6 C 34/2024-27 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobce se žalobou domáhal po žalovaném vyklizení bytové jednotky č. , Anonymizováno, , jež je součástí budovy č.p. , Anonymizováno, nacházející se na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše v obci a katastrálním území , adresa, (dále též „předmětný byt“, dle kontextu rovněž pouze „byt“), kterou má žalovaný užívat bez právního důvodu. Žalovaný byt užíval na základě nájemní smlouvy ze dne 14. 10. 2019 (smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 9. 2020, žalovaný však byt užíval i nadále a žalobce ho nevyzval k opuštění bytu). Jeho dluhy vůči žalobci z titulu dlužného nájemného a služeb spojených s bytem převyšují částku 120 000 Kč. Žalobce proto dopisem ze dne 12. 10. 2023 vyzval žalovaného k zaplacení dlužné částky do 30. 11. 2023 s tím, že jej upozornil na možnost výpovědi z nájmu bytu. Žalovaný však žalobci neuhradil ničeho. Žalobce proto žalovanému dne 20. 1. 2024 doručil výpověď z nájmu bytu ze dne 9. 1. 2024, a to bez výpovědní doby, a vyzval žalovaného k vrácení předmětného bytu nejpozději do 15. 2. 2024. Žalovaný však na uvedenou výpověď nereagoval a předmětný byt nevyklidil a žalobci neodevzdal.2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.3. Z žalobcem předložených listin učinil soud následující skutková zjištění:4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že vlastníkem předmětného bytu je žalobce.5. Z nájemní smlouvy ze dne 14. 10. 2019 se podává, že žalobce pronajal předmětný byt žalovanému na dobu od podpisu smlouvy do 30. 9. 2020 s tím, že měsíční nájemné činí 4 601 Kč a měsíční zálohy na služby činí 1 699 Kč.6. Z výzvy ze dne 12. 10. 2023 soud zjistil, že žalobce upozornil žalovaného na dluh na nájemném v celkové výši 70 239 Kč (za únor – duben 2022 vždy ve výši 3 673 Kč za každý měsíc, za červen 2022 ve výši 1 073 Kč, za červenec až září 2022 vždy ve výši 3 673 Kč za každý měsíc, za říjen až duben 2023 vždy ve výši 4 601 Kč za každý měsíc, za květen 2023 ve výši 1 118 Kč a za červenec až září 2023 vždy ve výši 4 601 Kč za každý měsíc) a na zálohách na služby v celkové výši 51 035 Kč (za říjen až prosinec 2022 vždy ve výši 5 372 Kč za každý měsíc, za leden 2023 ve výši 5 417 Kč, za únor 2023 ve výši 5 417 Kč, za březen 2023 ve výši 2 417 Kč, za duben, červenec, srpen a září 2023 vždy ve výši 5 417 za každý měsíc). Žalobce vyzval žalovaného k úhradě celkové dlužné částky, jež po odečtu přeplatků na službách (7 990 Kč) činila 113 284 Kč, a to nejpozději do 30. 11. 2023, s tím, že pokud v uvedené lhůtě dluhy nebudou uhrazeny, žalobce vypoví nájem bez výpovědní doby. Dle kopie poštovní obálky byla zásilka uložena u provozovatele poštovních služeb 17. 10. 2023, dne 3. 11. 2023 byla zaslána zpět žalobci jako nevyzvednutá.7. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 9. 1. 2024 včetně doručenky plyne, že žalobce dne 29. 1. 2024 doručil žalovanému dopis, v němž uvedl, že žalovaný jako nájemce předmětného bytu porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, když od února 2022 řádně nehradí nájemné a služby s nájmem spojené, tj. nehradí je po dobu delší tří měsíců, když na nájemném dluží 70 239 Kč a na službách spojených s nájmem 51 035 Kč (je zde uveden podrobný rozpis dlužných částek za jednotlivé měsíce shodně jako v bodě 6 rozsudku). Proto žalobce dává žalovanému s odkazem na § 2291 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“), výpověď nájmu předmětného bytu, a současně ho vyzývá k odevzdání bytu nejpozději do 15. 2. 2024. Dále žalobce žalovaného poučuje dle § 2286 odst. 2 o. z. o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti této výpovědi soudem, a to do dvou měsíců ode dne, kdy žalovanému tato výpověď došla (§ 2290 o. z.).8. Z předložených listin učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:9. Žalobce dne 14. 10. 2019 pronajal žalovanému předmětný byt na dobu do 30. 9. 2020, měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 4 601 Kč, měsíční zálohy ve výši 1 699 Kč. Žalovaný i po 30. 9. 2020 užíval nadále předmětný byt a žalobce jej nevyzval k jeho opuštění. V říjnu 2023 zaslal žalobce žalovanému výzvu k zaplacení dluhu na nájemném a na službách za užívání bytu v celkové výši (po odečtu přeplatků) 113 284 Kč (blíže viz bod 6 rozsudku), a to ve lhůtě do 30. 11. 2023. Žalovaný dlužnou částku ani její část nezaplatil. Žalobce proto zaslal žalovanému výpověď nájmu bytu ze dne 9. 1. 2024, a to pro závažné porušení povinnosti nájemce zvlášť hrubým způsobem. Žalobce žalovaného vyzval k odevzdání bytu do 15. 2. 2024 a poučil o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. Výpověď byla žalovanému doručena dne 29. 1. 2024 (to plyne z přiložené doručenky; žalobce v žalobě uvedl, že datum doručení výpovědi žalovanému je 20. 1. 2024 – tato drobná nepřesnost však na posouzení předmětné věci nemá žádný vliv).10. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícím právním závěrům:11. Podle § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“), kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.12. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.13. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.14. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.15. Podle § 2291 poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (odst. 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (odst. 2).16. Nájem byl sjednán na dobu od 14. 10. 2019 do 30. 9. 2020, žalobce však po dni 30. 9. 2020 nadále byt užíval a žalobce ho nevyzval k opuštění bytu, opakovaně tak došlo k prodloužení nájmu bytu dle § 2285 o. z. Žalovaný řádně nehradil nájemné a náklady na služby, a to ani přes výzvu žalobce z října 2023. Žalobce dne 29. 1. 2024 doručil žalovanému výpověď z nájmu bytu a poučil ho o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2 o. z.). Z informačního systému zdejšího soudu je zřejmé, že žalovaný žádnou takovou žalobu nepodal. Žalovaný ostatně opak ani netvrdil. Z dané výpovědi je zřejmé, v čem žalobce spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti žalovaného (§ 2291 odst. 1 o. z.). Stejně tak z výpovědi není pochyb o tom, že dlužné nájemné i náklady na služby v celkové výši 113 284 Kč (blíže viz bod 6 rozsudku) mnohonásobně převyšují trojnásobek měsíčního nájemného i záloh na služby, pročež žalobce přikročil k výpovědi bez výpovědní doby pro porušení povinnosti žalovaného jako nájemce zvlášť závažným způsobem a vyzval ho k odevzdání bytu bez zbytečného odkladu v jednoznačně stanoveném termínu (§ 2291 odst. 1, 2 o. z.). Skutečnosti uvedené ve výpovědi ostatně nezpochybnil ani žalovaný v řízení před soudem. Výpověď jakožto právní jednání žalobce tedy nevzbuzuje pochybnosti o jeho platnosti či určitosti, stejně tak se nemůže jednat o právní jednání zdánlivé (blíže srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 8. 2023, sp. zn. 26 Cdo 1533/2023).17. Jelikož žalovaný přes výpověď a výzvu žalobce ve stanovené lhůtě byt nevyklidil a neodevzdal jej žalobci, je zřejmé, že byt užívá bez právního titulu, tedy neprávem. Proto mu povinnost vyklidit byt a vyklizený jej odevzdat žalobci uložil soud, a to v obvyklé lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).18. Žalobce měl ve věci plný úspěch, a proto mu soud přiznal náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalovanému (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek 5 000 Kč a náklady zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, za dva úkony právní služby [převzetí věci, sepis žaloby - § 11 odst. 1 písm. a, d) advokátního tarifu]. Za jeden úkon právní služby žalobci náleží dle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bodem 4 částka 1 500 Kč (neboť hodnotu předmětného bytu nebylo možno v řízení jednoduše a hospodárně zjistit, srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 684/2016), za dva úkony jde o 3 000 Kč. Žalobci dále náleží paušální částka 600 Kč (2 x 300 Kč) dle § 13 odst. 1, 4 advokátního ta