4 C 91/2020-163 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem – pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. a k pozemku parc. [číslo] vše v k.ú. [obec]. V případě prvých dvou nemovitostí je podíl žalobce 7/18, žalovaného 11/18, v případě druhých dvou nemovitostí je podíl žalobce 1/3, podíl žalovaného 2/3. Žalobce navrhoval nemovitosti přikázat do jeho výlučného vlastnictví s tím, že vyplatí žalovanému vypořádací podíl. 2. Žalovaný souhlasil s navrženým způsobem vypořádání, nejistou otázkou ovšem zůstávala cena nemovitostí. 3. Ve věci soud rozhodl rozsudkem ze dne 1.6.2021. Vycházel přitom z ceny nemovitostí zjištěné posudkem znalkyně [celé jméno znalkyně]. K odvolání žalovaného odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a vrátil věc k dalšímu řízení s tím, že cena stanovená posudkem není aktuální a že tak bude nutné stanovit cenu posudkem novým. Odvolací soud tedy nepostupoval tak, že by doplnil dokazování a sám provedl aktualizaci posudku či si vyslechl znalce, ale považoval za nutné rozsudek zrušit a věc vrátit okresnímu soudu k dalšímu řízení. Tím nutně došlo ke značnému prodloužení řízení. 4. Soud tedy nechal zpracovat znalecký posudek nový, nemohl již ustanovit Ing. [celé jméno znalkyně], neboť ta v mezidobí přestala být znalkyní. Z posudku [celé jméno znalce] pak soud zjistil, že obvyklá cena předmětných nemovitostí je 7, 700.000 - Kč, přičemž cena prvých dvou nemovitostí představuje 6, 100.000 - Kč, cena druhých dvou nemovitostí pak činí 1, 600.000 - Kč. Toto rozdělení ceny vychází z výše uvedené celkové ceny a jedná se o rozdělení účelové (celková cena rozdělena z pohledu váhy, výměry a ceny pozemků a velikosti a užitku staveb; druhý soubor nemovitostí není samostatně obchodovatelný). Posudek stanovil cenu k datu 12.6.2022. 5. Proti posudku uplatnil výhrady žalobce. Namítal, že od doby zpracování posudku došlo k poklesu cen nemovitostí, což je spojeno s celkovou ekonomickou situací v České republice. Konkrétně pak rozebral jednotlivé porovnávané nemovitosti – jde o čtyři nabídky s tím, že v současné době se některé z nich nabízejí k prodeji za nižší ceny. 6. Soud znalce vyslechl a podrobně se zabýval namítaným poklesem cen, a to i zcela konkrétně ve vztahu k jednotlivým porovnávaným vzorkům. Z výslechu znalce pak vyplynuly následující teze: 1) ceny nemovitostí v ČR od 3. čtvrtletí 2022 poklesly, ale týká se to cen rodinných domů a bytů, nikoli pozemků, 2) pokud by znalec prováděl ocenění nyní (v době výslechu, tj. leden 2023), stanovil by cenu zhruba o 5 % nižší, 3) ekonomika sice jde dolů, ale na obchodování s nemovitostmi to nemá takový vliv, neboť nemovitosti představují investiční příležitost a kapitalizační nástroj, řada lidí tak za nižší ceny nemovitosti neprodává, a pokud ano, tak se jedná o lidi, kteří mají nějaký problém, obecně se lidé nemovitostí nezbavují; současné prodejní ceny nemovitostí jsou tak poněkud zkreslující, 4) oceňovaný dům již je po částečné rekonstrukci, lze jej bezprostředně užívat a samotný fakt, že došlo k nárůstu cen energií, nemá na tržní cenu zásadní vliv – zvýšení nákladů na provoz nemovitostí se týká 2/3 objektů v ČR, 5) rozhodující vliv na cenu nemovitosti má její umístění, technický stav a architektonické ztvárnění, energetická náročnost má vliv malý, 6) u pozemků je rozhodující poloha, možnost využití a technický stav – zda je zasíťovaný nebo ne; pod 1.500 - Kč/m2 se pozemky nikde neprodávají; ceny, za které nabízejí pozemky obce, nejsou cenami tržními, je to vázáno na další kritéria – kolaudace do určité doby apod. 7. Dále se znalec vyjádřil k možné aktualizaci tzv. upravené ceny Kč/m2 započitatelné plochy v návaznosti na jednotlivé porovnávací vzorky. Za základ byla vzata aktuální nabídková cena porovnávacích vzorků zjištěná ze serveru [webová adresa]. Znalec vysvětlil, že nelze mechanicky převzít koeficienty z posudku, ale s ohledem na snížení nabídkové ceny je nutné upravit koeficient redukce pramene ceny (protože už došlo ke snížení, další podstatné snížení již nelze očekávat) a dále též koeficient zohledňující velikosti pozemku, neboť ceny pozemků neklesají. 8. Po této aktualizaci by pak výpočet vypadal následovně: Vzorek 1 – současná nabídková cena 5,4 mil Kč/započi plocha 225 m2, jednotková cena 24.000 - Kč/m2; součin koeficientů – 0,95 x 1,1 x 1,03 x 1,02 = 1, 097877; upravená cena činí 26.349 Kč/m2 Vzorek 2 – současná nabídková cena 4,97 mil Kč/započi plocha 248 m2, jednotková cena 20.040 - Kč/m2, součin koeficientů – 0,95 x 1,12 x 1,02 x 1,05 x 1,1 = 1, 2534984, upravená cena 25.121 - Kč/m2 Vzorek 3 – současná nabídková cena 5,95 mil Kč/započi plocha 283 m2, jednotková cena 21.025 - Kč/m2, součin koeficientů – 1,1 x 0,95 x 0,95 x 1,03 = 1, 0225325, upravená cena 21.499 - Kč/m2 Vzorek 4 – zůstává beze změn, současná nabídková cena je shodná s nabídkovou cenou, s níž pracuje posudek, upravená cena tudíž je 26.812 - Kč/m2 Aritmetický průměr upravených cen za m2 tak činí 24.945 - Kč x plocha oceňovaného objektu 296,21 m2, výsledná cena činí 7, 388.958 - Kč. U rozdělení ceny na dva soubory nemovitostí pak soud postupoval tak, že s ohledem na neměnnost cen pozemků respektoval u druhého souboru nemovitostí (parc. st. [číslo] p. [číslo]) cenu 1, 600.000 - Kč, tím pádem první soubor nemovitostí (parc. st. [číslo] s domem [adresa] a parc. [číslo]) má cenu 5, 788.958 - Kč. Výše vypořádacího podílu pak činí u prvého souboru nemovitostí 11/18 x 5.788.958 - Kč, tj. 3, 537.696 - Kč, u druhého souboru nemovitostí 2/3 x 1, 600.000 - Kč, tj. 1, 066.667 - Kč, celkem tedy vypořádací podíl činí 4, 604.363 - Kč. Nutno podotknout, že výsledná cena předmětných nemovitostí po aktualizaci, tj. 7, 388.958 - Kč, odpovídá snížení cca o 4 % oproti původně stanovené ceně, což koresponduje s vyjádřením znalce u jednání, že by nyní cenu nemovitostí stanovil zhruba o 5 % nižší. 9. Relevantní právní úprava je následující. Podle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Podle § 1143 nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. 10. V daném případě bylo mezi účastníky nesporné, že způsobem vypořádání spoluvlastnictví bude přikázání nemovitostí žalobci za současného vyplacení vypořádacího podílu žalovanému. Jediné, co bylo nejisté, byla cena nemovitostí. Za tím účelem byl zpracován aktuální znalecký posudek a na základě zjištění, která vyplynula z výslechu znalce, pak bylo provedena aktualizace k datu rozhodnutí. Aktuálnější cenu si už soud nedovede představit. 11. Výhrady žalobce k posudku byly vyvráceny výslechem znalce. Znalec vysvětlil, že ceny pozemků neklesají, klesají sice ceny bytů a domů, ale tento pokles je do značné míry z pohledu reálných cen nemovitostí zkreslující. Dále objasnil, že energetická náročnost domu nemá zásadní vliv na jeho cenu, větší význam mají jiné faktory. Konečně sám znalec připustil jistý pokles ceny oproti době zpracování posudku (cca 7 měsíců od doby rozhodnutí), tento pokles však hodnotil mírou maximálně 5 %. V intencích těchto závěrů znalce soud také provedl konečný přepočet. 12. Soud tedy přistoupil ke zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků a přikázal nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce. Současně uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému vypořádací podíl – jeho výše stanovena dle výpočtu pod bodem 8 odůvodnění. 13. Lhůta pro vyplacení vypořádacího podílu byla stanovena na dobu tří měsíců, jde zejména o to, aby žalobce byl schopen opatřit si potřebné prostředky. Tato lhůta byla u jednání akceptována i žalovaným. 14. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o.s.ř., v daném případě nelze hovořit o úspěchu či neúspěchu ve věci. 15. O nákladech státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o.s.ř., náklady státu jsou představovány znalečným, každý z účastníků má povinnost zaplatit polovinu těchto nákladů.