12 C 359/2019-246 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobce se proti žalovanému původně domáhal zaplacení částek specifikovaných výroky I. – III. jakožto nezaplaceného nájemného za srpen a září [rok] (ve výši 22 100 Kč s příslušenstvím) a náhrady nezbytných nákladů vynaložených na uvedení pronajatých prostor do původního stavu po jejich poškození hnědou výmalbou a lepidlem pokrývajícím podlahu (ve výši 140 209 Kč s příslušenstvím). Žalobu zdůvodnil tím, že jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem dne [datum] smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále„ nájemní smlouvu“), na základě které mu pronajal prostory nacházející se v budově na ulici [ulice] [číslo] ve [obec] u [obec]. Dle článku III. nájemní smlouvy bylo dohodnuto, že za užívání předmětných prostor bude žalovaný hradit nájemné ve výši 11 050 Kč měsíčně. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, s výpovědní dobou v trvání tří měsíců. Pro případ prodlení žalovaného s úhradou nájmu o více jak 15 dnů, byla sjednána možnost podání výpovědi s výpovědní lhůtou 1 měsíc. Podle článku VIII. bylo dále sjednáno, že ke dni ukončení této smlouvy je žalovaný povinen předmět nájmu vyklidit, a předat jej žalobci ve stavu způsobilém k dalšímu užívání, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. V článku 8.5. bylo výslovně sjednáno, že o předání předmětu nájmu bude sepsán předávací protokol, který bude podepsán oběma stranami. Také bylo sjednáno, že ke dni skončení nájmu žalovaný předá žalobci movité věci, které převzal dle článku V. smlouvy. Žalovaný byl povinen platit nájemné vždy ke 25. dni v měsíci předem na následující kalendářní měsíc. S placením nájemného za měsíc srpen, které mělo být správně uhrazeno nejpozději dne [datum], se žalovaný dostal do prodlení převyšujícího 15 dní. Podle článku 8.4 nájemní smlouvy, proto žalobce jako pronajímatel, vypověděl tuto smlouvu s výpovědní lhůtou jednoho měsíce. Výpovědní doba tak měla uplynout již ke dni [datum]. Žalovaný dluží žalobci k dnešnímu dni nájemné za měsíc srpen a září [rok] ve výši celkem 22.100 Kč. Žalobce nájemní smlouvu písemně vypověděl ke dni [datum] s tím, že smluvní výpovědní doba měla skončit dnem [datum]. Žalobce v písemné výpovědi žalovaného vyzval, aby k poslednímu dni nájmu předmět nájmu vyklidil a předal žalobci. Když manželka žalobce před budovou potkala paní [příjmení], seznámila ji s úmyslem nájem ukončit. Paní řekla, že se za ní druhý den staví její přítel - žalovaný. Tomu byly sděleny důvody a paní [příjmení] mu k podpisu předložila dohodu o ukončení nájmu s tím, že mohou dále ve výpovědní době pokračovat. Žalovaný se rozčílil, řekl, že nic podepisovat nebude, a odešel. Manželka žalobce výpověď poslala poštou na doručenku dne [datum], dopis se však vrátil dne [datum] jako nedoručen, z důvodu chybné adresy, byla uvedena adresa sídla podnikání, znovu byl poslán na doručovací adresu dne [datum] a doručen [datum]. Není pravdou, že by žalovaný žalobci či jeho manželce termínu [datum] – [datum] volal. V sobotu dne [datum] přišla manželka žalobce v 10:32 do kanceláře, kde dodělávala DPH, protože měli po dovolené a byli ve skluzu. Žalovaný v té době také do budovy vešel, ale zase odešel. Manželka žalobce objekt opustila ve 12:22 a objekt řádně zakódovala. Toho dne již nebyl žádný pohyb. V neděli dne [datum] v 8:24 žalovaný znovu do objektu vstoupil, několikrát odešel zakódoval a znovu přišel a odkódoval. Ve 13:46 objekt opustil a vše řádně zakódoval. Ve večerních hodinách dne [datum] přišla do objektu paní [jméno] [příjmení], která řádně odkódovala svůj prostor, měla klientku a sdělila, že prostory již byly poškozeny. Když odešla, prostor i objekt řádně zakódovala. V pondělí ráno, když manželka žalobce přišla do práce, viděla, že ve dveřích zůstaly klíče, prostor byl však řádně zakódován. Většina stěn byla pomalována bílou barvou a byl stržen koberec a zůstala plocha v celé ploše zalitá lepidlem. V písemné výpovědi ze dne [datum] byl žalovaný upozorněn na to, že pronajaté prostory jsou poškozeny, konkrétně malba na stěnách je postříkána, jsou strhané koberce a podlaha je znečištěná lepidlem. Žalobce upozornil žalovaného na jeho povinnost pronajaté prostory vyklidit, a předat ve stavu způsobilém užívání. Proto žalobce již dne [datum] vyzval žalovaného, aby zjištěné závady odstranil a pronajaté prostory nachystal do stavu způsobilého k převzetí, nejpozději ke dni [datum]. Vzniklá poškození nechal žalobce odstranit odbornou firmou. Zejména poškozené podlahy nebylo možné opravit jinak, než odstraněním a výměnou poškozené dlažby. Celkové náklady opravy vyčíslila odborná firma na částku 140 209 Kč a tuto částku žalobci vyúčtovala fakturou č. [číslo] ze dne [datum] a žalobce tuto fakturu uhradil. V celé spodní části budovy, ve které se nachází také sál na cvičení, byla položena dlažba stejného druhu v zeleném barevném odstínu. Z důvodu toho, že v době opravy se již stejný dekor nevyráběl, byl žalobce nucen nahradit původní dlažbu novou dlažbou v jiné barvě. Byly vybrány dva odstíny šedé barvy, dlažba byla kladena nakoso a byl tak vytvořen ornament. Při osekání dlažby ze soklíků došlo k poškození omítky, na kterou byl soklík nalepen, a proto se musel opravit i podklad stěny. Taktéž při odstranění dlažby v ploše se poškodil i betonový podklad, proto se musel sjednotit nivelační hmotou. Ve všech pronajatých prostorách bylo potřeba opravit také malbu. Malby byly na strukturované omítce, původně v bílé barvě, žalovaný vymaloval stěny na hnědou barvu. Následně navíc došlo k poškození této malby, jak to vyplývá z pořízené fotodokumentace. Proto bylo nutné vymalovat vícekrát, aby došlo k překrytí. Nyní jsou malby znovu bílé. Pokud jde o jednotlivé stavební práce a stavební materiál u jednotlivých položek, o jeho druhovou, množstevní a cenovou specifikaci, jsou tvrzení žalobce totožná s obsahem položkového rozpočtu, který je přílohou žaloby a podle kterého bylo při opravách postupováno. Dále žalobce pozval pana [jméno] [příjmení] s otázkou, jestli existuje možnost, jak lepidlo z dlažby odstranit. Bylo přitom zjištěno, že vzhledem k plošnému rozsahu a vrstvě lepidla jde o problém neodstranitelný. V celém objektu je stejná dlažba a žalovaný chtěl, aby to tak zůstalo. Dlažba v tomto barevném řešení se však již nevyrábí a nebylo možné ji nikde sehnat. Byla použitá typově stejná dlažba, pouze v jiné barvě. Toto řešení je pro žalobce špatné, nicméně jediné možné. Dlažba byla vyměněná celá, možno prohlédnout na místě. Celá nemovitost, a také nebytové prostory, jsou pod ostrahou bezpečnostní agentury [název]. Přístupy do jednotlivých samostatných částí pronajatých prostor jsou chráněny přístupovými kódy. Kód do prostor, které měl pronajaty žalovaný, znal jen žalovaný, případně osoby, kterým žalovaný tento kód zapůjčil a svěřil. Jakýkoli vstup do objektu a do prostor, které byly žalovanému pronajaty, by byl ochranným systémem zaznamenán, a byl by případně iniciován výjezd bezpečnostní agentury. Jak vyplývá ze Sestavy zpráv a událostí z uvedeného dne, mezi odchodem žalovaného a příchodem kadeřnice není žádný záznam. To znamená, že zde nikdo jiný nebyl a být nemohl. To logicky znamená, že prostory musely být poškozeny v době přítomnosti žalovaného před jeho posledním odchodem a zakódováním. Heslo si každý nájemník dává své, paní [jméno] [příjmení], která s bezpečnostní agenturou komunikuje a obsluhuje toto zařízení, buď zavolá technika, který změnu provede, nebo ji technik telefonem navede a nájemce si heslo do systému sám zvolí. Nikdo jiný heslo nezná, protože každý nájemce má své vlastní. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalobce] mají také každý své jedinečné heslo s upraveným rozsahem přístupu. Mohou generálním kódem vstoupit do všech prostor, což se ale na výpisu Bezpečností agentury [název] vždy zapíše, nelze to obejít, jinak by celé střežení nemělo smysl. Klíče od prostoru měl pouze nájemce, žalobce a jeho manželka po celou dobu měli v kanceláři klíč v zalepené obálce, kterou jim žalovaný předal. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s poukazem na to, že chtěl v pronajatých prostorech provozovat fitness centrum. Nájemní smlouva je nicméně neplatná, poněvadž pronajaté prostory ve skutečnosti nejsou nebytovým prostorem ve smyslu smlouvy a navíc nejsou ve smlouvě řádně specifikovány. Výpověď ze dne [datum] nebyla žalovanému nikdy doručena a není v ní uveden výpovědní důvod. Žalovaný se s žalobcem domluvil, že nájem ukončí dohodou ke dni [datum]. Žalovaný byl na místě a připraven prostory žalobci předat, avšak žalobce nepřišel, čímž se dostal do prodlení, což znamená, že by podle § 1976 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále„ o. z.“), měl právě on nést nebezpečí škody na věci. Nájem tedy skončil dne [datum] podle § 2313 o. z., protože žalovaný prostor vyklidil. Žalobce nemůže mít právo na nájemné, neboť podle nájemní smlouvy jej měl jen za dobu, kdy žalovaný prostor užíval, což se dělo jen do [datum]. Lepidlo z kachlí bylo možno odstranit jeho vymytím, rozhodně ne vysekáním kachlí a obvodových soklíků a položením nové podlahy