21 C 175/2021-287 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobou doručenou soudu dne 7.5.2021 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit mu částku 641 300 Kč s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem budovy čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , , adresa, . Žalobce uzavřel se žalovaným dne 21.12.2016 nájemní smlouvu na prostory k podnikání, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, s celkovou výměrou 1 702,12 m2 v uvedené budově, a to na dobu určitou do 30. června 2025. Žalovaný prostory v budově převzal a užívá je. Žalobce dal žalovanému v červenci 2019 výpověď z nájmu pro neplacení nájemného s výpovědní dobou 6 měsíců. Výpovědní doba uplynula k 31.1.2020. Na výzvu k předání prostor ze dne 1.2.2020 žalovaný nereagoval. Žalobce dal žalovanému v únoru 2020 výpověď z nájmu pro podnájem bez souhlasu pronajímatele, stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele a nedostatky v kolaudaci objektu s výpovědní dobou 3 měsíce. Výpovědní doba uplynula k 31.5.2020. Na výzvu k předání prostor ze dne 26.5.2020 žalovaný nereagoval. Ani proti jedné z výpovědí nebyly vzneseny námitky, ani podaná žaloba na neplatnost výpovědi. Rozsudkem Okresního soudu v Chomutově ze dne 3.2.2021 č.j. 31C 189/2020-49 bylo žalovanému nepravomocně uloženo, aby prostory vyklidil. Žalovaný však prostory nadále užívá a nechce je opustit. Žalovaný od 1.6.2020 nadále užívá prostory bez právního důvodu. Dodatkem č. 2 ze dne 1.5.2018 byla poslední platná výše nájemného za prostory sloužící k podnikání smluvně ujednaná na částku 60 500 Kč vč. DPH měsíčně, se splatností k 5. dni příslušného měsíce. V přepočtu nájemného za celkovou plochu 1 702,12 m2 na jednotku plochy vychází sazba 35,55 Kč/m2. Pro srovnání nájemné 3 000 Kč za byt o výměře 70 m2 vychází sazba na 1 m2 dráž, a to v částce 50 Kč/m2 měsíčně. Sjednané nájemné za prostory sloužící k podnikání je tedy relativně nízké a v žádném případě nepřekračuje hranici obvyklého nájemného za prostory sloužící k podnikání, když vychází níž, než nájemné typizovaného bytu 3+1. Nájemné za nebytové prostory bývá naopak vyšší než nájemné za prostory k bydlení. Za červen 2020 až květen 2021 (celkem 12 měsíců) obnáší kumulované bezdůvodné obohacení na straně žalovaného v podobě měsíčního nájemného za prostory sloužící k podnikání částku 726 000 Kč. Žalovaný uhradil dne 28.12.2020 částku 42 350 Kč a dne 31.12.2020 částku 42 350 Kč. Nevyrovnaná výše bezdůvodného obohacení obnáší částku 641 300 Kč, kterou žalovaný neuhradil ani po předžalobní výzvě ze dne 29.4.2021.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. V podání ze dne 7.3.2022 učinil nesporným, že byla mezi žalobcem a žalovaným dne 21.12.2016 uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání. S ohledem na pravomocný rozsudek Okresního soudu v Chomutově ze dne 3.2.2021, č.j. 31 C 189/2021-49, učinil nesporným, že bylo žalovanému uloženo, aby pronajaté prostory opustil. Žalovaný dle protokolu o předání opustil prostory ke dni 30.11.2021, avšak z důvodu prodlení na straně žalobce došlo k faktickému předání až 1.12.2021 a k tomuto dni byl rovněž podepsán protokol o převzetí. Žalobce požaduje uhrazení bezdůvodného obohacení, kteréžto má představovat nájemné z nebytového prostoru. V rámci své žaloby žalobce vychází z ceny obvyklé v místě a čase a přitom vychází z upravené výše nájmu, která byla stanovena v době 2019 a po dohodě smluvních stran o poníženém nájemném s ohledem na značné a dlouhodobé investice žalovaného do nemovitosti žalobce. Žalovaný má za to, že ani takto ponížená cena nemůže odpovídat nájemnému v místě a čase obvyklém, když požadují nájemné za období, kdy bylo státem omezené podnikání ve službách a žalovaný byl nucen mít provozovnu uzavřenou. Žalovaný má za to, že cena nájmu by měla být stanovena znaleckým posudkem a mělo by být přihlédnuto k velmi důležité skutečnosti omezení ze strany státu, když uvedené podnikatelské prostředí tím bylo značně znevýhodněno. Žalovaný žádal o příspěvky na nájemné od státu, které i obdržel a žalobci je přeposlal ihned po jejich připsání. Jednalo se o částky 2x 42 350 Kč, když to byl příspěvek na nájemné za měsíce duben a květen 2020. Smluvní strany se dohodly, že na období měsíců duben a květen 2020 bude nájemné poníženo na 42 350 Kč. Uvedenou dohodu stvrdily podpisem dodatku. Žalovaný však uhradil smluvené nájemné ve výši 60 500 Kč (reálně uhradil 71 000 Kč včetně platby za služby). Tímto se dostává žalovaný k výčtu uhrazených plateb za inkriminované období. Avšak nájemné za měsíce duben i květen žalovaný uhradil ve výši 71 000 Kč za každý měsíc (dne 27.8.2020 bylo uhrazeno pod VS , částka, a dne 28.8.2020 bylo uhrazeno 71 000 Kč pod VS , var. symbol, ). Žalobce uvádí, že nedocházelo k úhradám od 1. června 2020, k tomu žalovaný uvádí, že dne 29.9.2020 uhradil částku 71 000 Kč pod VS , var. symbol, (6tý měsíc roku 2020) dne 28.12.2020 uhradil částku 42 350 Kč pod VS , var. symbol, (7mý měsíc roku 2020) a dne 31.12.2020 uhradil částku 42 350 Kč pod VS , var. symbol, (8mý měsíc roku 2020), z uvedeného je zřejmé, že až do srpna 2020 měl žalovaný nájemné řádně uhrazené, ačkoli prostory nesměl využívat. Žalovaný má za to, že pokud mu bylo právními normami bráněno v užívání pronajatého prostoru, nemohl prostor řádně využívat, a proto nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení. Žalobce by měl řádně specifikovat a prokázat, že žalovaný prostor užíval, aby došlo k bezdůvodnému obohacení, avšak žalovaný prostor užívat nesměl, proto má žalovaný za to, že k bezdůvodnému obohacení za celou dobu od 1.6.2020 do května 2021 dojít nemohlo, když za měsíce červen, červenec a srpen 2020, kdy byl prostor využíván bylo nájemné uhrazeno. Od září 2020 byl provoz omezen a žalovaný tak nemohl fakticky prostor využívat, proto nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení.V podání ze dne 8.11.2022 žalovaný uvedl, že k dohodě o slevě za duben a květen 2020 došlo Dodatkem č. 3 ze dne 14.9.2020. Následkem toho došlo ze strany žalobce k započítávání uhrazeného nájemného na údajné starší dluhy. Žalovaný popřel, že by uznal v předávacím protokole ze dne 1.12.2021 co do důvodu i výše dluh. Předložený předávací protokol neobsahuje zákonem požadovaný projev vůle žalovaného. Zápis je formulován jako výčet jednotlivých údajů a projev vůle stran zcela absentuje. Uvedený zápis připravoval žalobce a předložil jej žalovanému v provozovně, aniž by měl žalovaný možnost si uváděná čísla ověřit a krom toho, mělo se jednat o předávací protokol pronajatých prostor a žalobce z vlastní vůle doplnil údaje, které žalovaný neměl prostor ověřit. A nakonec, dluh na zálohách nemohl být vyčíslen bez předložení řádného vyúčtování, které mělo být řádně žalovanému doručeno. Dále žalovaný započetl částku 1 500 000 Kč, kterou investoval se souhlasem žalobce do pronajatého prostoru oproti požadovanému bezdůvodnému obohacení. Žalovaný v roce 2015 a 2016 investoval do rekonstrukce pronajatých prostor, a to se souhlasem žalobce, čímž došlo k bezdůvodnému obohacení na straně žalobce a pro kompenzaci za bezdůvodné obohacení byl uzavřen dodatek č. 6 ze dne 1.7.2015, kterým bylo stranami odsouhlaseno, že nájemce provede investici do pronajatého prostoru na svoje náklady a jako kompenzace byla prodloužena doba trvání nájemní smlouvy uzavřené dne 2.1.2006 z původní doby určité od 1.1.2006 do 20.6.2017 na novou dobu určitou od 2.1.2006 do 30.6.2025 za stejných podmínek s poníženou výší nájemného, když žalovaný měl mít možnost si svoji investici tzv. „odbydlet“. S ohledem na nastalou nepředvídatelnou událost, kdy došlo k uzavření a významnému omezení provozu provozovny, byl nájemní vztah ukončen a žalovaný neměl možnost si vyčerpat celou kompenzaci poskytnuté investice. Žalovaný zhodnotil pronajatý prostor se souhlasem žalobce, není však podstatné, kolik bylo ze strany žalovaného investováno, ale o kolik výše uvedená investice zhodnotila předmětnou nemovitost. Rekonstrukce nebyla do ukončení nájemního vztahu dokončena a prostor nebyl ani ke smluvenému účelu řádně kolaudován. Prostor nebyl způsobilý k užívání. Žalovaný navrhl znalecký posudek k určení obvyklé výše nájemného, která mohla být otevřená pouze v omezeném režimu a bez kolaudace a pro zjištění zhodnocení nemovitosti žalobce po investicích žalovaného.Dále žalovaný v podání ze dne 5.12.2022 poukázal na rozdílné výměry nebytového prostoru, které byly uvedeny v předchozích smlouvách z let 2001-2006 s výměrami uvedenými v nájemní smlouvě ze dne 21.12.2016. Tento rozdíl činil přes 100 m2. Smlouvou ze dne 1.6.2019 byly věci pořízené žalovaným převedeny na žalobce a s ohledem na hodnotu těchto věcí byla ponížena výše nájemného na částku 60 500 Kč měsíčně a zálohové platby 10 500 Kč. Takové ponížené nájemné mělo být až do 30.6.2025, z čehož lze dovodit výši investované částky, když každý měsíc mělo být nájemné poníženo o částku 25 410 Kč za dobu od 1.6.2019 do 30.6.2025, což činí 1 829 520 kč. Žalovaný neurčitý prostor opustil dne 1.12.2021. K „odbydlení“ zbývalo ještě vyčerpa