4 C 251/2025-54 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení žalované částky s příslušenstvím. V žalobě uvedli, že s žalovaným uzavřeli smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, předmětem byl nebytový prostor o výměře 62 m2 v 1. NP budovy č.p. , Anonymizováno, v , adresa, , v k.ú. , adresa, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od 1.9.2022 do 31.8.2027. Nájemné bylo sjednáno ve výši 12.000,-- Kč/měsíc + záloha 3.000,-- Kč/měsíc za služby. Nájemné i zálohy na služby byly splatné do 5. dne v měsíci. Dodatkem č. 1 ze dne 13.1.2023 došlo ke změně předmětu nájmu, a to na nebytové prostory v 1. NP a bytovou jednotku v 2. NP budovy č.p. , Anonymizováno, v , adresa, v , Anonymizováno, , nájem byl sjednán ve výši 25.000,-- Kč/měsíc. Na základě ústní dohody byl od 1.12.2024 předmět nájmu opětovně upraven, předmět nájmu tvořily nebytové prostory v 1. NP a technická místnost dané budovy, nájem byl sjednán ve výši 13.500,-- Kč/měsíc (12.000,-- Kč nebytový prostor, 1.500,-- Kč technická místnost). Předmět nájmu byl dále upraven od 1.3.2025, žalovaný přestal užívat technickou místnost, nájemné tak činilo 12.000,-- Kč/měsíc. Pro případ prodlení s hrazením nájemného byl sjednán úrok z prodlení ve výši 0,5 % denně. Žalovaný přestal nájemné hradit, byl o zaplacení urgován, naposledy výzvou ze dne 4.6.2025, kdy byl současně upozorněn na to, že porušuje nájemní smlouvu zvlášť závažným způsobem, což odůvodňuje ukončit nájem výpovědí bez výpovědní doby. Žalovaný nájem neuhradil, byla mu proto dána výpověď bez výpovědní doby, výpověď byla doručena dne 25.6.2025. Dluh žalovaného tvoří dlužné nájemné za červen 2024 ve výši 3.000,-- Kč, neuhrazené nájemné za červenec 2024 až listopad 2024 ve výši 125.000,-- Kč (5 x 25.000,-- Kč), neuhrazené nájemné za prosinec 2024 až únor 2025 ve výši 40.500,-- Kč (3 x 13.500,-- Kč), a neuhrazené nájemné za březen 2025 až 26.6.2025 ve výši 46.000,-- Kč (3 x 12.000,-- Kč + 10.000,-- Kč jako poměrná část za červen – 25 dní). Žalovaný rovněž dluží na neuhrazené faktuře ze dne 20.3.2025 č. , hodnota, ve výši 11.509,91 Kč (jde o vyúčtování služeb za rok 2022). Pokud jde o jistotu složenou žalovaným, pak ta byla započtena na smluvní úrok z prodlení z neuhrazeného nájmu za červen 2025 – jde o období od 6.6.2024 do 15.12.2024. Tento nájem byl částečně uhrazen, a to splátkou 2.000,-- Kč ze dne 6.1.2025, splátkou 12.000,-- Kč ze dne 6.2.2025 a splátkou 8.000,-- Kč ze dne 16.2.2025. Žalobci se pokoušeli s žalovanou dohodnout, k dohodě však nedošlo.2. Ve věci byl vydán platební rozkaz, žalovaný proti němu podal odpor. Uvedl v něm, že se ocitl ve složité situaci, a to jak z osobních důvodů na straně jeho jednatelky, tak i z důvodů složitého období – uzavírky komunikací, z tohoto důvodu poklesla jeho schopnost plnit závazky. Žalovaný dále uváděl, že jednal s žalobci o možnosti splátek v posledním čtvrtletí 2024, k dohodě ale nakonec nedošlo. Následně v únoru 2025 dostal žalovaný ústně od žalobkyně výpověď s tím, že prostory mají být do 28.2.2025 vyklizeny. Prostory takto byly téměř vyklizeny a jen se malovalo – to žalovaný uvedl k datu 6.3.2025. Od data vystěhování (únor, březen) nebyly prostory užívány, činnost nemohla být provozována. Žalovaný se rovněž žalobkyně dotazoval, co má udělat s vybavením, které je pevně spojeno s budovou, žalobci na tyto dotazy nereagovali. Žalovaný tak namítal, že by neměl platit nájem za dobu, kdy prostory již neužíval. Dále upozornil na to, že kauce, kterou složil, by měla být úročena. Konečně poněkud neurčitě uvedl, že provedl do prostor řadu investic a mu vznikla i škoda, kterou bude schopen doložit a přesně vyčíslit.3. Soud ve věci nařídil jednání. Dva dny před termínem jednání poslala jednatelka žalovaného žádost o odročení s tím, že je ve zdravotní neschopnosti, která jí znemožňuje účast na jednání. Tuto neschopnost doložila potvrzením lékaře. Nicméně soud jednání neodročil. Důvodem je to, že žalovaným je právnická osoba, obchodní společnost, která podle výpisu z obchodního rejstříku má dva jednatele, přičemž každý z jednatelů je oprávněn zastupovat společnost ve všech věcech samostatně. Jestliže se tedy jeden z jednatelů není schopen k jednání dostavit, nic nebrání tomu, aby se k jednání za společnost dostavil druhý jednatel. Žádost o odročení tedy není důvodná. Soud proto ve věci jednal bez účasti žalovaného.Zjištěné skutečnosti4. Mezi žalobci jako pronajímateli a žalovaným jako nájemcem byla uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Předmětem nájmu byl nebytový prostor o výměře 62 m2 v 1. NP budovy č.p. , Anonymizováno, v , adresa, v k.ú. , adresa, . Doba nájmu byla sjednána od 1.9.2022 do 31.8.2027. Nájemné bylo sjednáno ve výši 12.000,-- Kč/měsíc + záloha na služby 3.000,-- Kč/měsíc. Pro případ prodlení byl sjednán úrok ve výši 0,5 % denně. Ve smlouvě byla sjednána možnost pronajímatele i nájemce dát výpověď z vymezených důvodů. V obou případech musela být výpověď písemná a musí v ní být uveden důvod výpovědi. Výpověď musí být doručena druhé straně. Ke dni ukončení nájemního vztahu je nájemce povinen vyklidit z nebytového prostoru všechny své věci a vyklizený a vymalovaný nebytový prostor předat pronajímatelům, a to ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k normálnímu opotřebení při řádném užívání a údržbě. O odevzdání předmětu nájmu mají strany sepsat předávací protokol. Nájemce se rovněž zavázal poskytnout jistotu ve výši 24.000,-- Kč. Tuto jistotu může pronajímatel použít na úhradu nezaplaceného nájemného nebo služeb. (smlouva ze dne 25.8.2022).5. Dodatkem č. 1 k výše uvedené smlouvě byl předmět nájmu rozšířen o bytovou jednotku v 2. NP dané budovy. Nájemné bylo zvýšeno na 25.000,-- Kč měsíčně. Účinnost nastala od 1.1.2023 (dodatek ze dne 13.1.2023).6. Ústně pak byla dohodnuta změna předmětu nájmu – nadále to již nebyla bytová jednotka, ale pouze nebytový prostor + technická místnost, výše nájemného činila 13.500,-- Kč, účinnost od 1.12.2024. Od 1.3.2025 potom předmětem nájmu již nebyla technická místnost, ale pouze nebytový prostor, nájemné činilo 12.000,-- Kč měsíčně. Existence této ústní dohody vyplývá z e-mailové korespondence, kterou předložil sám žalovaný, jakož i z faktického chování stran (zaplacení částky 13.500,-- Kč žalovaným v prosinci 2024).7. Z korespondence vedené přes e-mail mezi stranami vyplývá, že se jednalo o tom, jakým způsobem žalovaný zaplatí dluh na nájemném, tento dluh žalovaný v zásadě uznával. Z e-mailu ze dne 4.12.2024 plyne, že žalovaný uznal dluh z titulu nájemného ve výši 186.299,44 Kč. Mezi stranami byla připravována dohoda o splátkách, byl zpracován i návrh této dohody, k jejímu uzavření nakonec nedošlo. Splátky ve výši 11.000,-- Kč žalovaný neakceptoval, sám navrhoval splátky 6.000,-- Kč Z dalších e-mailů je pak patrné, že vztahy mezi účastníky se poněkud vyhrotily, začala se řešit otázka vyklizení předmětu nájmu. Z korespondence je zcela evidentní, že předmět nájmu nebyl zcela vyklizen, v březnu 2025 zde žalovaný ještě měl nějaké věci (např. prodejní pult). Ještě v květnu 2025 žalovaný řešil přepis elektřiny.8. Žalobci dopisem ze dne 4.6.2025 vyzvali žalovaného, aby do 18.6.2025 uhradil dlužné nájemné, které je ve výzvě podrobně specifikováno. Pro případ, že tak neučiní, byl žalobce upozorněn na to, že mu bude dána výpověď z nájmu a bude přistoupeno k vymáhání dlužného nájemného.9. Dopisem ze dne 24.6.2025 byla žalovanému dána výpověď z nájmu bez výpovědní doby pro porušení nájemní smlouvu zvlášť závažným způsobem – porušení spočívalo v neplacení nájemného od června 2024. Současně byl žalovaný vyzván k vyklizení a předání pronajatých prostor nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Dopis byl doručen žalovanému dne 25.6.2025.10. Fakturou č. , hodnota, ze dne 20.3.2025 byly vyúčtovány zálohy na služby za rok 2022, jednalo se o opravnou fakturu. Splatnost nastala dne 31.3.2025.11. Z ostatních provedených důkazů nebyly zjištěny žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí ve věci.Posouzení věci12. V daném případě účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu, a to smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Podrobnou úpravu smluvního vztahu obsahuje především smlouva samotná, z jejího znění je proto třeba vycházet na prvním místě. Podpůrně, tedy v otázkách neupravených smlouvou, pak platí příslušná ustanovení občanského zákoníku (tedy především § 2302 a násl. vztahující se k nájmu prostor pro podnikání, a rovněž obecná ustanovení o nájemní smlouvě § 2201 a násl.). Pochopitelně závazná jsou i kogentní ustanovení zákona.13. V dané věci je zřejmé, že nájemní vztah mezi účastníky trval od 1.9.2022 do 25.6.2025, kdy byla doručena výpověď žalobců žalovanému. Nájemní vztah neskončil dříve. Obrana žalovaného spočívající v tvrzení, že nájemní vztah skončil již k 28.2.2025, nemůže obstát. Žalovaný se v tomto směru odvolává na jakousi blíže nespecifikovanou ústní výpověď ze strany žalobců. Ze smlouvy však jasně vyplývá, že výpověď musí být dána písemně a doručena druhé straně. Ústní výpověď, i kdyby k ní došlo, což ovšem an