9 C 89/2021-145 — Okresní soud v Domažlicích

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali určení platnosti kupní smlouvy uzavřené se žalovanou dne [datum] ve formě notářského zápisu, na základě které koupili od žalované ve výrokové části tohoto rozsudku specifikovanou bytovou jednotku. Účastníci si kupní smlouvou ujednali přechod vlastnického práva k bytové jednotce na žalobce zaplacením celé kupní ceny ve výši 550 000 Kč, kterou žalobci splácejí ve splátkách po 10 000 Kč měsíčně. Kupní cena nebyla dosud zcela zaplacena, a proto je dosud v katastru nemovitostí jako vlastník zapsána žalovaná. Žalovaná dopisem ze dne [datum] doručeným žalobcům dne [datum] od kupní smlouvy odstoupila z důvodu prodlení žalobců se splátkami kupní ceny v celkové výši 40 000 Kč. Žalobci považují odstoupení za neplatné. Ačkoliv byli s některými splátkami kupní smlouvy v prodlení, nikdy se nejednalo o prodlení v celkové výši 30 000 Kč, jež by žalovanou dle smluvního ujednání k odstoupení od smlouvy opravňovalo. Žalovaná však na odstoupení od smlouvy pro prodlení s částkou vyšší 30 000 Kč trvá. Na základě uvedených skutečností shledávají žalobci v dané věci naléhavý právní zájem, když je zapotřebí eliminovat vzniklou nejistotu v právním vztahu účastníků. Žalobci žalobou na určení chtějí docílit vytvoření právního rámce, který bude zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků, k čemuž nelze dospět jinak. 2. S žalobou žalobci spojili návrh na vydání předběžného opatření, na základě kterého by bylo žalované zakázáno disponovat s bytovou jednotkou, neboť případným nakládáním s ní by bylo ohroženo zejména jejich budoucí vlastnické právo vyplývající z kupní smlouvy. 3. Soud návrhu žalobců usnesením zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] vyhověl, neboť bylo osvědčeno, že žalovaná samovolně z dispozice žalobců bytovou jednotku odňala a necítila se dále být smluvním vztahem vázána. Proto bylo možné akceptovat i tvrzení žalobců o úmyslu žalované uzavřít v souvislosti s bytovou jednotkou novou kupní smlouvu s třetí osobou. Za dané situace soud považoval naléhavý právní zájem žalobců na určení platnosti kupní smlouvy za osvědčený. Závěr soudu prvního stupně ohledně splnění podmínek pro vydání předběžného opatření potvrdil k odvolání žalované i odvolací soud, a to usnesením Krajského soudu v Plzni ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. [spisová značka], když v odvolacím řízení byl zároveň záměr žalované byt prodat třetí osobě prokázán. Odvolací soud konstatoval, že žalobci osvědčili naléhavý právní zájem na určení platnosti sporné kupní smlouvy, respektive na určení trvání smluvního vztahu. Projednáním a rozhodnutím žaloby dojde k odstranění stavu nejistoty účastníků ohledně trvání jejich práv a povinností z kupní smlouvy. Bude-li žalobě vyhověno, žalovaná nebude mít žádný právní důvod, který by ji ospravedlňoval k neplnění smlouvy. V opačném případě budou žalobci postrádat právní důvod k užívání bytové jednotky. Krajský soud jako důvod vydání předběžného opatření shledal potřebu zatímně upravit poměry účastníků, když žalovaná převzala do své dispozice bytovou jednotku a uzavřenou kupní smlouvou se necítí být dále vázána. Takový stav by bez předběžné úpravy poměrů účastníků mohl vést k neodčinitelným následkům, a proto odvolací soud, byť vycházel částečně z odlišných důvodů, rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil. 4. V průběhu zdejšího řízení žalobci soudu sdělili, že začali hradit měsíční splátky kupní smlouvy do soudní úschovy, a to s účinností od prosince 2021. Zároveň jim bylo dne [datum] ze strany právního zástupce žalované, jakož i jejich právní zástupkyni, doručeno další odstoupení od smlouvy z důvodu prodlení ze dne [datum] Ani s tímto žalobci nesouhlasí, neboť ani v tomto případě nebyli v prodlení se splátkami v souhrnné výši 30 000 Kč, a to s přihlédnutím ke skládání měsíčních splátek do soudní úschovy. 5. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. V prvé řadě sporovala naléhavý právní zájem žalobců na určení platnosti kupní smlouvy. Určovací žaloba má být preventivním prostředkem ochrany. S ohledem na to, že již k porušení práva došlo, neboť žalobcům znemožňuje jeho užívání v důsledku výměny zámků u dveří bytu, nemá žaloba na určení smysl a naléhavý právní zájem žalobců není dán. Tito se svého práva měli domáhat žalobou na plnění, v rámci které by soud jako předběžnou otázku posuzoval platnost uzavřené kupní smlouvy. Z těchto důvodu navrhla žalobu zamítnout. 6. Dále žalovaná uvedla, že ke druhému odstoupení od smlouvy došlo rovněž z důvodu prodlení žalobců převyšující částku 30 000 Kč. Ve svém vyjádření k žalobě však uvedla, že mimo prodlení existovaly však i další skutečnosti zakládající zákonný důvod pro odstoupení od smlouvy ve smyslu § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). V prvé řadě žalobci bez jejího vědomí byt pronajali třetí osobě za nájemné ve výši 8 000 Kč měsíčně, čímž se na úrok žalované obohatili. Jelikož žalobci nebyli vlastníky bytu, neměli právo jej přenechat k užívání jiné osobě, a to ani bezplatně, neboť kupní smlouva zakládala právo byt užívat pouze žalobcům a nikomu jinému. Dále došlo k podstatnému poškození bytu a v neposlední řadě shledává žalovaná podstatné porušení smlouvy a tedy zákonný důvod pro odstoupení ve snaze žalobců bytovou jednotku bez jejího vědomí prodat. Uvedenými jednáními žalobci porušili smlouvu podstatným způsobem, neboť si museli být při jejím uzavírání vědomi toho, že by s nimi smlouvu vůbec neuzavřela, kdyby tyto skutečnosti předvídala. Tyto zákonné důvody dle žalované zakládají platnost jejího odstoupení od smlouvy, byť v ní nebyly výslovně uvedeny, což však nemá na platnost odstoupení žádný vliv. Odkázala přitom na nález Ústavního soudu České republiky sp. zn. IV. ÚS 182/01, v němž Ústavní soud České republiky uzavřel, že uvedení důvodu odstoupení je nepodstatné a není nezbytnou náležitostí takového jednostranného úkonu. Jedinou podmínkou pro uplatnění odstoupení od smlouvy je jeho oznámení druhé straně. Skutečná pohnuta vedoucí k odstoupení od smlouvy proto nemůže mít na platnost takového právního jednání vliv (Nejvyšší soud České republiky sp. zn. 32 Odo 616/2005). 7. Žalobci k existenci zákonných důvodů uvedli, že byt nepronajímali. Přechodně jej přenechali k zajištění bydlení své příbuzné, a to bez jakéhokoliv protiplnění. Jejich příbuzná hradila pouze zálohy na služby. O celé situaci žalovaná věděla. Poničení bytu, jakož i snahu byt samovolně prodat žalobci zásadně odmítají. S odpadávající omítkou byla žalovaná obeznámena. Ohledně vyhledání potencionálního kupce bytové jednotky se pak na žalobkyni b) obrátila přímo žalovaná. Žalobkyně b) požadovala po žalované v případě realizace prodeje bytové jednotky, aby jim vrátila dosud uhrazené měsíční splátky hrazené na kupní smlouvu, což však žalovaná odmítala. 8. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobci a žalovanou sepsané ve formě notářského zápisu [titul] [jméno] [příjmení], notářkou v [obec] dne [datum], pod sp. zn. [spisová značka] [anonymizováno] [rok], [spisová značka] soud zjistil, že žalobci od žalované koupili bytovou jednotku blíže specifikovanou ve výrokové části tohoto rozsudku za kupní cenu 550 000 Kč, kterou se zavázali splácet měsíčními splátkami ve výši 10 000 Kč splatných vždy do dvacátého osmého dne v měsíci počínaje měsícem [měsíc] [rok] až do úplného zaplacení. Návrh na vklad svého vlastnického práva do katastru nemovitostí se žalobci zavázali podat až po zaplacení celé kupní ceny. Do té doby byli oprávněni byt užívat. Pro případ prodlení žalobců se zaplacením tří splátek v celkové výši 30 000 Kč bylo ujednáno právo žalované od kupní smlouvy odstoupit. V takovém případě by se do té doby zaplacená část kupní ceny považovala za nájemné za užívání bytové jednotky a žalovaná by nebyla povinna ji kupujícím vracet. 9. Z informace o jednotce a informace o řízení získaných z webového portálu katastru nemovitostí vyplývá zápis vlastnického práva žalované k předmětné bytové jednotce, když dne [datum] bylo zahájeno řízení o vkladu vlastnického práva [jméno] [příjmení] k předmětné bytové jednotce vedené pod [číslo jednací], nicméně návrh byl zamítnut. 10. Dopisem ze dne [datum], jenž byl dle doručenky žalobkyni b) doručen dne [datum], žalovaná od kupní smlouvy pro prodlení žalobců s úhradou měsíčních splátek v celkové výši 40 000 Kč odstoupila. Žalobcům vytýkala nezaplacení splátky kupní ceny za měsíc květen, červenec, srpen, září 2020. Žalobci na odstoupení reagovali dopisem zaslaným žalované dne [datum], v němž sporovali platnost odstoupení, neboť žalovaná pominula úhradu částky 9 000 Kč dne [datum] a částky 5 000 Kč a 1 000 Kč ze dne 16. 8. a [datum]. Obdobně vyplývá úhrada uvedených částek z výpisu o vybraných pohybech na účtu žalobce a). Žalovaná odstoupení považovala za platné, což žalobcům sdělila dopisem, v němž současně uvedla, že žalobci porušili článek 2 dohody, neboť byt pronajímali bez jejího souhlasu za 8 000 Kč měsíčně, čímž se na její úkor obohatili, když byt byl určen výhradně k zajištění jejich bytové potřeby. Rovněž porušili článek