8 C 400/2020-148 — Okresní soud v Hradci Králové

1. Žalobkyně se svojí žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 23. 11. 2020 domáhala po žalovaných zaplacení částky 101 089,26 Kč příslušenstvím. V žalobě uvedla, že žalovaní na straně prodávajících za účasti realitní kanceláře [právnická osoba] uzavřeli dne 13. 3. 2018 s žalobkyní jako kupující rezervační smlouvu [číslo] kterou se dohodli na uzavření kupní smlouvy o převodu bytové jednotky [číslo] vymezené v pozemku st. p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v obci na [katastrální uzemí] a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech nemovité věci, a spoluvlastnických podílů o velikosti 1/6 na pozemcích p. p. [číslo] v [katastrální uzemí] a spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ na pozemku st. [parcelní číslo] v [katastrální uzemí]. Podle bodu 5. této smlouvy se žalobkyně zavázala zaplatit žalovaným jako straně prodávající na účet realitní kanceláře rezervační zálohu v částce 80 000 Kč. Dle uvedené smlouvy měla být v případě uzavření kupní smlouvy rezervační záloha započítána na kupní cenu. Dne 11. 5. 2018 byla mezi žalovanými jako prodávajícími a žalobkyní jako kupující uzavřena kupní smlouva o prodeji shora uvedených nemovitostí a pozemků p. p. [číslo] v [katastrální uzemí] za kupní cenu 1 360 000 Kč. V článku III. odstavci 3. písm. a) kupní smlouvy žalovaní potvrdili zaplacení první části kupní ceny v částce 80 000 Kč na bankovní účet realitní kanceláře. Vklad vlastnického práva pro žalobkyni dle kupní smlouvy však [stát. instituce], [stát. instituce], nebyl povolen a řízení bylo usnesením tohoto úřadu [číslo jednací] ze dne 25. 9. 2018 zastaveno. Žalovaní porušili povinnost převzatou kupní smlouvou umožnit žalobkyni jako kupující nabýt vlastnické právo k uvedeným nemovitostem, neboť katastrálnímu úřadu nepředložili originál nebo ověřenou kopii souhlasného prohlášení vlastníků dokládající shodu všech vlastníků na průběhu hranic pozemků dotčených geometrickým plánem [číslo] který byl součástí kupní smlouvy, a souhlas stavebního úřadu s dělením a scelováním pozemků. Katastrálnímu úřadu nebylo předloženo ani ohlášení vlastníka o změně druhu pozemku u pozemkové parcely [číslo] pozemkové parcely [číslo]. Přípisem ze dne 23. 11. 2018 žalovaní od kupní smlouvy odstoupili a uvedli, že od smlouvy odstupují podle čl. III. odst. 7. smlouvy, neboť ve lhůtě jednoho měsíce od rozhodnutí katastrálního úřadu o zastavení řízení nebyla uzavřena nová kupní smlouva. Dle ujednání v článku III. odst. 8. kupní smlouvy se účastníci zavázali pro případ odstoupení vrátit si vzájemně poskytnutá plnění ve lhůtě 20 dnů od výzvy k úhradě. Částku 80 000 Kč však žalovaní žalobkyni nevrátili. Žalobkyně se dále domáhala po žalovaných zaplacení náhrady škody, neboť v důsledku zmaření koupě vznikla žalobkyni škoda odpovídající nákladům, které v souvislosti s neuskutečněnou koupí marně vynaložila, a to ve výši 21 089,26 Kč, představující náklady na vklad vlastnického práva, částku 13 201 Kč na poplatek bance [právnická osoba] za nedočerpání úvěru klientky na bydlení a v částce 6 888,26 Kč na úroky požadované bankou [právnická osoba] z části úvěru ve výši 911 950 Kč vyčerpané v souladu s kupní smlouvou do advokátní úschovy. Před podáním žaloby vyzvala žalobkyně žalované předžalobní výzvou k plnění. 2. Žalovaný 1) a žalovaný 2) s žalobou nesouhlasili (čl. 15 spisu) a jako nedůvodnou ji navrhli zamítnout. K žalobě uvedli, že nejsou pasivně legitimováni, když nárok na vrácení zálohy ve výši 80 000 Kč měla žalobkyně směřovat vůči realitní kanceláři, která zálohu převzala. Rovněž nárok na zaplacení náhrady škody odmítli jako nedůvodný, neboť to byla žalobkyně, kdo svojí nečinností zmařil uzavření nové kupní smlouvy. 3. Žalovaný 1) dále k žalobě uvedl (čl. 89 spisu), že žalobkyně podepsala rezervační smlouvu, v níž je v čl. 6 upravena smluvní pokuta ve formě rezervační zálohy splatné při splnění určitých podmínek, k rukám realitní kanceláře. K dovršení kupní smlouvy o převodu nemovitostí v obci [anonymizováno] nedošlo. Žalovaní tvrdí, že žalobkyně poté co Katastrální úřad v [obec] vydal usnesení o odmítnutí vkladu vlastnického práva, s nimi nespolupracovala, nekomunikovala a zmařila uzavření nové kupní smlouvy. Komunikace žalobkyně s žalovanými posléze spočívala pouze v tom, že požadovala slevu z kupní ceny ve výši 350 000 Kč. Žalobkyně byla zcela nekontaktní, kontaktovat se jí nepodařilo ani [anonymizováno] [příjmení], advokátce, která byla účastníky pověřená úschovou kupní ceny. Žalobkyně nebyla kontaktní ani později, když žalovaní závady vytýkané jim katastrálním úřadem odstranili. [anonymizováno] [příjmení] žalobkyni nabídla prodloužení smlouvy o úschově kupní ceny, avšak bezvýsledně. Žalovaný 1) a je přesvědčen, že rezervační smlouva přímo navazuje na smlouvu kupní ze dne 11. 5. 2018 a v této se žalobkyně zavázala poskytovat potřebnou součinnost, a to i v případě, že příslušný katastrální úřad v řízení o povolení vkladu práva vlastnického vyzve účastníky k opravě nebo v případě, že by návrh na vklad práva vlastnického byl katastrálním úřadem zamítnut, zavázaly se smluvní strany uzavřít novou kupní smlouvu za stejných podmínek, jako byly dohodnuty v citované kupní smlouvě. 4. Žalovaný 2) dále je v žalobě uvedl (čl. 92 spisu), že namítá nedostatek pasivní legitimace. Rezervační záloha se nikdy nedostala do sféry dispozice žádného 2) a po celou dobu byla v držení realitní kanceláře, přestože došlo k uzavření kupní smlouvy, čímž se měla rezervační záloha transferu transformovat v zápočet kupní ceny, tak odstoupením od smlouvy tyto účinky odpadly. Podle § 2005 občanského zákoníku při odstoupení od smlouvy zanikají práva a povinnosti smluvních stran ex tunc a bez dalšího se obnovuje předchozí stav. Stavem předchozími je úprava stanovená v rezervační smlouvě [číslo] konkrétně pak odst. 5, ve kterém je řečeno, že nedojde-li uzavření smlouvy, rezervační záloha bude straně kupující vrácena realitní kanceláří. K vrácení rezervační zálohy ve výši 80 000 Kč měla žalobkyni vyzvat, potažmo žalovat jako pasivně legitimovanou realitní kancelář. Žalovaný rovněž odmítl nárok na náhradu škody v celkové výši 21 089,26 Kč, která měla vzniknout v souvislosti s neuskutečněním koupě. Žalovaný poukázal na to, že to byla právě žalobkyně, kdo porušil smluvní povinnosti stanovené v čl. 3 odst. 6 smlouvy, a to svým nekonáním. Nyní požaduje náhradu škody za stav, který je způsoben výhradně protiprávním a nepoctivým jednáním žalobkyně. Dále žalovaný 2) uvedl že, jak žalovaní tak zástupkyně realitní kanceláře ve snaze situaci účinně řešit opakovaně kontaktovali žalobkyni, která byla upozorněna na možnost odstoupení od smlouvy. Žalobkyně však nijak nekomunikovala., pouze manžel žalobkyně požadoval poskytnutí slevy z kupní ceny, nicméně nedoložil zmocnění k zastupování žalobkyně. 5. Soud provedl dokazování a zjistil následující právně významné skutečnosti: 6. Z e-mailové komunikace mezi účastníky řízení ze dne 18. 6. 2018 (číslo listu 19 spisu) vyplývá, že realitní makléřka [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [příjmení] zaslala žalobkyni e-mail, v němž vyzývá žalobkyni k jednání, kdy prodávající mají zájem vzniklou situaci řešit a jsou plně součinní, požádala tedy žalobkyni o sdělení, za jakých okolností, případně jakou navrhuje dohodu tak aby, mohl být byt předán, případně pokud o byt nemá zájem, tak prodávající navrhují od smlouvy odstoupit. 7. Z odpovědi žalobkyně realitní makléřce (čl. 18 spisu) vyplývá, že žalobkyně čekala na telefonát od makléřky, s tím že nyní celou záležitost bude řešit manžel žalobkyně. 8. Z e-mailu zaslaného [jméno] [příjmení] dne 18. 6. 2018 adresovaný realitní makléřce (čl. 20 spisu) vyplývá, že manžel žalobkyně sdělil, že nadále bude jednat místo manželky pouze on. Manžel žalobkyně požadoval předání bytu nejpozději do středy, a to se zápisem veškerých závad a předáním klíčů, dále vyzval k vyklizení garáže. Manžel žalobkyně dále uvedl, že se nechystají od smlouvy odstoupit a požadují slevu z ceny nemovitostí ve výši 350 000 Kč, kdy za tuto cenu jsou ochotní se vzdát veškerých reklamací v bytě. 9. Z korespondence zaslané žalovaným 2) [stát. instituce], [stát. instituce] ze dne 18. 6. 2018 (č.l. 22 spisu) vyplývá, že žalovaný 2) doložil originál prohlášení vlastníka, a to ohledně pozemkové parc. [číslo] pozemkové parc. [číslo] pozemkové parc. [číslo] v [katastrální uzemí], která mimo jiné vznikla dělením pozemků parcelního čísla st. [číslo] k.ú. [obec] a pozemku označeného jako pozemková parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. 10. Z korespondence zaslané žalovaným 2) [stát. instituce], [stát. instituce] ze dne 18. 6. 2018 (č.l. 23 spisu) vyplývá, že žalovaný 2) doložil katastrálnímu úřadu úředně ověřenou kopii – sdělení [stát. instituce] odboru stavebního ze dne 19. 8. 2015, v němž je obsaženo stanovisko Stavebního úřadu k dělení pozemku parcelního čísla st. [číslo] v [katastrální uzemí] s tím, že je zde současně schváleno určení nových hranic pozemků [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v [katastrální uzemí]. Ohledně pozemku [parcelní číslo] v k.ú. [