20 C 99/2022-60 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně navrhovala zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví nemovité věc, tak jak je uvedeno ve výroku I. (dále jen předmětná nemovitost). Uvedla, že ona i žalovaná vlastní podíl ve výši ideální ½, s tím že ona v nemovitosti bydlí a veškeré nemovitosti užívá pouze se svojí matkou. Žalovaná se stala podílovou spoluvlastnicí na základě dědického řízení z roku 2015, nikdy v domě nebydlela a ani ho jinak neužívala. žalobkyně si nechala vypracovat znalecký posudek na stanovení ceny nemovitostí, dle kterého činí 800 000 Kč. Dále žalobkyně uvedla, že před podáním žaloby, se žalobkyně pokoušela s žalovanou zkontaktovat a dohodnout se, avšak to se nepodařilo, a proto se žalobkyně domáhá vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou. 1. Žalovaná uvedla, že nemovitost neužívá a souhlasí se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a rovněž souhlasí s přikázáním věci do vlastnictví žalobkyně. Uvedla, že má pochybnosti o ceně nemovitosti, když ceny obdobných nemovitostí v okrese [okres] se pohybují minimálně okolo částky 2 500 000 Kč, když tuto cenu zjistila z portálu SREALITY.CZ. 1. Následně soud nařídil jednání, na kterém provedl dokazování listinami, které účastníci soudu předložili, znaleckým posudkem vypracovaný znalcem, který byl ustanoven soudem a výslechem znalce a z těchto důkazů zjistil níže uvedené skutečnosti. 1. Ze seznamu nemovitosti [list vlastnictví] soud zjistil, že předmětné nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví účastníků, každý id 1/2. 1. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 28. 12. 2021, který vypracoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že stanovil cenu předmětné nemovitosti na částku 800 000 Kč. Vycházel přitom především z porovnávací metody, kdy srovnával tři nemovitosti, a to jednu v [obec], jednu v [obec] a jednu ve [anonymizována tři slova]. Ve všech případech použil nabízenou cenu, když uvedl, že cena realizovaných prodejů ve většině případů poklesne o 30% 40%. Následně cenu upravil s ohledem na stáří znaleckého posudku, když v rámci odborného vyjádření uvedl, že v době rozhodování soudu, měla nemovitost hodnotu 900 000 Kč. 1. Z webu sreality.cz soud zjistil inzeráty na prodej nemovitostí v dobrém stavu okres [okres], když dle fotek se jednalo o většinou opravené nemovitosti, kdy pozemek k domu byl různě veliký od 45 m² po 1212 m². Cena se pohybovala od 2 490 000 Kč v [obec] [anonymizována tři slova] do 4 500 000 Kč ve [obec]. 1. Z dopisu PZŽB soud zjistil, že žalobkyně kontaktovala žalovanou dopisem ze dne 17. 1. 2022 a navrhovala vypořádat spoluvlastnictví s tím, že jí nabízí za její podíl částku 400 000 Kč. 1. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 28. 6. 2022, který vypracoval ustanovený znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že obvyklou cenu nemovitosti určil ve výši 1 350 000 Kč. Při vypracování znaleckého posudku vycházel z pěti realizovaných prodejů, kdy ceny byly zjištěny přímo z katastru nemovitostí, z jedené konečné prodejní ceny a ze dvou nabízených nemovitostí. U realizovaných prodejů vycházel z prodejů ve [anonymizována dvě slova]. 1. Z výslechu znalce [příjmení] [příjmení], soud zjistil, že co se týká cen v posudku, tak pokud je zde uvedeno, zdroj katastr nemovitosti, pak se jedná o ceny konečné, kdy ceny odpovídají prodejním cenám. Co se týká informaci z valuo, tak v jednom případně, se jednalo rovněž o konečnou prodejní cenu, kterou mu sdělil sám makléř těsně před podpisem smlouvy, když na domě dělal energetický průkaz a další dvě nemovitosti z valuo, tak ty mají spíše pomocný charakter. U nemovitosti [anonymizována dvě slova] se cena vymyká a je v lepším technickém stavu a má větší pozemek, než předmětná nemovitost, ale tuto nemovitost v posudku ponechal, neboť nemovitosti, které měly hodnotu 400- 500 000 Kč se mu jevily jako podhodnocené s ohledem na lukrativnost pozemku. Dále soud zjistil, že posuzovaná stavba je ve velmi špatném stavu, část je určená k demolici, část se dá rekonstruovat, pozemek je však rozsáhlý, šířka pozemku je 16-18 m, délka 63 m, jedná se o dobrou parcelu vhodnou pro další zástavbu. Vzhledem k tomu, že stavba je součástí pozemku, nikoliv naopak, vycházel spíše při určování ceny z umístění pozemku, kdy pozemek se dá ještě dále využít, dá se zastavit ještě z druhé strany. Co se týká reálného rozdělení, pak pozemek lze geometrickým plánem velmi jednoduše rozdělit, ale stavbu jako takovou rozdělit na dvě stejné části nelze. Dále uvedl, že pokud se oceňuje nemovitost pro určení ceny obvyklé, pak je potřeba vycházet z toho, že se musí nemovitost oceňovat, jako celek. Tedy nikoliv zvlášť vinice, zvlášť zahradu a zvlášť stavbu. To je odlišnost oproti tomu, když se oceňuje předpisem oceňování. Současně uvedl, že každá nemovitost má svou charakteristiku, svůj stav. Při oceňování cenou obvyklou nelze udělat aritmetický průměr, ale musí být zohledněna i invence znalce, jeho zkušenosti. Ceny nemovitosti tak do zimy, do jara rostly, na konci jara, začátkem léta se začaly ceny lámat, ale jestli to bylo o procento nebo o kolik, to nebyl schopen říct, s tím, že od té doby ceny určitě nešly nahoru. 1. Podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen„ o.z“, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodně zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 1. Podle věty první § 1147 odst. 1 o.z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. 1. Podřazením zjištěného skutkového stavu pod shora citované právní ustanovení, dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. 1. V řízení bylo nesporné, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí, když každá z nich vlastní ½ celku. Současně bylo nesporné, že žalobkyně nemovitost užívá, má v plánu ji užívat i nadále a má zájem nemovitost vlastnit, když žalovaná s tímto souhlasí. Dále bylo prokázáno, že nemovitost nelze reálně rozdělit na dvě obdobné části. Jediným a hlavním předmětem sporu mezi účastníky zůstala cena předmětné nemovitosti, potažmo hodnota vypořádacího podílu. 1. Soud provedl dokazování nabídkových cen na srealitách a dvěma různými znaleckými posudky. Co se týká nabídkových cen na srealitách, tak tyto ceny nejsou pro řízení podstatné. Jednalo se o nemovitosti v jiných obcích, ale především, dle fotografií, o nemovitosti v mnohem lepším stavu, než je předmětná nemovitost. Co se týká znaleckých posudků, pak soud vyšel ze znaleckého posudku vypracovaného [anonymizováno] [příjmení], který svůj znalecký posudek v rámci výslechu i obhájil. Pro svůj znalecký posudek použil skutečně realizované prodeje (oproti znaleckému posudku [anonymizováno] [příjmení]) v místě, kde se nachází předmětná nemovitost (opět oproti [anonymizována dvě slova]) a ke 4 realizovaným prodejům přidal 3 nemovitosti s nabídkovou cenou v jiné lokalitě. Celkově znalecký posudek vycházel z více zdrojů, měl ověřené ceny a cenu upravil podle velikosti pozemku. Když soud se i ztotožňuje a potvrzuje názor znalce, že při stanovení ceny obvyklé je potřeba vycházet z toho, jakou hodnotu má nemovitost jako celek, tedy včetně pozemku, když je zde potřeba přihlédnout ke skutečnosti, že předmětný pozemek (nikoliv dům) by bylo možno rozdělit na dvě parcely, když i toto zvyšuje hodnotu nemovitosti. 1. Na základě výše uvedeného soud tedy vyšel z ceny nemovitosti, tak jak byla určena znalcem [příjmení] [příjmení], tedy 1 350 000 Kč a rozhodl, že cena k vypořádání je cca v polovině této částky, kdy se přiklonil k nepatrně nižší částce, tedy 650 000 Kč (1/2), když z výslechu znalce bylo prokázáno, že se jedná o nemovitost ve špatném stavu, kdy je nutná rekonstrukce. 1. Dále bylo v řízení prokázáno, že žalovaná v domě nikdy nebydlela, neužívala ho, ani nemá zájem ho užívat, když bydlí ve [obec], v [územní celek], zdravotní stav ji neumožňuje cestovat a dům, jak vzal soud za prokázané z výslechu znalce, nelze reálně rozdělit ve smyslu § 1147 o.z., a proto soud rozhodl o zrušení spolupodílového vlastnictví a přikázání věci žalobkyni, která o nemovitost projevila zájem a deklarovala, že je schopna předmětný vypořádací podíl uhradit. Současně k uhrazení podílu soud stanovil lhůtu 6 měsíců, když se jedná o dobu, za kterou by žalobkyně měla být schopna vyřídit si úvěr, ze kterého bude podíl hrazen a současně se nejedná o lhůtu, která by byla ke škodě žalované, když částku 650 000 Kč obdrží celou nejpozději do půl roku. 1. Žalovaná požádala, aby byla vyslechnuta u dožádaného soudu. S ohledem na hospodárnost řízení, skutečnost, že žalovaná nic proti vypořádání jako takovému nenamítala, jen nebyla ztotožněna s cenou, kterou soud následně zjistil ze znaleckého posudku a výslechem znalce, současně žalovaná nepožádala, aby byla např. formou videokonference přítomna u výslechu znalce a ani nepožádala o odročení jednání, soud její žádost posoudil jako návrh na účastnický výslech, kdy tento nebyl proveden, neboť byl nadbytečný, když k meritu věci, tedy k