205 C 9/2023-211 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobci se domáhali zaplacení částky 27 280 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 17. 5. 2023 do zaplacení z titulu náhrady škody, kterou jim žalovaní způsobili tím, že bez spravedlivého důvodu odmítli uzavřít smlouvu o prodeji pozemku p. č. st. , číslo, jehož součástí je budova č. p. , číslo, , a pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je budova č. p. , číslo, , vše v katastrálním území , adresa, (dále jen „nemovitosti“), ačkoliv se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné s odkazem na ustanovení § 1729 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalobci tvrdili, že jim žalovaní přislíbili nemovitosti prodat za kupní cenu 3 200 000 Kč, že jednání vyústila ve vypracování konceptu smlouvy o smlouvě budoucí, že na jejím základě požádali o poskytnutí hypotečního úvěru a dne 30. 7. 2021 uzavřeli úvěrovou smlouvu. Žalovaní však dne 18. 8. 2021 žalobcům oznámili, že jejich rozhodnutí o prodeji bylo unáhlené, a prodej nemovitostí odmítli. Proto žalobci nemohli hypoteční úvěr čerpat, za což po nich banka požadovala smluvní pokutu ve výši 108 750 Kč. Žalobcům se podařilo prostřednictvím zastoupení advokátem smluvní pokutu ponížit na 10 000 Kč a advokátovi za tyto služby uhradili 17 280 Kč. Proto požadovali po žalovaných nahradit škodu ve výši uhrazené smluvní pokuty a prostředků, které vynaložili za právní služby, tj. celkem 27 280 Kč. Poukazovali na zcela zásadní nerovnost dopadů ukončení jednání na obě strany. Zatímco žalovaní po zrušení jednání prodali nemovitost se ziskem ve výši téměř 1 800 000 Kč, žalobci v důsledku tohoto kroku přišli o možnost koupit jinou nemovitost za výhodnější cenu, utrpěli ztrátu spojenou s ukončením hypoteční smlouvy a byli na dlouhou dobu vyloučeni z trhu s nemovitostmi. Tato situace zřetelně ukazuje, že tzv. „spravedlivý“ důvod k ukončení jednání nelze posuzovat výlučně z pohledu žalovaných. Naopak je třeba aplikovat princip distributivní spravedlnosti, tedy požadavek rovného rozdělení přínosů a zátěže mezi obě smluvní strany. V projednávané věci však veškeré ekonomické ztráty nesli žalobci, zatímco žalovaní jednáním bez následků získali výrazný prospěch. Takový výsledek je v rozporu nejen se zásadou poctivosti, ale i se základními hodnotami právní spravedlnosti.2. Žalovaní se bránili tvrzením, že se jednání mezi stranami nedostala do takové fáze, aby mohli být žalobci v dobré víře, že smlouva bude uzavřena. Současně namítali, že k ukončení jednání měli spravedlivý důvod. Za utrženou kupní cenu chtěli koupit bezbariérové bydlení, o čemž žalobci věděli. Žalovaní postupovali v rámci běžné obchodní praxe, když zkoumali nejlepší možné nabídky a rozhodovali se na základě vlastních potřeb a priorit. Zjišťovali, jaká je situace na trhu s nemovitostmi a zjistili, že z důvodu rapidního nárůstu cen, nelze za částku ve výši 3 200 000 Kč zakoupit vhodnou nemovitost zařízenou bezbariérově. Skutečnost, že se jednalo o období masivního nárůstu cen nemovitostí potvrzují podle nich i žalobci. Aby žalovaní disponovali dostatečnými finančními prostředky, museli by také prodat i sousední pozemky (pozemky p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, ). Žalovaní odmítli dále jednat o prodeji za kupní cenu v částce 3 200 000 Kč, neboť v dané době byla tato částka nepřiměřeně nízká. Pokud by došlo k uzavření kupní smlouvy, bylo by vzájemné plnění v hrubém nepoměru. Žalovaní by jako zkrácená strana mohli uplatňovat svá práva podle § 1793 o. z. o neúměrném zkrácení. Žalovaní mají za to, že nepřiměřeně nízká kupní cena je spravedlivým důvodem pro ukončení jednání o uzavření smlouvy.3. Zdejší soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 2. 7. 2024, č. j. 205 C 9/2023-112, tak, že žalobu zamítl a žalobcům současně uložil nahradit žalovaným společně a nerozdílně náklady řízení, neboť uzavřel, že žalobci neprokázali své tvrzení, že by jednání o uzavření smlouvy dospělo do takové fáze, aby bylo možno uzavřít, že se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Vyšel přitom z těchto skutkových zjištění:4. Z žádosti o poskytnutí úvěru pro fyzické osoby (č. l. 7-9) soud zjistil, že žalobci usilovali získat úvěr od , právnická osoba, . ve výši 3 625 000 Kč a uvedli k tomu údaje o svých osobních a majetkových poměrech.5. Ze smlouvy o hypotečním úvěru (č. l. 10-21) soud zjistil, že k uzavření smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru došlo dne 30. 7. 2021 a úvěrující se zavázal k poskytnutí částky 3 625 000 Kč se zajištěním zástavním právem k bytové jednotce uvedené v článku I. Čerpání úvěru a podmínky čerpání jsou uvedeny v článku II. Nejpozději měl být úvěr čerpán do 22. 8. 2022 za splnění odkládacích podmínek, mezi které patřilo mimo jiné předložení smlouvy o koupi objektu na základě návrhu smlouvy, který byl předložen bance ke schválení (bod 2.1 písm. d) ). V článku 3. byla ujednána smluvní pokuta 3 % z nevyčerpané částky.6. Z výzvy hypoteční banky ze dne 8. 7. 2022 (č. l. 35) soud zjistil, že žalobcům bylo připomenuto, že mají zahájit čerpání prostředků z hypotečního úvěru 22. 8. 2022 tak, aby se vyhnuli smluvní pokutě 3 % z nevyčerpané výše úvěru.7. Výzva 1. žalobci ze dne 22. 8. 2022 (č. l. 38) prokazuje, že nebylo vyhověno požadavku na odpuštění smluvní pokuty s tím, že zůstává v nezměněné výši 108 750 Kč a je požadováno její zaplacení do 21. 10. 2022.8. Žalobci se na to obrátili na hypoteční banku dopisem jejich zástupce ze dne 26. 10. 2022 (č. l. 39) a ohradili se proti její důvodnosti a výši písemností ze dne 8. 11. 2022 (č. l. 27).9. Jak to prokazuje sdělení banky ze dne 15. 11. 2022 (čl. 36), byla jim výše smluvní pokuty ponížena rozhodnutím hypoteční banky na částku 10 000 Kč. Ta byla uhrazena podle výpisu o transakci dne 30. 11. 2022 (č. l. 40).10. Za právní služby bylo žalobcům vystaveno vyúčtování zástupcem , Jméno advokáta A, k zaplacení částky 17 280 Kč (č. l. 41). Ta byla podle příjmového pokladního dokladu zaplacena 11. 1. 2023 (č. l. 23).11. Z emailové komunikace (č. l. 28-33) soud zjistil, že v období od 6. 5. 2021 do 29. 7. 2021 byla vedena mezi synem žalovaných , jméno FO, a žalobci. Obsahem je komunikace týkající se převážně opatření úvěru a pouze okrajově smlouvy o smlouvě budoucí. Ve zprávách ze dne ze dne 6. 5. 2021 a 12. 5. 2021 je zmiňováno zástavní právo k nemovitosti babičky, ve zprávě ze dne 13. 5. 2021 zmíněna výplatní páska 2. žalobce, formuláře a pohyby na účtu 2. žalobce. Další zpráva ze dne 14. 5. 2021 obsahuje údaj o , právnická osoba, , občanském průkazu babičky a bankéřce. Ve zprávě ze dne 17. 5. 2021 potvrzuje syn žalovaných, že předal bankéřce občanský průkaz, formulář, smlouvu a doklady, dále že se měl „podepisovat výmaz v , adresa, “, přítomny jsou formulace „jakmile jim přijde potvrzení, tak půjde odhad na , adresa, “, „a pak bude teprve kontrola příjmů“, „zatím jsme v procesu hypotéky“. Emailová komunikace ze dne 21. 5. 2021 zachycuje formulace: „vše už oficiálně opraveno“, „předává to kolegům ke zpracování bankéřka“, „ale ještě lepší bude, když mi napíšete, že jsme to dostali“, „taky jsem s Vámi chtěla probrat případné čerpání hypotéky, díky tomu, že ty peníze pustěji až dyl, tak jsem se bavila s , jméno FO, , že by jsme započali hypotéku tak, abychom měli na to září už k dispozici peníze na rekonstrukci“, rodiče by chtěli celou situaci nakonec řešit přes , právnická osoba, kvůli odhadu. Odhadce od , právnická osoba, by mohl způsobit to, že byste pak po koupi neměli peníze navíc“, „odhad dřív než před kupní smlouvou neuvolní“, „a táta nechce platit kupní smlouvu jen tak přes právníka“, „v , právnická osoba, to nedostaneme…“, „, právnická osoba, úplně nezavrhuji“. V komunikaci ze dne 14. 6. 2021 se mimo jiné uvádí: „Bylo by lepší se vidět až s tou smlouvou“, pokračuje komunikace ze dne 29. 6. 2021 s výzvou k ofocení rodičovského příspěvku. Elektronická komunikace z 2. 7. 2021 obsahuje požadavek na charakter výpisu z účtu, rodný list, „tak možná vezmou bez 2020“, „jen doufám, že schvalovatel bude mít před prodlouženým víkendem dobrou náladu“. Dne 7. 7. 2021 je v textu uvedeno „těch 75 by snad nebyl problém, domluvila by jsem se kdyžtak s babičkou“. Dne 28. 7. 2021 je zaznamenáno: „Hezký den. Kolega mi přiveze zítra smlouvy z , adresa, v 19.30 h nejpozději. Můžeme se sejít v pátek v 9.30 h u , jméno FO, ?“, „Dobrý den, ano můžeme“. A konečně dne 29. 7. 2021 je završena komunikace v čase 10.16 hod. textem od , jméno FO, „Určitě zavolám. Jen dořeším ještě nějaký věci, který hoří, do 11 h zavolám“.12. Z emailu žalovaného 1) ze dne 18. 8. 2021 určeného žalobkyni a) (č. l. 34) soud zjistil, že žalovaný 1) informoval žalobkyni a) o tom, že po rozhovoru s projektantem ví, že z prodeje zahrady nedostane tolik, kolik čekal a nebude to vůbec snadné prodat, kvůli obecní komunikaci, která kolem pozemku vede. Tím pádem se bohužel změnili i podmínky prodeje našeho domu. Za 3,2 mil. Kč se nedá nic kloudného sehnat. Jen meziroční nárůst cen nemovitostí v letošním roce je 15 % a zdražovat se bude i příští rok. Zkoušeli jsme hledat dostupné by