20 C 326/2020-187 — Okresní soud v Děčíně

1. Žalobou došlou soudu dne 26. 11. 2020 se žalobce po žalovaném domáhal odstranění rozestavěné stavby z pozemku p. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, (dále též jen „Pozemek“) a vyklizení a předání Pozemku. Uvedl, že mezi ním jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla dne 13. 6. 2014 uzavřena nájemní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní (dále též jen „Nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl Pozemek a dále pozemky p. č. , Anonymizováno, a p. č. , hodnota, (část) v katastrálním území , adresa, . Žalovaný převzal pozemky do užívání za účelem výstavby obchodního centra v souladu se stavebním povolením Městského úřadu ve , adresa, , stavebního úřadu, sp. zn. , Anonymizováno, , č. j. , Anonymizováno, ze dne 29. 7. 2008, které nabylo právní moci dne 20. 8. 2008. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, do dne prodeje pronajatých nemovitostí za stanovených podmínek, nejdéle však do 31. 12. 2018. Žalovaný se zavázal obchodní centrum vystavět a zkolaudovat do 31. 12. 2018. Na Pozemku však stojí již několik let rozestavěná stavba, která byla do katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , zapsána na základě ohlášení žalovaného jako vlastníka stavby ze dne 6. 5. 2013. Stavba již roky nepokračuje, žádná činnost na ní vykonávána není, Pozemek není užíván jako staveniště. Protože žalovaný obchodní centrum nevystavěl a nezkolaudoval do 31. 12. 2018, nedošlo k uzavření kupní smlouvy ohledně pozemků pronajatých žalovanému a dne 31. 12. 2018 došlo k ukončení nájmu. Žalobce má za to, že žalovaný již od zahájení stavby věděl či vědět měl a mohl, že jeho právo k vybudování stavby není časově neomezené, ale naopak je nebo může být časově limitováno. V této souvislosti poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1997/2000, z něhož vyplývá, že pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby právo mít na tomto pozemku umístěnou stavbu a neoprávněně zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby. Žalobce žalovaného k odstranění stavby vyzval naposledy výzvou zástupkyně žalobce ze dne 16. 11. 2000, ten však na výzvu nereagoval.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 27. 4. 2021, uvedl, že s žalobou nesouhlasí, neboť odstranění stavby po skončení nájemní smlouvy nebylo v nájemní smlouvě ujednáno, části pozemků převzal do užívání za účelem výstavby obchodního centra na základě nájemního vztahu účinného od 15. 7. 2006 uzavřeného mezi žalobcem, žalovaným a společníkem žalovaného panem , jméno FO, , bytem , adresa, . Tehdy pozemky vypadaly jinak, nebyly ještě rozděleny, tehdejší nájemní smlouva byla prodlužována dodatky, naposledy v roce 2012. Společnou investici se však nepodařilo realizovat, společník žalovaného nakonec spolupráci se žalovaným ukončil a na výstavbě obchodního centra se nepodílel. Po skončení platnosti původní nájemní smlouvy byl stav rozestavěné stavby zaměřen geometrickým plánem č. , hodnota, ze dne 29. 4. 2013, který byl se souhlasem žalobce zapsán do katastru nemovitostí ke dni 6. 5. 2013. Žalovanému není známo, že by mu žalobce předával po skončení původní nájemní smlouvy do užívání nově vzniklé pozemky označené v žalobě. Žalovaný žádal žalobce o odprodej pozemků dotčených rozestavěnou stavbou obchodního centra s tím, že zajistí dokončení stavby, žalobce však s návrhem na prodej pozemků nesouhlasil a souhlasil pouze s novou nájemní smlouvou za podmínky doplacení nájmu za dobu užívání bez smluvního vztahu. Žalovaný pokládal platnost nové nájemní smlouvy (tj. Nájemní smlouvy uzavřené do 31. 12. 2018) za dostatečnou pro dokončení výstavby, a proto ji podepsal a očekával, že žalobce předá předmět Nájemní smlouvy ve stavu způsobilém naplnit sjednaný účel smlouvy. Rozhodnutím stavebního úřadu ze dne 28. 4. 2014 však bylo žalovanému nařízeno s okamžitou platností zastavit všechny práce na stavbě obchodního centra, což bylo překážkou pro využití pozemků ke smluvenému účelu. Tvrzení žalobce, že již několik let není vykonávána stavební činnost, stavba nepokračuje a Pozemek není užíván jako staveniště, je pravdivé, ale skutečný důvod nevyužívání pronajatých pozemků pro výstavbu spočívá v nemožnosti stavebně dokončit rozestavěnou budovu na základě stavebního povolení Městského úřadu ve , adresa, , stavebního úřadu, sp. zn. , Anonymizováno, , č. j. , Anonymizováno, ze dne 29. 7. 2008, výlučně pro právní překážku vyplývající z nařízení o zastavení stavebních prací. Žalobce Nájemní smlouvu nabídl žalovanému patrně jen „naoko“, protože po celou dobu její platnosti žalovanému neumožnil ve stavbě pokračovat. Odstranění stavby představuje natolik razantní a nezvratný zásah do vlastnických práv, že musí být postaveno najisto, že existující stavba na pozemcích byla postavena v rozporu s Nájemní smlouvou nebo je v rozporu s veřejným právem a že narušený vztah mezi pronajímatelem a nájemcem nelze řešit jinak.3. V doplňujícím vyjádření ze dne 18. 8. 2021 žalobce uvedl, že Městský úřad , adresa, rozhodnutím ze dne 28. 4. 2014, sp. zn. , Anonymizováno, , č. j. , Anonymizováno, nařídil zastavit na stavbě veškeré práce, neboť žalovaný nesplnil požadavky stavebního úřadu a neodstranil nedostatky zjištěné v rámci kontrolní prohlídky provedené v lednu 2012 spočívající v tom, že na stavbě nebyl k dispozici stavební deník a stavební úřad neznal stavebního podnikatele. Dne 27. 9. 2016 bylo zjištěno, že je na stavbě pokračováno přes vydané rozhodnutí o nařízení zastavení prací. Žalovaný si požádal o dodatečné povolení stavby, protože však nevyhověl výzvě stavebního úřadu ze dne 21. 11. 2016 k doložení podkladů nezbytných pro pokračování v řízení, bylo řízení zastaveno. Následně si žalovaný podal znovu žádost o dodatečné povolení stavby, řízení však mělo totožný průběh. Žalovaný jednal soustavně proti veřejnoprávním rozhodnutím. Na Pozemku v samotném srdci města tak stojí nevzhledná rozestavěná budova. Pokud jde o předchozí nájemní vztah, žalobce uvedl, že dne 11. 7. 2006 byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena nájemní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní č. , Anonymizováno, Původní nájemní smlouva byla doplněna dvěma dodatky a byla uzavřena, resp. postupně prodloužena do 31. 12. 2011. Podle této smlouvy měl nájemce ve sjednaném termínu dokončit a zkolaudovat obchodní centrum, poté mělo dojít k uzavření kupní smlouvy. Dne 6. 5. 2013 si žalovaný nechal zapsat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí, tj. v době, kdy Původní nájemní smlouva již nebyla účinná.4. V doplňujícím vyjádření ze dne 28. 7. 2022 žalovaný uvedl, že není sporné žalobní tvrzení, že dne 13. 6. 2014 došlo k uzavření Nájemní smlouvy na dobu určitou do 31. 12. 2018 za účelem výstavby obchodního centra a že stavba nebyla dokončena a zkolaudována v dohodnuté době, z důvodu čehož nedošlo ani k prodeji pronajatých pozemků. Dále uvedl, že tvrzení žalobce o neoprávněnosti stavby na Pozemku po uplynutí časově omezené nájemní smlouvy je sporné, příčiny nedokončení stavby ve stanovené době spočívají v okolnostech, které nebylo možné překonat ani zvýšeným úsilím. Pro posouzení neoprávněnosti stavby postavené na cizím pozemku je rozhodující stav výstavby ke dni 31. 12. 2013. K tomuto datu byla stavba samostatnou věcí. Rozestavěná stavba byla zaměřena geometrickým plánem č. , hodnota, ze dne 29. 4. 2013 vypracovaným geodetickou kanceláří , jméno FO, , , adresa, a na základě něj byla zapsána do katastru nemovitostí ke dni 6. 5. 2013, a to na LV č. , hodnota, ve prospěch žalovaného, kdy Pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. , hodnota, ve prospěch žalobce. Na vzniklou situaci se proto vztahuje ust. § 3055 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalovaný dále namítl, že pokud pronajímatel dal souhlas s výstavbou na pozemku a tedy se změnou pronajaté věci, může být aplikováno ust. § 2220 odst. 1 o. z. opravňující nájemce provést změnu věci. Rovněž poukázal na ust. § 2230 o. z. o konkludentním prodloužení nájmu, na ust. § 3056 odst. 1 o. z. o předkupním právu a na ust. § 1086 odst. 1 a 2 o. z., podle nichž soud může vztahy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku vypořádat sám. Konečně poukázal na průběh stavebního řízení s tím, že v žádném případě nešlo o jeho liknavost či nevůli rozestavěnou stavbu dokončit, a dále na to, že platnost a závaznost Nájemní smlouvy je pochybná, když Pozemek je objektivně nezpůsobilý k využití jako předmět nájmu ke sjednanému účelu, když nařízení o zastavení všech stavebních prací (vydané dne 28. 4. 2013) nebylo zrušeno a Nájemní smlouva byla uzavřena dne 13. 6. 2013.5. V podání ze dne 7. 1. 2024 žalobce uvedl, že nelze směšovat žalobce (tj. , adresa, ) a , právnická osoba, , adresa, , žalobce vykonává některé činnosti v rámci samosprávy (samostatné působnosti) a některé v rámci státní správy (přenesené působnosti), kdy Nájemní smlou