13 C 94/2022-90 — Okresní soud v Hradci Králové

1 Žalobkyně se žalobou ze dne 6. 2. 2022 domáhala po žalovaném zaplacení částky 50 000 Kč s příslušenstvím. V žalobě tvrdila, že jakožto zájemce o koupi nemovitostí (pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] vše v k. ú. v [obec]) uzavřela se spoluvlastníky těchto nemovitostí a žalovaným jako zprostředkovatelem koupě dne 24. 5. 2020 rezervační smlouvu a uhradila k rukám žalovaného rezervační zálohu 50 000 Kč. Účastníci rezervační smlouvy se dohodli na tom, že nepovolená černá stavba bude vyjmuta z pozemku p. [číslo] že předmětem prodeje bude jen zbývající část pozemku [parcelní číslo] o výměře 555 m2. To měl zajistit žalovaný do konce doby trvání rezervace, tj. do 1. 7. 2020, avšak žalovaný tak neučinil. Jelikož žalovaný znemožnil uzavření kupní smlouvy, má žalobkyně dle čl. III. odst. 3 písm. d) smlouvy právo na vrácení složené zálohy. Před podáním žaloby odeslala žalobkyně žalovanému předžalobní výzvu, avšak žalovaný nárok odmítá. 2 Žalovaný na svou obranu uvedl, že činil kroky ke splnění svého závazku, neboť již ke dni 16. 12. 2019 byl zpracován geometrický plán [anonymizováno] [jméno] [příjmení] k oddělení části pozemku [parcelní číslo]. Jelikož žalovaný neměl potřebný souhlas k dělení pozemku od [stát. instituce] (souhlas byl vydán až rozhodnutím ze dne 7. 9. 2020), nebylo možné přistoupit k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyni o tom před koncem lhůty dne 26. 6. 2020 informoval a ta proti prodloužení ničeho nenamítala. Bezprostředně před podpisem kupní smlouvy dne 24. 8. 2020 se žalovaný od přítele žalobkyně dozvěděl, že žalobkyně k podpisu kupní smlouvy nepřistoupí z důvodu, že se spolu rozešli. K neuzavření kupní smlouvy tedy došlo z důvodů ležících výhradně na straně žalobkyně, proto žalovaný navrhoval žalobu jako celek zamítnout. 3 Účastníci řízení označili za nespornou skutečnost, že dne 24. 5. 2020 uzavřel žalovaný jako zprostředkovatel prodeje se žalobkyní jako zájemcem o koupi a spoluvlastníky [jméno] a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] [příjmení] rezervační smlouvu k nemovitostem (pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] vše v k. ú. v [obec]), přičemž žalobkyně složila k rukám žalovaného rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč. Dále bylo nesporné, že se účastníci rezervační smlouvy domluvili na tom, že žalovaný vyjme„ černou“ stavbu garáže na pozemku [číslo] předmětem koupě bude pozemek o nové výměře 555 m2. 4 Soud provedl listinné důkazy a zjistil následující: 5 Z rezervační smlouvy ze dne 24. 5. 2020 soud zjistil, že jejím předmětem bylo rezervování nemovitostí - pozemku st. [parcelní číslo] o výměře 88 m2, jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku [parcelní číslo] o výměře 555 m2, vše v k. ú. v [obec] - a zahájení jednání vedoucí k uzavření kupní smlouvy, a to nejpozději do 1. 7. 2020. Dále soud zjistil, že pro případ, že vlastník bez uvedení důvodu, případně pouze z důvodů výhradně ležících na straně vlastníka zmaří nebo jinak znemožní uzavření kupní smlouvy, se zprostředkovatel zavázal vrátit zájemci do 14 dnů ode dne, kdy mělo nejpozději dojít k uzavření kupní smlouvy, rezervační zálohu. 6 Z výpisu historie hovorů soud zjistil, že dne 26. 6. 2020 žalovaný dvakrát telefonoval se žalobkyní (tel. [číslo]). 7 Z e-mailové zprávy ze dne 21. 8. 2020 soud zjistil, že žalovaný odeslal žalobkyni návrh kupní smlouvy a uvedl termín jejího podpisu dne 26. 8. 2020. 8 Z e-mailové zprávy ze dne 1. 9. 2020 soud zjistil, že žalobkyně požádala žalovaného o vrácení rezervačního poplatku s odůvodněním, že v době platnosti rezervační smlouvy nebyl předložen návrh kupní smlouvy a nebyla učiněna výzva k podpisu kupní smlouvy s tím, že okolnosti bránící podpisu kupní smlouvy jsou na straně vlastníků a zprostředkovatele. Obsahově shodnou výzvu ze dne 14. 9. 2020 odeslala žalobkyně též poštou na adresu žalovaného v [obec]. Z odpovědi ze dne 24. 9. 2020 soud zjistil, že žalovaný odmítl požadavek žalobkyně s tím, že žalobkyně před sjednaným termínem podepsání kupní smlouvy její uzavření odmítla. 9 Z výzvy ze dne 2. 2. 2021 soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého zástupce odeslala zástupci žalovaného předžalobní výzvu ve smyslu § 142a odst. 1 občanského soudního řádu k úhradě částky 50 000 Kč. 10 Z úředního záznamu Policie České republiky, územního odboru [obec] ze dne 26. 3. 2021, [číslo jednací], soud zjistil, že ve věci prověřování podezření ze spáchání trestného činu podvodu a trestného činu poškození spotřebitele z důvodu podání nepravdivých informací při prodeji shora uvedených nemovitostí nebyl u prověřovaného realitního makléře (tj. žalovaného) prokázán ze subjektivní stránky úmysl podvodného jednání, neboť policejní orgán vyšel ze zjištění, že ačkoli prověřovaný nestihl oddělit pozemek s nepovolenou stavbou garáže v době trvání rezervační smlouvy, tj. do 1. 7. 2020, jak slíbil paní [celé jméno žalobkyně], konkrétní kroky ve věci legalizace garáže činil, proto nejednal od počátku v úmyslu obohatit se. 11 Ze závazného stanoviska ze dne 7. 9. 2020 soud zjistil, že [stát. instituce], odbor [anonymizována dvě slova], jako orgán územního plánování vydal závazné stanovisko k záměru dělení pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] s podmínkou, že dělení bude provedeno v souladu s ověřeným geometrickým plánem [číslo] [rok], zhotoveným [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 17. 12. 2019. Dle tohoto geometrického plánu měl být pozemek [parcelní číslo] o celkové výměře 624 m2 rozdělen na parcelu [číslo] o výměře 555 m2 a dále na parcelu [číslo] o výměře 70 m2. 12 Z doručenky závazného stanoviska soud zjistil, že k doručení došlo dne 8. 10. 2020. 13 Z vyjádření [stát. instituce], odboru [anonymizována dvě slova] ze dne 3. 3. 2021 soud zjistil, že žádost o vydání závazného stanoviska byla podána dne 29. 7. 2020 žalovaným a dále, že stanovisko slouží jako podklad pro územní rozhodnutí a že na jeho základě nelze provést zápis do katastru nemovitostí. K podání žádosti byl žalovaný zmocněn spoluvlastníky nemovitostí, jak soud zjistil z plné moci ze dne 7. 7. 2020. 14 Z příkazu České obchodní inspekce ([anonymizována tři slova] [příjmení]) ze dne 28. 5. 2021, [číslo jednací], kterým správní orgán uznal žalovaného vinným spáchání přestupků proti zákonu na ochranu spotřebitele z důvodu, soud zjistil, že ještě ke dni 18. 2. 2021 byl v katastru nemovitostí zapsán ve prospěch spoluvlastníků nemovitostí pozemek [parcelní číslo] s výměrou 624 m2. 15 Z provedených důkazů soud v prvé řadě zjistil, že kupní smlouva k nemovitostem uvedeným v rezervační smlouvě nebyla uzavřena v termínu do 1. 7. 2020. Dále bylo zjištěno, že žalovaný ve lhůtě do 1. 7. 2020 nezajistil oddělení části pozemku p. [číslo] na které stojí nepovolená stavba garáže, od zbývající části tohoto pozemku, který se měl dle dohody účastníků stát předmětem koupě. Toto zjištění opírá soud o vyjádření [stát. instituce], odboru [anonymizována dvě slova] ze dne 3. 3. 2021 a dále o samotné závazné stanovisko. Z vyjádření vyplynulo, že žádost o vydání závazného stanoviska k záměru rozdělení pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] byla podána až dne 29. 7. 2020 Stanovisko pak bylo vydáno dne 7. 9. 2020, přičemž dle doručenky bylo doručeno žalovanému až dne 8. 10. 2020. Předpokladem rozdělení pozemku (v katastru nemovitostí), jak dále vyplynulo z vyjádření, bylo vydání navazujícího územního rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že v katastru nemovitostí nebyl pozemek [parcelní číslo] rozdělen ani k 18. 2. 2021, což soud zjistil z rozhodnutí [obec] obchodní inspekce, byl žalovaný od 1. 7. 2020 dále v prodlení ještě několik měsíců. Žalovaný sice prokázal, že na oddělení části pozemku začal pracovat již v roce 2019, kdy nechal zpracovat geometrický plán, avšak oddělení uvedeným postupem (minimálně v rozhodné době do 1. 7. 2020) nedokončil. Lze též poznamenat, že závěr o nesplnění povinnosti žalovaným vyplývá i z úředního záznamu policejního orgánu, byť soud současně dodává, že s ohledem na zcela odlišný účel civilního a trestního řízení mu soud nepřikládá takovou váhu a že na porušení smluvních ujednání žalovaným učinil, jak je výše uvedeno, úsudek z jiných důkazů. 16 Pokud jde o tvrzení žalovaného, že žalobkyně byla telefonicky dne 26. 6. 2020 informována o nemožnosti uzavřít kupní smlouvu pro absenci rozhodnutí [stát. instituce] (závazného stanoviska) a že s posunem termínu vyslovila souhlas, soud tyto skutečnosti nemá za prokázané. Předložený výpis hovorů poskytuje důkaz pouze o tom, že uvedené hovory (celkem 2 o délce 2 min. 45 sekund) proběhly. Nikoli už o tom, co bylo obsahem těchto hovorů. Že by žalobkyně s posunem termínů souhlasila, nemá soud za prokázané ani ve spojení se-mailovou výzvou žalovaného, kterou vyzýval žalobkyni k podpisu kupní smlouvy. V této souvislosti soud postrádá jakoukoli odpověď žalobkyně (potvrzení termínu) a dále soud vychází z toho, že žalobkyně výzvu k vrácení uhrazené zálohy ze dne 14. 9. 2020 odůvodňuje nepředložením návrhu kupní smlouvy v době platnosti rezervační smlouvy. 17 Sou