3 C 247/2023-58 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u soudu domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků pozemku st. p. č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , č. p. , číslo, - rod. dům, stojící na pozemku p. č. st. , číslo, , zapsanému v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, , vedeném pro k. ú. , adresa, a obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále též jen „předmětná nemovitost“). Spoluvlastnický podíl žalobkyně i žalovaného činí 1/2 celku. Žalobkyně již nemá zájem na setrvání v podílovém spoluvlastnictví se žalovaným, neboť stávající režim dlouhodobě nefunguje a není perspektivní ani do budoucna. Žádný z účastníků nemovitost aktuálně neužívá, shody na využití, údržbě ale ani na vypořádání nemovitosti nelze dosáhnout. Žalobkyně proto navrhla spoluvlastnictví zrušit a stavbu přikázat do jejího vlastnictví oproti vyplacení vypořádacího podílu žalovanému.2. Žalovaný podrobně popsal dlouhodobý konfliktní vztah účastníků, který se projevil i v užívání předmětné nemovitosti s tím, že momentálně je mu jedno, jak věc dopadne. Vyslovil pouze údiv nad nízkou cenou předmětné nemovitosti, která se dle něho nachází na lukrativním místě, má kompletní zázemí a po vystěhování je okamžitě využitelná k provozu.3. Výzvou, adresovanou zástupcem žalobkyně žalovanému ze dne 27. 10. 2023, byl žalovaný vyzván k řešení spoluvlastnického vztahu smírnou cestou s upozorněním na možnost soudního řešení. Dle podacího lístku byla výzva odeslána žalovanému doporučenou poštou 27. 10. 2023.4. Výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, , vedený pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , prokazuje, že účastníci jsou skutečně podílovými spoluvlastníky pozemku st. p. č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , č. p. , číslo, - rod. dům, stojící na pozemku p. č. st. , číslo, , a každý je spoluvlastníkem vždy 1/2 celku. Nabývacím titulem je ohlášení o zániku společného jmění manželů a vzniku podílového spoluvlastnictví z 14. 1. 2015.5. Žalobkyně v řízení tvrdila, že předmětná nemovitost není aktuálně nikým z účastníků užívána ani pronajata, žalobkyně využívá jako sklad pouze dvě kůlny na dvoře domu. Tento stav trvá kolem deseti roků, jen v bytě v patře domu bydlel nějakou dobu syn účastníků, který se odtamtud odstěhoval před třemi lety. Dům je dlouhodobě neudržovaný, v havarijním stavu je střecha. Situaci s žalovaným nijak neřešili, protože spolu nekomunikují. Je pravda, že žalovaný v nemovitosti prováděl opravy a budoval si pro sebe nějaký podnikatelský prostor, ale ani to s žalobkyní neprobral a přestavbu nedokončil. Podle žalobkyně není možné uvažovat o tom, že by stavba byla reálně rozdělena. V případě, že se stane jedinou vlastnicí této nemovitosti, chtěla by dům opravit a případně ho pronajímat pro účely podnikání. Předběžně se informovala o tom, že náklady na opravu by se pohybovaly okolo 3 až 4 mil. Kč a je připravena je vynaložit.6. Žalobkyně předložila informaci Finančního úřadu pro Královéhradecký kraj o tom, že uhradila daň z nemovitosti pro rok 2024 ve výši 2 214 Kč. Již v roce 2006 žalobkyně uzavřela pojistnou smlouvu, kterou předmětnou nemovitost pojistila. Pojistná smlouva č. , číslo, , uzavřená žalobkyní a , Anonymizováno, pojišťovna, , Anonymizováno, , a. s. dne 10. 7. 2014 prokazuje, že žalobkyně předmětnou nemovitosti pojistila znovu. Pojistné bylo sjednáno ve výši 17 670 Kč ročně. Další pojistná smlouva byla uzavřena 10. 10. 2022. Pro rok 2024 bylo pojistné předepsáno ve výši 22 646 Kč.7. Jak vyplývá ze shora uvedeného, mezi účastníky byla v řízení sporná obvyklá cena stavby. Žalobkyně navrhla důkaz znaleckým posudkem, vypracovaným soudním znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 7. 10. 2023, který předložila. V průběhu řízení žalobkyně obstarala jeho aktualizaci formou dodatku posudku z 28. 8. 2024. Znalec v nich předmětnou nemovitost popsal s tím, dům čp. , číslo, byl postaven kolem roku 1850, následně byla provedena jeho přestavba v roce 1896, v roce 1986 bylo rekonstruováno přízemí na prodejnu oděvů, v roce 1987 byl opraven byt směrem do ulice a v roce 2008 byt směrem do dvora, který je nyní jediný využitelný. K dílčím opravám došlo v roce 2015 a 2016. Přízemní je aktuálně ve stavu ve stavu nedokončené a nekoncepční rekonstrukce, není schopno užívání. Dle sdělení žalovaného z roku 2017, do střechy zatéká, krytina je dožilá a krov napaden červotočem. Dům tedy vyžaduje rozsáhlé postupné opravy nebo celkovou rekonstrukci. Objekt je napojen na vodovod, obecní ČOV a není napojen na plyn. Znalec vysvětlil, že nabídka trhu je v současné době široká, většinou se však obchodují rodinné domy výhradně k bydlení, zatímco domy s byty a obchodem se neobchodují prakticky vůbec. Výhodou předmětné nemovitosti je, že se nachází v centru města a má nebytové prostory vhodné v podnikání. Velkou nevýhodou jsou špatné možnosti pro parkování a hlavně technický stav, který vyžaduje rozsáhlé opravy a k bydlení je v hodný pouze jeden z bytů. Vzhledem k uvedenému znalec postupoval zjištěním ceny tržní, v níž se promítá současné situace na trhu. Znalec našel srovnatelné nemovitosti a provedl srovnávací analýzu a vypočetl průměrnou jednotkovou cenu na m2 podlahové plochy, kterou aplikoval na předmětnou nemovitost. Dospěl pak k závěru, že předmětná nemovitost je na cenové hladině 3 870 000 Kč, jež představuje její tržní cenu. Znalecký posudek dále obsahuje fotografie domu čp. , číslo, , na nichž je popsaný stav interiéru zachycen. V dodatku ke znaleckému posudku z 28. 8. 2024 týž znalec uvedl, že aktuálně ceny nemovitostí velmi nepatrně stouply, a současně stoupají ceny , právnická osoba, a prací, ukazuje se též nedostatek stavebních profesí. Zájemci jsou tudíž ochotni zaplatit vyšší cenu za nemovitosti v dobrém stavu, o domy ve špatném stavu zájem není nebo se zájemci snaží jejich cenu snížit, aby jim zbyly prostředky na rekonstrukci. Znalec proto na závěru o tržní ceně předmětné nemovitosti 3 870 000 Kč setrval. Vyjádřil se též k tomu, že fyzické rozdělní domu na dva samostatné objekty není možné bez nepřiměřeně vysokých nákladů.8. Žalovaný v řádně nepodepsaném podání z 13. 10. 2024, jímž omlouval svou nepřítomnost u posledního jednání, zapochyboval o správnosti zjištění tržní ceny předmětné nemovitosti. Zmínil, že se nachází na nejlukrativnějším a nejfrekventovanějším místě ve středu města a její tržní cenu sám odhadl na 8 000 000 Kč. Žádné důkazní návrhy na podporu svého stanoviska nepředložil ani neoznačil.9. Popsaný znalecký posudek znalce , tituly před jménem, -, jméno FO, hodnotí soud jako spolehlivý podklad, z něhož při svém rozhodování může vycházet. Znalec v posudku vysvětlil, jak při stanovení výše tržní ceny postupoval a proč tak učinil. Jeho postup je logický a racionální, znalec do zjišťování tržní ceny promítl své konkrétní poznatky o posuzované nemovitosti, trhu a tržním chování zájemců i odborné názory a zkušenosti. Na rozdíl od žalovaného znalec vzal v úvahu nejen výhodu, spočívající lukrativní poloze nemovitosti a možném podnikatelském využití, nýbrž i negativní souvislosti, zejména omezenou možnost parkování a nutnost nákladné rekonstrukce k tomu, aby splňovala dnešní nároky na její plnohodnotné využití. Znalecký závěr je jasný, vyplývá z učiněných zjištění a v řízení nebyl vážně zpochybněn. Přesvědčení žalovaného, že tržní cena předmětné nemovitosti je o víc jak 100 % vyšší, nereflektuje ani aktuální stav trhu s nemovitostmi ani stavebně technický stav budovy čp. 30.10. Potvrzením , právnická osoba, . ze dne 20. 6. 2024 je prokázáno, že účet č. , č. účtu, s názvem , Jméno zainteresované osoby 0/0, vykazuje k 19. 6. 2024 zůstatek ve výši 2 009 569,43 Kč.11. Podle § 1143 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen o. z.), nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1, 2 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. (2) Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Podle § 1147 OZ, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.12. V řízení bylo prokázáno, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětné nemovitosti a dohody o zrušení a vypořádání tohoto majetkového společenství nebylo dosaženo. Přitom je jednoznačné, že stávající situaci je třeba řešit, protože st