6 C 71/2024-32 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalované vyklizení bytové jednotky č. , Anonymizováno, o dispozici 1+1 s příslušenstvím, jež se nachází ve 4. nadzemním podlaží bytového domu č.p. , anonymizováno, v , adresa, , postaveném na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v katastrálním území a obci , adresa, (dále též „předmětný byt“, dle kontextu rovněž pouze „byt“), kterou má žalovaná užívat bez právního důvodu. Žalovaná byt užívala na základě nájemní smlouvy ze dne 22. 4. 2021. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 5. 2021 do 30. 4. 2023, dodatkem č. 2 pak byla prodloužena doba nájmu do 30. 4. 2025. Z důvodu hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu, kterým bylo porušování povinnosti na výzvu pronajímatele umožnit vstup do bytu za účelem kontroly jeho řádného užívání a neplacení nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu, byla žalované dne 30. 1. 2024 dána výpověď z nájmu bytu dle § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“). Výpovědní doba uplynula 30. 4. 2024, žalovaná však byt nevyklidila, a to ani přes opakované výzvy.2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.3. Z žalobkyní předložených listin učinil soud následující skutková zjištění:4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že vlastníkem předmětného bytu je žalobkyně.5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 22. 4. 2021 se podává, že žalobkyně pronajala předmětný byt žalované na dobu od 1. 5. 2021 do 30. 4. 2023 s tím, že měsíční nájemné činí 7 500 Kč a měsíční zálohy na služby činí 2 100 Kč. Tyto částky jsou splatné vždy do 15. dne příslušného kalendářního měsíce.6. Dle předávacího protokolu ze dne 23. 4. 2021 žalovaná převzala předmětný byt.7. Dodatkem č. 1 ze dne 10. 3. 2022 byla zvýšena cena nájmu na 8 333 Kč a výše záloh se zvýšila na 2 600 Kč, a to zpětně od 1. 1. 2022.8. Dodatkem č. 2 ze dne 20. 3. 2023 bylo zvýšeno nájemné na částku 9 000 Kč měsíčně s účinností zpětně od 1. 1. 2023 a dále byla prodloužena doba nájmu bytu do 30. 4. 2025.9. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 29. 1. 2024 včetně podacího lístku a výpisu ze sledování zásilek plyne, že žalobkyně dne 29. 1. 2024 odeslala a dne 30. 1. 2024 doručila žalované dopis, v němž uvedla, že v souladu s § 2288 o. z. dává žalované výpověď ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 22. 4. 2021, a to z důvodu hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu. Hrubým porušováním povinností žalované plynoucích z nájmu je zejména skutečnost, že žalovaná ani přes opakovanou výzvu neumožnila žalobkyni vstup do bytu za účelem kontroly jeho řádného užívání. Dále je hrubým porušováním povinností plynoucích z nájmu skutečnost, že nájemné a zálohy na služby žalovaná neplatí v dohodnutých lhůtách, navíc do dnešního dne neuhradila dlužné nájemné v roce 2023 ve výši 9 000 Kč a platby za energie v roce 2023 ve výši 3 919 Kč. Výpovědní lhůta je tříměsíční a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Dále žalobkyně žalovanou poučila, že podle § 2290 o. z. má právo podat do dvou měsíců od doručení výpovědi návrh soudu, aby přezkoumal, zda výpověď je oprávněná.10. Dopisy ze dne 27. 3. 2024 a 2. 5. 2024 (dle podacích stvrzenek byly dopisy v týchž dnech odeslány) žalobkyně žalovanou mimo jiné vyzvala k odevzdání bytu. Dopis ze dne 2. 5. 2024 současně představoval předžalobní výzvu.11. Z žalobkyní předložených listin učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:12. Žalobkyně jako vlastnice předmětného bytu jej smlouvou ze dne 22. 4. 2021 pronajala žalované nejprve na dobu do 30. 4. 2023 a následně po prodloužení na dobu do 30. 4. 2025. Žalovaná ani přes opakované výzvy neumožnila žalobkyni vstup do bytu za účelem kontroly jeho řádného užívání. Dále žalovaná neplatila řádně nájemné a zálohy na služby (tyto platby byly splatné vždy do 15. dne příslušného kalendářního měsíce), ke dni 29. 1. 2024 dlužila za nájemné v roce 2023 částku 9 000 Kč a platby za energie v roce 2023 ve výši 3 919 Kč. Žalobkyně proto dne 29. 1. 2024 odeslala a žalované dne 30. 1. 2024 doručila výpověď z nájmu bytu dle § 2288 o. z. s tříměsíční výpovědní dobou, a to z důvodu hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu. Ve výpovědi žalobkyně žalovanou poučila o možnosti podat návrh soudu na přezkum oprávněnosti výpovědi dle § 2290 o. z. Žalovaná nepodala soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a byt dosud nevyklidila, a to ani přes opakované výzvy včetně předžalobní upomínky.13. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícím právním závěrům:14. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.15. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.16. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.17. Nájem byl po uzavření dodatku č. 2 sjednán na dobu do 30. 4. 2025, nicméně žalobkyně dne 30. 1. 2024 doručila žalované výpověď z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., a to s tříměsíční výpovědní dobou. Neumožnění prohlídky bytu i neplacení nájemného soud považuje za hrubé porušení povinností žalované vyplývajících z nájmu (§ 2219 odst. 1 o. z., § 2251 odst. 1 o. z.). Nadto se žalovaná výpovědi nebránila soudně (§ 2290 o. z.). Neplatnost výpovědi ani nezpůsobuje absence poučení o právu vznést námitky proti výpovědi ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018). Z uvedených důvodů má soud za to, že výpověď z nájmu bytu je platná. Nájem tak zanikl uplynutím tříměsíční výpovědní doby, tj. uplynutím dne 30. 4. 2024.18. Jelikož žalovaná přes výpověď a výzvu žalobkyně byt ve stanovené lhůtě nevyklidila a neodevzdala jej žalobkyni, byt užívá bez právního titulu, tedy neprávem. Proto jí povinnost vyklidit byt a vyklizený jej odevzdat žalobkyni uložil soud, a to v obvyklé lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále „o. s. ř.“).19. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, a proto jí soud přiznal náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalované (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek 5 000 Kč a náklady zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, za tři úkony právní služby [převzetí věci, sepis předžalobní výzvy ze dne 2. 5. 2024 se základním skutkovým a právním rozporem a sepis žaloby - § 11 odst. 1 písm. a, d) advokátního tarifu]. Za jeden úkon právní služby žalobkyni náleží dle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bodem 4 částka 1 500 Kč (neboť hodnotu předmětného bytu nebylo možno v řízení jednoduše a hospodárně zjistit, srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 684/2016), za tři úkony jde o 4 500 Kč. Žalobkyni dále náleží paušální částka 900 Kč (3 x 300 Kč) dle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu. Právní zástupce žalobkyně není plátcem DPH, k náhradě nákladů řízení tak nenáleží náhrada DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř. a contrario). Náhrada nákladů řízení tak celkem činí 10 400 Kč (5 000 Kč + 4 500 Kč + 900 Kč).20. Náhradu nákladů řízení je třeba zaplatit advokátovi (§ 149 odst. 1 o. s. ř.), a to v obvyklé třídenní lhůtě (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). O věci samé bylo rozhodnuto bez jednání (§ 115a o. s. ř.).