4 C 36/2022-207 — Okresní soud v Jeseníku

1. Návrhem ze dne [datum], podaným původně u Okresního soudu v Nymburce, se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky ve výši 6 050 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 6 050 Kč od [datum] do zaplacení a částky ve výši 150 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 150 000 Kč od [datum] do zaplacení, přičemž žalobce uvedl, že mezi účastníky řízení byla uzavřena dne [datum] smlouva o zprostředkování, na základě které se žalobce zavázal pro žalovaného zprostředkovat prodej jeho nemovitosti za cenu 2 350 000 Kč s tím, že provize byla sjednána ve výši 150 000 Kč, smlouva byla uzavřena do [datum]. Žalovaný se ve smlouvě zavázal, že v době platnosti smlouvy nepověří jiného ke zprostředkování prodeje předmětných nemovitostí, tuto svou povinnost žalovaný porušil tím, že inzeroval nemovitost na stránkách [webová adresa] jako prodejce [jméno], kdy inzerát byl vložen dne [datum], dále nemovitost v březnu 2020 nabízel prostřednictvím společnosti [právnická osoba] makléřkou [anonymizováno] [příjmení]. Žalobci tak vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč podle článku 8 smlouvy. Dále žalobce po žalovaném požaduje částku ve výši 6 050 Kč za přípravu dohody o zrušení věcného břemene a prohlášení o zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Žalovanému byla zaslána předžalobní výzva k plnění, žalovaný ničeho neuhradil. 2. U jednání soudu dne [datum] pak žalobce doplnil, že žalovaná částka ve výši 156 050 Kč se skládá jednak ze smluvní pokuty, která vyplývá z toho, že žalovaný porušil smlouvu o zprostředkování a jednak z částky 6 050 Kč jako přímých nákladů za výmaz věcného břemene a vyhotovení prohlášení o zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni, když žalovaný nabízel žalobci zaplacení částky 6 050 Kč v rámci mimosoudního vyrovnání s tím, že toto žalobce neakceptoval. Jednání žalovaného bylo v rozporu s dobrými mravy, realitní makléřka nejméně v 10 případech jela z [obec] do [obec] a na tuto skutečnost žalovaný v rámci nabízeného mimosoudního vyrovnání nijak nereagoval. 3. Žalovaný se ve věci vyjádřil tak, že nárok žalobce neuznává, v minulosti sice došlo k uzavření smlouvy o zprostředkování, ta byla sjednána jako smlouva výhradní, byla vypovězena dne [datum], byla tak řádně ukončena ke dni [datum], nemovitost pak prodal žalovaný bez asistence žalobce dne [datum], žalovaný žádný inzerát na prodej nemovitosti na internet nedával ani s [anonymizováno] [příjmení] nejednal. 4. U jednání soudu dne [datum] pak žalovaný doplnil, že žalovaný vybočuje ze standardu, není zbaven svéprávnosti, ale s ohledem na jeho duševně zdravotní stav nebyl schopen porozumět obsahu zprostředkovatelské smlouvy, jejím náležitostem, ekonomickým termínům, nebyly mu jako spotřebiteli vysvětleny tyto náležitosti, byl vychováván babičkou, která má 96 let, zpochybňuje se, že by makléřka byla v [obec a číslo] a že se aktivně snažila nemovitost prodat. K uzavření smlouvy o zprostředkování přitom došlo poté, co žalovaný přes svou přítelkyni na [anonymizováno] inzeroval prodej domu sám, makléřka za ním přišla jako občanka, v podstatě si ho„ omotala“ a vnutila mu uzavření smlouvy o zprostředkování. Smlouvu považuje žalovaný za neplatnou jako celek od počátku, případně neplatnou v části týkající se ceny předmětu (článek III.) a smluvní pokuty (článek VII.) pokud jde o neplatnost smluvní pokuty, smluvní pokuta není přiměřená a je zde nerovnováha smluvních stran ve prospěch spotřebitele. 5. K námitce místní nepříslušnosti ze dne [datum] (čl. 56) vyslovil Okresní soud v Nymburce místní nepříslušnost, rozhodnutí potvrdil usnesením ze dne 26. 1. 2022, č.j. 22Co 4/2022- 88 Krajský soud v Praze, věc pak byla postoupena zdejšímu soudu dne [datum]. 6. Soud usnesením ze dne [datum] na čl. 102 vyzval žalobce, aby doplnil skutková tvrzení o tom, jakým způsobem byla uzavřena smlouva o zprostředkování ze dne [datum], jakým způsobem byl navázán kontakt na žalovaného, za jakých okolností byla smlouva uzavřena, na jakém místě, za čí přítomnosti, kdo a kdy měnil (přepisoval ručně) na smlouvě cenu nemovitosti, zda byla jako spotřebitel poučen, kdy a jakým způsobem byla ukončena tato smlouva o zprostředkování, jaké konkrétní povinnosti žalovaný z uzavřené smlouvy porušil, jakým konkrétním jednáním, a kdy se tak stalo, oč odvozuje žalobce nárok na zaplacení částky 6 050 Kč, na základě čeho připravil pro žalovaného dohodu o zrušení věcného břemene a prohlášení, zda měl být tento výmaz a prohlášení za úplatu a zda byla dohodnuta mezi účastníky řízení výše úplaty, zda a kdy byla faktura na částku 6 050 Kč žalobcem uhrazena, vyjádří se rovněž k tvrzené nepřiměřenosti smluvní pokuty, současně vyzval žalovaného, aby doplnil skutková tvrzení v tom, jaký je konkrétně duševně zdravotní stav žalovaného, kdy u jednání soudu byl vznesen argument, že žalovaný nebyl schopen porozumět obsahu smlouvy o zprostředkování 7. Žalobce žalobu doplnil k výzvě soudu tak, že uvedl, že první kontakt mezi účastníky řízení proběhl prostřednictvím sociální sítě Facebook, kdy makléřka žalobce, paní [jméno] [příjmení], žalovanému přes tuto sociální síť na základě jeho inzerátu poslala zprávu, kdy mu nabídla pomoc jako makléřka, kdy v reakci na tuto zprávu žalovaný pozval makléřku [příjmení] na den [datum] na osobní schůzku na adrese prodávaného domu v [obec] [anonymizována dvě slova], kam [příjmení] na smluvený čas přijela a jménem žalobce jako realitní kanceláře se s panem žalovaným uzavřela smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí, kdy předtištěnou vzorovou smlouvu měla [příjmení] u sebe a tato byla doplněna ručně o chybějící údaje. Původně telefonicky sjednaná nabídková kupní cena (2 150 000 Kč) byla na žádost žalovaného ručním zápisem změněna – tedy navýšena o 200 000 Kč na částku 2 350 000 Kč, k čemuž došlo za dva dny po uzavření smlouvy, tedy [datum], kdy žalovaný [příjmení] telefonicky sdělil, že ve smlouvě uvedená cena se nezamlouvá jeho přítelkyní, paní [jméno] [příjmení], a jestli můžou tedy cenu ve smlouvě pozměnit. Jelikož si to takto žalovaný přál, tak došlo ke změně ceny ve smlouvě, aniž by se toto navýšení jakkoliv promítlo do výše sjednané provize za zprostředkování prodeje. Smlouva o zprostředkování byla uzavřena za přítomnosti starší dámy z rodiny pana žalovaného, jejíž jméno ani přesný příbuzenský poměr k panu žalovanému si [příjmení] již nepamatuje. Při podpisu smlouvy byl žalovaný se vším souvisejícím ve smlouvě řádně poučen, měl možnost se dotázat na cokoliv bylo potřeba, a to ne jen u uzavírání smlouvy, ale také po celou dobu spolupráce. Smlouva o zprostředkování byla sjednána s účinností na 6 měsíců ode dne jejího uzavření (dle čl. 4 Smlouvy), tj. do [datum]. Žalovaný inzeroval nemovitost na stránkách [webová adresa], a to jako prodejce,,Pavel'' s tel. kontaktem [číslo], kdy inzerát je vložen dne [datum], nemovitosti nabízel v březnu 2020 prostřednictvím společnosti [právnická osoba], a to prostřednictvím makléřky Ing. [jméno] [příjmení]. Telefonní [číslo] je u společnost i Vodafone ČR evidováno u [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO]. Právní zástupce žalobce pro žalovaného připravil dohodu o zrušení věcného břemene (1) a prohlášení o zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni (2), vč. návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí, to vše na náklady žalobce a bez jakékoliv úhrady žalovaným. Žalobce svému právnímu zástupci za tento právní úkon zaplatil částku ve výši 6 050 Kč vč. daně z přidané hodnoty, toto dokládá fakturou a příjmovým dokladem. Žalovaný připravenou dohodu použil, věcná břemena z katastru nemovitostí vymazal a následně nemovitosti prodal. Na jeho straně se tak jedná o bezdůvodné obohacení na úkor žalobce. Odměna ve výši 6 050 Kč byla vypočtena v souladu s vyhláškou č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, kdy se jednalo o dva úkony právních služeb (částka 35 000 Kč se považuje za tarifní hodnotu ve věcech: c) zřízení nebo zrušení věcného břemene nebo práva stavby a dalších práv a povinností z věcných břemen nebo práva stavby). Podle čl. 8 smlouvy o zprostředkování tedy žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši provize, tj. 150 000 Kč, což je logické a přiměřené, neboť smluvní pokuta v nižší výši než je nárok na smluvní pokutu by zřejmě mnohé klienty realitních kanceláří motivoval k nemravnému jednání, jako pana žalovaného, tedy porušovat smlouvu o zprostředkování, neboť by se jim takové jednání prostě finančně vyplatilo. 8. Smlouvou o zprostředkování ze dne [datum], ukončením smlouvy ze dne [datum] a podacím lístkem bylo prokázáno, že mezi účastníky řízení byla uzavřena dne [datum] smlouva o zprostředkování, na základě které se žalobce zavázal pro žalovaného zprostředkovat prodej jeho nemovitosti na LV [číslo] pro k.ú. [obec] lázně za cenu 2 350 000 Kč s tím, že odměna za zprostředkování byla sjednána ve výši 150 000 Kč, smlouva byla uzavřena do [datum]. Žalovaný se ve smlouvě mimo jiné zavázal, že v době platnosti smlouvy nepověří jiného ke zprostředkování prodeje předmětných nemovitost