytový dům. Ta byla přitom označena v rezervační smlouvě jako předmět budoucí koupě. 4. [právnická osoba] v řízení sp. zn. 12C 241/2022 tvrdila, že je výlučným vlastníkem pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v [jméno] [příjmení], v obci a k.ú. [obec], kdy dne 21.11.2018 podepsali účastníci rezervační smlouvu (shodné tvrzení). Záměrem žalované bylo vytvořit z domu [adresa] bytový komplex s cca 50 byty, kdy si žalobkyně rezervovala ke koupi bytovou jednotku o předpokládané podlahové ploše 60 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu při sjednané kupní ceně 1 250 000 Kč a rezervačním poplatku 30 000 Kč, kdy kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do 28.2.2019. Dodatkem č. 1 byl termín uzavření kupní smlouvy prodloužen do 28.8.2019. Od prosince 2018 do března 2020 užívala žalobkyně byt žalované, který byl předmětem rezervace, po 16 měsících odstoupila od rezervační smlouvy. 5. Žalobkyně dále tvrdila, že dne 1.9.2019 byl uzavřen další dodatek mezi účastníky s platností do 1.9.2020 na zálohovou úhradu energií 3 000 Kč měsíčně, šest měsíců po podepsání dodatku č. 1, už v té době nabyla přesvědčení, že stavba neprobíhá časově ani po kvalitativní stránce tak, jak žalovaná přislíbila. Žalobkyně tvrdila, že byt neužívala od prosince 2018, protože nebyl v té době po technické a hygienické stránce užíváníschopný, šlo o rozestavěný stav. Žalovaná se v bytě pouze občas zastavovala sledovat průběh stavby. Stavba nebyla v té době zkolaudována jako bytový dům, podle žalobkyně z ní byly uhrazené zálohy na energie vylákány žalovanou, žalobkyně je platila v dobré víře se značnou dávkou naivity. Stavba jako bytový dům dosud není zkolaudována. Navíc od 7.3.2022 na stavbě probíhalo vkladové řízení zástavního práva ve prospěch oprávněné [právnická osoba]. Žalovaná podepsala dodatek na zálohy na energie, protože předpokládala, že nastěhování do zkolaudovaného bytu bude možné a pouze chtěla svým vstřícným postupem posílit svou pozici budoucí kupující bytové jednotky. 6. V řízení pod sp. zn. 12C 8/2022 jednatel žalované uvedl, že žalobkyni dovedl pan [příjmení] jako zájemkyni o byt, jednatel odhadl cenu bytu, žalobkyně uváděla, že by si chtěla zajistit úvěr na byt a buď sama, nebo s někým. Jednatel byl pak v kontaktu se žalobkyní pouze při předávání bytu zpátky žalované, jednatele také žalobkyně navštívila s tím, že už byt nechce koupit. Žalobkyně doplnila, že 18.12.2018 převzala od jednatele žalované klíče od bytu, i když je původně nechtěla, chtěla je až po koupi bytu, ale on jí je dal, že do konce února 2019 bude kupní smlouva. Žalobkyně pak až ke konci února 2019 začala stěhovat nábytek, v lednu a únoru 2019 si vyřizovala hypoteční úvěr, pozvala do bytu odhadce kvůli hypotéce a ten zjistil, že je to nezkolaudované, a proto nemůžou poskytnout hypotéku. Do konce srpna 2019 pak byla prodloužena rezervační smlouva. Jednatel žalované, když dával žalobkyni klíče, říkal, že nájem nemusí platit, že je jeho chyba, že je byt nezkolaudovaný a nemůže být uzavřená smlouva kupní, tak čekala až do srpna 2019 na kolaudaci, ale ta nebyla. V březnu 2020 se žalobkyně konečně rozhoupala ukončit rezervační smlouvu, protože se jí na to všichni ptali, jak to bude a ona teprve vyhledala právníka, i když ještě neměla zajištěné jinde jiné bydlení a k rodičům nechtěla jít. V koncentrační lhůtě žalobkyně doplnila, že nemohla odkoupit byt z důvodu zavinění výlučně na straně žalované, která si bez pochyby byla vědoma, že neplní po celou dobu závazek z rezervační smlouvy a vystavuje žalobkyni tíživé situaci, když nemá jistotu, ani z koupě bytu, ani ze zajištění jejího financování, což se ukázalo jako obava oprávněná, když žalobkyně přišla o rezervační zálohu 30 000 Kč, ztratila možnost koupě bytu a ještě si žalovaná nárokovala bezdůvodné obohacení. Podle žalobkyně spravedlivý důvod k občasnému užívání bytu na její straně rozhodně byl, protože doba od podepsání rezervační dohody pro ni znamenala ochuzení, ztrátu majetkové povahy. 7. Žalovaná k výzvě soudu podle §118a občanského soudního řádu doplnila, že podle rezervační smlouvy pokud žalobkyně nesplní řádně a včas svou povinnost uzavřít kupní smlouvu, je povinna zaplatit žalované smluvní pokutu 30 000 Kč Kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do 28.2.2019. Dne 14.3.2019 uzavřeli účastníci dodatek k rezervační smlouvě, kterým prodloužili termín k uzavření kupní smlouvy do 28.8.2019. Dodatkem z 29.8.2019 pak se účastnící dohodli na budoucí období na hrazení energií spotřebovávaných v bytě zálohovými platbami. Záloha měla činit 3 000 Kč měsíčně a platby měly probíhat od 1.9.2019 do 1.9.2020. V březnu 2020 žalobkyně sdělila žalované, že o koupení bytu nemá nadále zájem a 8.4.2020 byt opustila. Žalobkyně tedy neuzavřela se žalovanou v rezervační smlouvě předpokládanou kupní smlouvu, proto si žalovaná ponechala jako smluvní pokutu rezervační poplatek. Na základě stavebního povolení ze dne 14.11.2018 byly provedeny stavební úpravy budovy [adresa] v [obec]. Provedenými stavebními úpravami vznikly 2 budovy, každá s vlastním číslem popisným. Budova„ restaurace“ se stala součástí pozemku st [číslo] a bylo jí ponecháno číslo popisné [anonymizováno]. Nově oddělená budova„ ubytovací zařízení“ je součástí pozemku st [číslo] a bylo jí přiděleno číslo popisné [číslo]. Kolaudační rozhodnutí vydal stavební úřad 26.6.2020. Souhlas se změnou užívání stavby [adresa] byl vydán 20.8.2020 na nový účel užívání stavby„ bytový dům s 15-ti bytovými jednotkami a 4 kanceláře“. Prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek bylo zapsáno do katastru nemovitostí s účinností k 20.7.2020. Již od tohoto data mohli zájemci získat kupní smlouvou byt do svého výlučného vlastnictví. Pokud by žalobkyně od rezervační smlouvy neodstoupila, nejpozději ve 2. polovině roku 2020 se mohla stát vlastníkem bytu v domě [adresa] v [obec], tak jako řada dalších zájemců. 8. Žalobkyně na to uvedla, že se žalovaná snaží navodit dojem, že žalobkyně porušila rezervační smlouvu tím, že nevyčkávala dostatečně dlouho na to, až si žalovaná zajistí souhlas se změnou užívání stavby na nový účel stavby, žalovaná však vyčkávala šest měsíců po naplnění lhůty k uzavření smlouvy, což je víc než dostatečné i s přihlédnutím k faktu, že se vůči ní značně navýšil tlak úvěrující hypoteční banky. 9. Z výpisů z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že je žalovaná výlučným vlastníkem pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v [obec], v obci a k.ú. [obec], žalovaná je rovněž spoluvlastníkem spolu s dalšími fyzickými osobami bytových jednotek v domě [adresa] v [obec], který je součástí st.p. [číslo] v k.ú. [obec]. Prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek ze dne 17.7.2020 bylo právně účinné k 20.7.2020, následně došlo ke dvěma změnám tohoto prohlášení, a to dne 26.5.2021 a 17.12.2021 s právními účinky k 26.5.2021 a k 20.12.2021. V domě [adresa] je 24 bytů. 10. Kolaudačním rozhodnutím z 26.6.2020 stavební úřad povolil užívání stavby – stavebních úprav budovy [adresa]„ [příjmení] [jméno]“ pro její reálné rozdělení podle stavebního povolení ze 14.11.2018, vznikly tak dvě budovy, kdy restauraci bylo ponecháno [adresa] a nově oddělená budova ubytovacího zařízení má