115 C 3/2021-35 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalovaném zaplacení částky 729 249,50 Kč s příslušenstvím, žalobu odůvodnila tím, že žalobce uzavřel se žalovaným dne 27. 8. 2018 dohodu o narovnání sporných práv a povinností (dále jen„ Dohoda o narovnání“). Na základě Dohody o narovnání se žalovaný zavázal uhradit žalobci částku 2 057 000 Kč, která představuje neuhrazené nájemné za období 3. a 4. čtvrtletí, které vzniklo nehrazením nájmu ze strany žalovaného dle nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne 22. 8. 2013 (dále jen„ Nájemní smlouva). Tato dlužná částka je v Dohodě o narovnání onačena jako„ Částka narovnání“. 2. Na základě Dohody o narovnání se žalovaný zavázal uhradit žalobkyni částku narovnání ve smyslu Dohody o narovnání, a to v řádných a mimořádných splátkách. V článku IV, bod 4.1., písm. a) (i) a (ii) si sjednali žalobce a žalovaný splátkový kalendář, dle kterého měly být řádné a mimořádné splátky hrazeny. 3. Řádná splátka dle čl. 4, písm. a) (ii) Dohody o narovnání za měsíc prosinec 2020 ve výši 25 000 Kč, která měla být žalovaným žalobkyni uhrazena ke dni 25. 12. 2020, je žalovaný k dnešnímu dni více než 30 dnů v prodlení. 4. Mimořádná splátka dle čl. 4, písm. a) (i) Dohody o narovnání písm. a), pátá odrážka, ve výši 150 000 Kč, měla být uhrazena žalobkyni nejpozději do 10. 1. 2021 (dále jen„ Mimořádná splátka“). S úhradou Mimořádné splátky je žalovaný k dnešnímu dni více než 30 dnů v prodlení. 5. Prodlením žalovaného s úhradou splátek jeho dluhu se stal (ve smyslu čl. 4 a) (ii) Dohody o narovnání) splatný celý zbytek dluhu. Konkrétně se jedná o 12 řádných splátek v celkové výši 300 000 Kč a 3 mimořádné splátky v celkové výši 429 249,50 Kč. Dohromady je tak žalovaný povinen uhradit žalobkyni částku 729 249,50 Kč. 6. Žalobkyně vyzvala žalovaného ve smyslu § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, k úhradě částky 729 249,50 Kč, a to dopisem ze dne 26. 1. 2021, označeným jako Předžalobní výzva dle § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. Předžalobní výzva byla žalovanému doručena dne 28. 1. 2021. 7. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby s odůvodněním, že žalovaný nárok uplatněný v žalobě v celém rozsahu neuznává. Žalovaný považuje podanou žalobu v rozporu s dobrými mravy a principem poctivosti obchodního styku, na základě čehož považuje podanou žalobu za neoprávněnou a nedůvodnou. Jelikož posouzení, zda podaná žaloba je, či není v rozporu s dobrými mravy, je nutné posoudit širší okolnosti vzájemného vztahu účastníků řízení, bude se žalovaný dále věnovat otázce formování ujednání dohody o narovnání a dodatku č. 6 nájemní smlouvy, na základě kterých žalobkyně staví žalobní důvod, jakož i dalšími relevantními okolnostmi. Žalovaný v pozici nájemce a žalobkyně v pozici pronajímatele uzavřeli spolu dne 22. 8.2013 smlouvu o nájmu nemovitých věcí v k. ú. [obec], obci [obec], zapsaných na [list vlastnictví]. Jedná se o nemovité věci v [obec] v podhůří [název pohoří], které slouží k provozování [název zařízení] [anonymizováno]. Předmětem nájmu byly také movité věci – vybavení hotelu. 8. Smlouva o nájmu byla dále upravena několika dodatky: Dodatek č. 1 ze dne 20. 12. 2013, Dodatek č. 2 ze dne 9. 12. 2014, Dodatek č. 3 ze dne 25. 11. 2015, Dodatek č. 4 ze dne 15. 12. 2016 Nájemní smlouva včetně dalších dodatků byla vždy vyhotovena a předložena ze strany žalobkyně a žalovaný předloženou nabídku vždy akceptoval. Ač byla smlouva o nájmu uzavřena v roce 2013, nájemní vztah mezi účastníky trval již od roku 1998 (původní nájem byl uzavřen s účinností od 1. 9. 1998), kdy žalovaný byl od počátku provozovatelem [název zařízení] [anonymizováno] a nájemcem nemovitostí a movitých věcí ve vlastnictví žalobkyně. Od počátku žalobce využíval hotel k zajištění rekondičních služeb a přidružených služeb pro horníky pojištěné u žalobce. Vztah mezi účastníky byl tak od počátku nastaven tak, že rozhodující část klientely (a tedy i cash flow) hotelu bude zajišťovat žalobkyně a žalovaný toto bude žalobkyni kompenzovat ve formě velmi vysokého nájemného. Z uvedeného tedy vyplývá, že žalovaný je nájemcem nemovitých/movitých věcí ve vlastnictví žalobkyně již dlouhou řadu let, když nájemní vztah trval již před uzavřením smlouvy o nájmu ze dne 22. 8. 2013, přičemž ta někdejší stav pouze revidovala. Nájem nemovitých věcí byl původně sjednán na dobu 10 let, a to do 30. 9. 2023. Nájemné v nájemní smlouvě bylo určeno ročně jako částka 2.200.000 Kč + DPH za nemovité věci a 800.000 Kč + DPH za movité věci, celkem tedy 3.000.000 Kč + DPH ročně. Nájemné se dle nájemní smlouvy hradilo vždy ve čtvrtletních splátkách vždy k 1. 3., 1. 6., 1. 9. a 1. 12. každého roku. Výše nájemného byla vždy dodatkem ke smlouvě o nájmu změněna: a) Dodatkem č. 1 byla výše nájmu na rok 2014 změněna na částku 2.300.000 Kč za nemovité věci a 800.000 Kč za movité věci, celkem tedy 3.100.000 Kč ročně; b) Dodatkem č. 2 byla výše nájmu na rok 2015 změněna na částku 2.375.000 Kč za nemovité věci a 825.000 Kč za movité věci, celkem tedy 3.200.000 Kč ročně; c) Dodatkem č. 3 byla výše nájmu na rok 2016 změněna na částku 2.475.000 Kč za nemovité věci a 825.000 Kč za movité věci, celkem tedy 3.300.000 Kč ročně; d) Dodatkem č. 3 byla výše nájmu na rok 2017 změněna na částku 2.550.000 Kč za nemovité věci a 850.000 Kč za movité věci, celkem tedy 3.400.000 Kč ročně; (ke všem uvedeným cenám je ještě třeba přičíst DPH v zákonné výši). 9. Nájemné bylo v takto vysoké výši sjednáno z jediného důvodu, a sice s faktickou provázaností se Smlouvou o organizaci a úhradě rekondiční péče ze dne 31. 8. 1998 a později se Smlouvou o organizaci a úhradě rekondiční péče ze dne 7. 1. 2000, kdy smluvními stranami těchto smluv jsou právě účastníci řízení. Na základě těchto smluv poptávala žalobkyně pro své pojištěnce služby hotelu. Jednalo se o stovky pojištěnců ročně. Počet pojištěnců, kteří měli v tom kterém období využít služeb hotelu, byl vždy stanoven dodatkem k výše uvedené smlouvě. Meziroční obrat, který čistě díky poskytování služeb pro pojištěnce žalobkyně, žalovaný generoval, byl v té době v řádech desítek milionů korun. Bylo dohodnuto, že za zajištění klientů hotelu bude žalovaný žalobkyni část financí vracet, a to právě ve formě vysokého nájemného. Žalovaný generoval z poskytování rekondičních služeb vysoký zisk a mohl tak hradit vysoké nájemné i provoz a údržbu hotelu. Takto fungoval obchodní model vztahu mezi účastníky. Lineární zvyšování nájemného odpovídá vyšším příjmům za poskytované služby pojištěncům. V roce 2017 došlo k jednostrannému ukončení (výpovědi) Smlouvy o organizaci a úhradě rekondiční péče ze strany žalobkyně, a to dopisem ze dne 29. 5. 2017 Výpovědí smlouvy o organizaci a úhradě rekondiční péče došlo ke změně poměrů mezi účastníky, která založila zvlášť hrubý nepoměr vzájemných vztahů. Na ukončení smlouvy o organizaci a úhradě rekondiční péče žalovaný okamžitě reagoval a snažil se dosáhnout úpravy vzájemných práv a povinností dohodou. Přestože byla jedna část„ obchodního modelu“ jednostranně žalobkyni ukončena, nedošlo k úpravě nájemného ze smlouvy o nájmu. Žalovaný se snažil několika přípisy, emaily a na několika jednáních dosáhnout úpravy smlouvy o nájmu, avšak jeho snaha se nesetkala s pozitivní reakcí ze strany žalobkyně. Žalovaný žalobkyni navrhl, aby byla výše nájmu upravena na částku 50.000 Kč měsíčně (600.000 Kč ročně). Tímto žalovaný uplatňoval své právo na obnovení jednání o smlouvě v přiměřené lhůtě. Stav, kdy byl žalovaný povinen hradit absurdně vysoké nájemné, vynakládat výdaje na údržbu hotelu a zároveň ze strany žalobkyně nebyly poptávány služby ke kompenzaci těchto výdajů, jak bylo původně dohodnuto, byl pro žalovaného neudržitelný. Při takto vysokém nájemném nebyl žalovaný schopen hotel udržovat a reagovat na havarijní stav některých věcí, jako např. myčka nádobí, sušička prádla, rehabilitační vany, posilovna apod., či investovat do rozvoje hotelu a snížení budoucích nákladů (např. zateplení budovy). Jelikož žalovaný každý měsíc zaznamenával ztrátu, nebyl pro něj tento stav reálně dlouhodobě udržitelný. Pokud by žalovaný přistoupil na návrh žalobkyně a jeho činnost, jako nájemce, by byla ukončen pro nemožnost platit absurdně vysoké nájemné, znamenalo by to ukončení podnikání žalovaného, propuštění všech jeho cca 40 stálých zaměstnanců a cca 60 brigádníků a ukončení nájemního vztahu, což by v konečném důsledku znamenalo ztrátu i pro žalobkyni. Vzhledem k tomu, že velmi náhle vypadl příjem finančních prostředků za rekondiční pobyty a nájem zůstal nezměněn, začal obrovský tlak na žalovaného, který neměl rezervy na to, aby tento nevyrovnaný stav příjmů a výdajů dlouhodobě udržel. Po shora uvedených událostech začalo složité a zdlouhavé jednání, které z prvopočátku naráželo na neochotu u žalobkyně. Žalovaný se snažil domoci toho, aby bylo sjednáno nájemné v obvyklé výši, tj. 50.000 Kč měsíčně (600.000 Kč ročně) + DPH. Toto pro něj bylo ekonomicky dlouhodobě udržitelné i po výpadku rekreantů žalobce. Jelikož žalovaný neměl