9 C 284/2024-96 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala jednak určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu, kterou jí dali žalovaní dne , datum, a dále zaplacení shora uvedené částky z titulu slevy z nájmu za období od , datum, do konce měsíce října 2024 ve výši 1 500 Kč měsíčně. Neoprávněnost výpovědi podle žalobkyně vyplývala ve stručnosti z toho, že oznámení výpovědi je vnitřně nekonzistentní v právní kvalifikaci, uplatňuje důvody určené pro nájem na dobu neurčitou, ačkoliv nájem byl sjednán na dobu určitou, dovolává se tzv. veřejného zájmu, který je ve skutečnosti soukromým záměrem žalovaných na připojení domu na vodovodní řad. Žalobkyně popřela, že by se dopustila jakéhokoliv jednání, které žalovaní ve výpovědi popisovali, názorové neshody samy o sobě nepředstavují zvlášť závažné porušení smlouvy. Nárok na slevu žalobkyně odůvodňovala vadami bytu spočívajícími v nedostatečné kvalitě (voda nebyla pitná) a kvantitě (nedostatek vody) vody. Ačkoliv byla před uzavřením smlouvy ujišťována, že do předmětu nájmu je zajištěna dodávka pitné vody z vlastní studny a že kvalita vody byla podrobena akreditovaným rozborům s tím závěrem, že se jedná o pitnou vodu, tak voda zapáchala fekáliemi, byla zakalená a rozbor ze dne , datum, ukázal, že voda nesplňuje požadavky na kvalitu vody pitné. Žalovaní jí sdělovali, že mají „atest“ na obě studny, který jim dosud předložen nebyl. O tom, že žalovaní disponují „atesty“ mluvila žalovaná i v rámci kolaudačního řízení. V blízkosti předmětu nájmu se také pásl skot, který jak je notorietou, má vliv na kvalitu vody, kterou mohou kontaminovat exkrementy. O nedostatečných podmínkách svědčil také stav obou studní, zejména té vnitřní. Žalovaní dle žalobkyně nesplnili zákonnou povinnost zajistit v bytě dodávku pitné vody jako nezbytné plnění spojené s užíváním bytu, byli to žalovaní, kdo se byl povinen přesvědčit o kvalitě vody v okamžiku, kdy se rozhodli předmět nájmu pronajmout a měli by tedy být schopni doložit, že voda byla dříve zdravotně nezávadná. Dodávaná voda nepostačovala k zásobení dvou bytových jednotek pro běžné fungování a docházelo k tomu, že někdy nebylo možné vodu odebrat vůbec. K otázce oznámení vad pronajímatelům žalobkyně uvedla, že vady opakovaně vytýkala ústně i prostřednictvím skupinové komunikace na WhatsAppu a emailem, a to i v koordinaci s , jméno FO, , dokonce psala na žádost žalované i urgenci na obec , adresa, ke zřízení vodovodu. Vzhledem k tomu, že absence pitné vody v prostorách určených pro bydlení představuje pro nájemce značné komplikace, požaduje žalobkyně po žalovaných slevu ve výši 1 500 Kč měsíčně, a to již od počátku trvání nájmu, jelikož problémy s kvalitou či kvantitou vody trvají již prakticky od začátku nájmu (zvláště v obdobích sucha nebyl dům zásobován dostatečným množstvím vody pro 2 bytové jednotky).Žalovaní se žalobou nesouhlasili. Pokud jde o výpověď, tvrdili, že se nejednalo o vážně míněný projev jejich vůle a nemělo by se k němu přihlížet. Pokud jde o kvalitu a kvantitu vody, svou obranu stavěli na tom, že neposkytli žalobkyni jakákoliv ujištění o kvalitě vody ze studny, i ve smlouvě je uvedeno v čl. 3.3., že mezi služby spadá teplá užitková voda, a jejím zdrojem jsou 2 studny, toho si tedy žalobkyně byla vědoma již před uzavřením smlouvy. Inzerát na byt dokládá, že se jednalo o standartní byt po rekonstrukci. Na kvalitu a sílu toku ve studni nemohli mít žalovaní žádný vliv, navíc na vlastní zdroj vody se nevztahují požadavky pitné vody dle zákona č. 274/2001 Sb. a v kontextu napojení na vlastní zdroj vody odkázali na rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, . Žalobkyně na problémy s kvalitou vody upozornila žalované až v září 2024, nelze vyloučit ani její zásah, když k oběma studnám měla přístup. Pokud žalobkyně provedla rozbor vody, ten se vztahuje jen k určitému okamžiku, nikoliv zpětně nebo do budoucna. Vnímala-li žalobkyně změny ve vodě (např. vůně/barva), mohla zvolit nejbližší proporcionální řešení, a to si na kohoutky nainstalovat náhradní filtry. Jedinou příležitostí, kdy s nimi žalobkyně řešila nedostatek vody byl dne , datum, , kdy došlo také k opravě. Pokud žalobkyně zpochybňuje kvalitu vody, je výhradně na ní, aby tuto skutečnost tvrdila a prokázala, sama si mohla kdykoliv v průběhu trvání nájmu provést rozbor vody, tudíž si důkazní nouzi způsobila sama, což svědčí proti její věrohodnosti, nikoliv ve prospěch domnělého práva na slevu. Žalobkyně navíc, pokud měla zdravotní problémy, měla situaci řešit okamžitě, a nikoliv účelově zpětně skrze nárok na slevu. Dále se žalovaní ve svých vyjádřeních zaměřili na hodnocení provedených a předložených důkazů.2. Soud ve věci nařídil jednání a provedl dokazování v rozsahu nezbytném pro zjištění skutkového stavu věci a rozhodnutí. Pravost ani správnost předkládaných listin nebyla sporována a soud z nich proto při zjišťování skutkového stavu zcela vycházel. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutečnosti.3. Výpisem z katastru nemovitostí, jakož i z nesporných tvrzení stran bylo prokázáno, že ve prospěch žalovaných jako manželů je v katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo mj. k pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, , a pozemků parc. č. , číslo, zapsaných na LV , číslo, pro obec a k. ú. , adresa, , nemovité věci jsou zde vedeny jako společné jmění manželů žalovaných.4. Stejně tak bylo z nesporných tvrzení účastníků zjištěno, že předmětný byt se nachází v 1. patře domu , adresa, a je velikosti 3+1.5. Z listiny nazvané jako Smlouva o nájmu prvního patra domu ve velikosti bytové jednotky 3+1 v prvním patře (jejíž obsah a dohodu o ní nesporně tvrdily obě strany sporu), že se žalobkyně a žalovaná 1. dohodly, že žalovaná přenechává první patro domu žalobkyni k užívání a k zajištění bytových potřeb žalobkyně a případně členů její domácnosti. V dohodě bylo výslovně uvedeno, že spolu s žalobkyní budou byt užívat , jméno FO, , nar. 2006, , jméno FO, , nar. 2011 a , jméno FO, , nar. 2014. Strany se dohodly, že nájemné činí 17 000 Kč měsíčně s tím, že k tomu budou hrazeny zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Nájem byl takto ujednán na dobu 3 let ode dne , datum, . Mezi povinnosti žalované, jako pronajímatele, patřilo mimo jiné předat žalobkyni byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání, udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání a provést nutné opravy. Dle článku 3.3. bylo ujednáno, že zálohy na služby se vztahují na popelnice (bez uvedení ceny), teplou užitkovou vodu (1000 Kč) a elektřinu (3000 Kč).6. Z listiny nazvané Výpověď z nájmu , adresa, ze dne , datum, , bylo zjištěno, že žalovaní, jako pronajímatelé sdělili žalobkyni, že jí v souladu s § 2288 odst. 1 písm. c) a § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. vypovídají nájem pronajaté nemovitosti, a to z důvodu, že „S ohledem na Vaši bezpečnost žádáme o vystěhování. Vaše zdraví je pro nás na prvním místě. Z důvodu veřejného zájmu potřebujeme dům, ve kterém se byt nachází připojit na vodovodní řád, když je dle Vašich zkušeností problém s vodou.“ Pro účely právního posouzení, je podstatné to, že listina neobsahuje žádné poučení o možnosti žalované nechat výpověď přezkoumat. Ze žádných dalších důkazů není zřejmé, že by tento projev žalovaných nebyl myšlen vážně, z komunikace před podáním žaloby nic takového uvedeno není.7. Z dopisu zástupce žalobkyně adresovaným žalovaným ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaní byli seznámeni s tím, že v bytě je dlouhodobě špatný stav vody, z důvodu, kterého žalobkyně požaduje slevu z nájmu, neboť žalobkyně sice věděla o zásobování studnou, nicméně byla ujišťována, že se jedná o vodu pitnou a zdravotně nezávadnou, která byla podrobena akreditovanému rozboru. Zástupce tudíž vyzval žalované k zaplacení částky 20 250 Kč představující slevu 1 500 Kč měsíčně za dobu od , datum, do , datum, . Zástupce žalobkyně zároveň potvrdil, že jeho klientce byla doručena Výpověď z nájmu , adresa, ze dne , datum, , vyjádřil se k němu s tím, že považuje výpověď za neplatnou. Zároveň byli žalovaní seznámeni s tím, že v případě nezaplacení, bude žalobkyně nárok vymáhat soudní cestou. Dle připojené dodejky byl dopis dodán , datum, .8. Z vyjádření žalovaných ze dne , datum, (č. l. 17-18) soud zjistil, že se jedná o reakci na dopis žalobkyně ze dne , datum, , ve kterém žalovaní nabídli dohodu ohledně výpovědi z nájmu, nicméně odmítli nárok na slevu z nájmu, a naopak požadovali navýšení nájemného [shodně v listině ze dne , datum, – jednostranné zvýšení nájemného, a to s účinností od , datum, o 1 819 Kč měsíčně (č. l. 19), přičemž toto zaplacení pak urgovali i v předžalobní upomínce ze dne , datum, (č. l. 21)]. Stejně tak se o dohodu účastníci snažili i prosinci 2024 a lednu 2025 (č. l. 23). Ani z této listiny pak nevyplývá, že výpověď nebyla myšlena vážně, je zde pouze uvedeno, že „klient uvádí, že výpověď považuje za neplatnou“, avšak k žádnému dalšímu úkonu, který by výpověď „odklidil“ nedošlo, žalovaní uvádí další porušení a že si rezervují výpověď podat znovu.9. Z e-mailové komunikace ze dne , datum