24 C 383/2025-26 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) podanou dne 4. 9. 2025 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu celkem 16 367 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky tam blíže specifikovaným. Uvedl, že žalovaná užívala byt č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 9. 2022. V této nájemní smlouvě se žalovaná zavázala za užívání bytu platit nájemné ve výši 7 300 Kč měsíčně. Žalovaná však neuhradila zcela nájemné za duben 2023 (zbývá doplatit 2 000 Kč), květen 2023 (zbývá doplatit 3 000 Kč) a únor 2024 (zbývá doplatit 1 000 Kč), dále žalovaná nezaplatila celé nájemné za květen 2024 ve výši 7 300 Kč a rovněž nezaplatila nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2023 ve výši 3 067 Kč.2. Žalovaná se k věci nevyjádřila.3. Z listiny nazvané smlouva o pronájmu bytu soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 1. 9. 2022 žalobce jako pronajímatel (vlastník družstevního podílu s právem nájmu) a žalovaná jako nájemce. Žalobce se zde zavázal přenechat žalované na dobu do 31. 12. 2022 (s automatickým prodloužením, nedoručí-li žalobce žalované sdělení, že trvá na ukončení podnájemní smlouvy) k užívání byt č. , hodnota, o velikosti 1+1 v domě č. p. , adresa, . Žalovaná se naproti tomu zavázala za toto užívání hradit „nájemné“ ve výši 7 300 Kč měsíčně, přičemž tato částka kromě nájemného zahrnuje rovněž zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Z toho není zřejmé, jaká část z této částky připadá na nájemné a jaká na zálohy na služby. Pro případ prodlení s jakoukoli úhradou si pak účastníci sjednali smluvní úrok z prodlení ve výši 0,1 % denně. Z přiloženého rozpisu plateb se pak podává, že zálohy na teplo, teplou vodu a vodné a stočné činí 1 600 Kč, holý nájem tak představuje částku 5 700 Kč.4. Z listiny nazvané protokol o předání nemovitosti soud zjistil, že žalovaná si předmětný byt do užívání dne 1. 9. 2022 převzala.5. Z listiny nazvané vyúčtování služeb za rok 2023 soud zjistil, že touto listinou žalobce vyúčtoval žalované za vodné-stočné, teplou vodu a teplo nedoplatek ve výši 3 067 Kč. V této listině je účtován vždy skutečný stav (v Kč) oproti zálohám, avšak nevyplývá z ní, jaké byly stavy měřidel, tedy kolik té které komodity žalovaná měla spotřebovat. Žalobce dále předložil vyúčtování záloh za užívání a služby spojené s užíváním bytu, které ve vztahu k jeho osobě a bytové jednotce 592/4020/202 provedlo , právnická osoba, a podle kterého mu vznikl přeplatek 23 136 Kč.6. Z dopisu ze dne 17. 3. 2025 soud zjistil, že jím zástupce žalobce vyzýval žalovanou k úhradě celkem 20 527 Kč, a to nejpozději do 7 dnů ode dne odeslání výzvy.7. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech s přihlédnutím k tvrzení účastníků a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobce je vlastníkem družstevního podílu s právem nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 1+1 v domě č. p. , adresa, , přičemž smlouvou ze dne 1. 9. 2022 se zavázal tento byt přenechat do užívání žalované na dobu do 31. 12. 2022 (s automatickým prodloužením, nedoručí-li žalobce žalované sdělení, že trvá na ukončení podnájemní smlouvy). Žalovaná se naproti tomu zavázala za toto užívání hradit „nájemné“ ve výši 7 300 Kč měsíčně (splatné do 25. dne v měsíci předem), přičemž tato částka kromě nájemného zahrnuje rovněž zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Zálohy na teplo, teplou vodu a vodné a stočné činí 1 600 Kč, holý nájem pak představuje částku 5 700 Kč. Pro případ prodlení s jakoukoli úhradou si pak účastníci sjednali smluvní úrok z prodlení ve výši 0,1 % denně. Žalobce žalované „vyúčtoval“ zálohy na služby za rok 2023 tak, že vznikl nedoplatek ve výši 3 067 Kč, avšak tak, že není zřejmé, jaké byly stavy měřidel, tedy kolik té které komodity žalovaná měla spotřebovat. Žalobci pak podle vyúčtování záloh za užívání a služby spojené s užíváním bytu, které ve vztahu k jeho osobě a bytové jednotce , Anonymizováno, provedlo , právnická osoba, , vznikl přeplatek 23 136 Kč.8. Po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k názoru, že žaloba je důvodná pouze zčásti.9. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále již jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.10. Podle § 2275 odst. 1 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.11. Podle § 4 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění, dále již jen „zák. č. 67/2013 Sb.“) má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.12. Podle § 7 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odst. 2 téhož ustanovení poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.13. Předně je třeba konstatovat, že žalobce v žalobě užívá pojmu nájemné, avšak z předložené podnájemní smlouvy vyplývá, že částka „nájemného“ ve výši 7 300 Kč obsahuje i zálohy na služby (1 600 Kč). Z žaloby se však ohledně plateb za duben a květen 2023 a únor 2024 nepodává, která část nebyla ze strany žalované uhrazena a zda se tak žalobce v tomto případě domáhá úhrady nájemného či záloh na služby. To má pro projednávaný případ zásadní význam, neboť zálohy na služby za roky 2023 a 2024 již měly být v době podání žaloby vyúčtovány a nelze se tak domáhat záloh. Ohledně těchto nároků tak soud dospěl k závěru, že žalobce neunesl své břemeno tvrzení [§ 101 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v účinném znění (dále již jen „o.s.ř.“)], přičemž neúčastí při jednání se vzdal dobrodiní poučení ve smyslu § 118a odst. 1 o.s.ř. K tomu je nutno dodat, že poučení ve smyslu § 118a o.s.ř. jsou výsadou účastníků při jednání přítomných, na čemž nemění ničeho ani skutečnost, že ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz (srov. usnesení Ústavního soudu ze dne 5. 1. 2016, sp. zn. IV. ÚS 3292/15, dostupné na http://nalus.usoud.cz).14. Ohledně platby za květen 2024 neplatí, že by žalobce neunesl své břemeno tvrzení, neboť ze strany žalované nebyla provedena žádná úhrada a je tak zřejmé, že za tento měsíc se žalobce domáhá nájemného ve výši 5 700 Kč a záloh na služby ve výši 1 600 Kč. K tomu je však třeba dodat, že jak již bylo uvedeno výše, zálohy na služby za tento měsíc (resp. celé období roku 2024) již měly být nejpozději do konce dubna 2025 vyúčtovány (§ 7 zák. č. 67/2013 Sb.) a nadále tak není možné domáhat se placení jakýchkoli záloh.15. V souladu se shora citovaným § 2201 o. z. (na podnájem se použije obdobně) účastníci ujednali nájemné ve výši 5 700 Kč měsíčně, přičemž žalovaná toto nájemné za květen 2024 nezaplatila. Nájemné bylo splatné do 25. dne v měsíci předem a od 26. 4. 2024 tak byla žalovaná v prodlení (§ 1968 o. z.). Pro takový případ si účastníci ujednali smluvní úrok z prodlení ve výši 0,1 % denně, což je v souladu s § 1970 o. z.16. Dále, pokud se žalobce domáhal nedoplatku z vyúčtování služeb za rok 2023 ve výši 3 067 Kč, je nutno konstatovat, že vyúčtování, které předložil, nesplňuje náležitosti stanovené zejména § 7 zák. č. 67/2013 Sb., když neuvádí ani spotřebu, ani způsob, jak se žalobce dopracoval ke skutečné ceně spotřebovaných služeb. Pro tyto účely pak není použitelné ani vyúčtování, které žalobci vystavilo , právnická osoba, , neboť bylo vyhotoveno pro osobu žalobce a na základě jiných právních vztahů.17. Ze všech vyložených důvodů soud žalobě vyhověl pouze co do holého nájemného za květen 2024 a žalované tak uložil zaplatit žalobci 5 700 Kč, a to včetně sjednaného úroku z prodlení podle § 1970 o. z. od 26. 4. 2024 (když údaje o splatnosti uvedené v žalobě odpovídají zjištěnému skutkovému stavu). Lhůtu k plnění soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvody pro stanovení lhůty delší, než tam uvedené třídenní. Co do zbytku žalobou uplatněného nároku soud žalobu výrokem II. tohoto rozsudku zamítl.18. O nákladech řízení rozhodne soud i bez návrh