121 C 6/2024-39 — Okresní soud v Jihlavě

1. Podanou žalobou se žalobkyně po žalovaném domáhala zaplacení částky 112 560,39 Kč s příslušenstvím. V důvodech svého návrhu uvedla, že je vlastníkem bytové jednotky č. , hodnota, , v budově č.p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku p. č. , hodnota, , vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobkyně uzavřela se žalovaným ohledně této bytové jednotky dne 31. 5. 2022 nájemní smlouvu na dobu určitou, a to od 1. 6. 2022 do 31. 5. 2023. Strany se dohodly na nájemném ve výši 16 000 Kč měsíčně a dále na úhradě záloh na spotřebu služeb souvisejících s užíváním bytu ve výši 1 700 Kč. Splatnost obou částek byla dohodnuta k 25. dni předchozího kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. První nájemné za červen 2022 pak bylo splatné při předání bytové jednotky, tj. dne 31. 5. 2022. Žalovaný neuhradil řádně nájemné a zálohy na služby splatné dne 25. 12. 2022, když vznikl nedoplatek ve výši 1 423,55 Kč. Dále neuhradil nájemné a zálohy na služby splatné dne 25. 1. 2023, 25. 2. 2023, 25. 3. 2023 a 25. 4. 2023. Rovněž neuhradil nedoplatek na vyúčtování záloh za rok 2022 ve výši 5 802,63 Kč. Z důvodu porušení povinností byla žalovanému doručena výpověď z nájmu, kterou však žalovaný nerespektoval a byt dále užíval do 4. 9. 2023. Žalobkyně vyúčtovala žalovanému zálohy na služby dle stavu měřidel k datu předání bytu, přičemž nedoplatek činil 15 541,17 Kč. Tento nedoplatek vyúčtovala žalobkyně žalovanému fakturou se splatností dne 28. 11. 2023. Žalobkyně dne 20. 11. 2023 provedla jednostranný zápočet proti kauci ve výši 32 000 Kč, na niž započetla nedoplatek na vyúčtování záloh za rok 2022 ve výši 5 802,63 Kč, nedoplatek na vyúčtování záloh za rok 2023 ve výši 15 541,17 Kč, náklady na opravu bytu ve výši 1 139 Kč za barvu, 82 Kč za lepidlo, 1 147 Kč za sklo do dveří, 6 820 Kč za PVC a část nákladů za revizi elektro ve výši 1 168,20 Kč. K úhradě tak zůstalo nájemné za měsíce únor až srpen 2023 ve výši 16 000 Kč, úrok z prodlení z nedoplatku na vyúčtování záloh za rok 2022 za období od 31. 3. 2023 do 20. 11. 2023 ve výši 560,39 Kč. Žalovaný přes zaslání upomínek na dlužnou částku ničeho neuhradil.2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil, ač mu žaloba byla doručena do vlastních rukou postupem dle § 49 odst. 2 a násl. o. s. ř. Účastníci neměli námitek proti rozhodnutí věci bez nařízení jednání, a proto soud postupoval podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a rozhodl jen na základě účastníky předložených listinných důkazů.3. Z informací k pozemku p. č. , hodnota, zapsaném na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro obec a katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, vzal soud za prokázané, že žalobkyně je vlastníkem budovy č. p. , Anonymizováno, , objekt k bydlení, jež stojí na pozemku p. č. , hodnota, . Z nájemní smlouvy ze dne 31. 5. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně se zavázala přenechat žalovanému jako nájemci bytovou jednotku č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, , postavené na pozemku p. č. , hodnota, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, . Účastníci se dohodli na době pronájmu od 1. 6. 2022 do 31. 5. 2023 s tím, že pokud nesdělí smluvní strana druhé smluvní straně do 90 dnů před ukončením nájemní smlouvy, že trvá na jejím ukončení, prodlužuje se tato smlouvy vždy o další rok, a to i opakovaně. V článku IV: si strany sjednaly měsíční nájemné ve výši 16 000 Kč se splatností do 25. dne předcházejícího kalendářního měsíce. Dále se dohodli na úhradě záloh na služby ve výši 1 700 Kč měsíčně splatných spolu s nájemným. Skutečná výše cena za jednotlivé služby měla být dle smlouvy zúčtována minimálně jedenkrát ročně, vždy pak ke dni skončení nájmu. Nedoplatek z vyúčtování byl dle smlouvy splatný do 10 dnů od doručení vyúčtování. Ohledně nájemného a záloh na služby za červen 2022 se strany dohodly na splatnosti v den předání bytových prostor. V článku VI. Si strany sjednaly kauci ve výši 32 000 Kč. V článku VII. si strany sjednaly povinnost nájemce v případě neodevzdání předmětu nájmu v den skončení nájmu, na úhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy nájemce pronajímateli nemovitosti skutečně odevzdá. Z předávacího protokolu ze dne 31. 5. 2022 vzal soud za prokázané, že předmět nájmu byl předán žalovanému a byl zaznamenán stav měřičů energií. Z faktury č. , hodnota, bylo zjištěno, že žalobkyně vyúčtovala žalovanému nedoplatek na službách, a to nedoplatek na vodném a stočném za období od 11. 11. 2022 do 23. 2. 2023 a nákladech na údržbu výtahu za období od 1. 6. 2022 do 31. 12. 2022 ve výši 5 802,63 Kč se splatností dne 30. 3. 2023. Z faktury č. , hodnota, bylo prokázáno, že žalobkyně vyúčtovala žalovanému náklady na služby spojené s užíváním bytu za období do 31. 8. 2023 částkou ve výši 15 541,17 Kč se splatností dne 28. 11. 2023. Z oznámení o jednostranném zápočtu ze dne 20. 11. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně oznámila žalovanému, že oproti závazku žalobkyně na vrácení kauce žalovanému ve výši 32 000 Kč, započítává své pohledávky z faktury č. , hodnota, ve výši 5 802,63 Kč, faktury č. , hodnota, ve výši 15 541,17 Kč, náklady na opravu bytu ve výši 1 139 Kč za barvu, 82 Kč za lepidlo, 1 147 Kč za sklo do dveří, 6 820 Kč za PVC a 1 468,20 Kč jako část nákladů za revizi elektro. Z výzvy k úhradě dluhu ze dne 21. 2. 2024 a nedoručené zásilky bylo prokázáno, že žalovaný byl k úhradě dluhu upomínán před podáním žaloby na adrese trvalého bydliště.4. Na základě provedeného dokazování má soud za zjištěný následující skutkový stav věci. Žalobkyně jako vlastník bytové jednotky č. , hodnota, v budově č. p. , Anonymizováno, , postavené na pozemku p. č. , hodnota, v , adresa, , vše zaspáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, přenechala žalovanému na základě smlouvy o nájmu ze dne 31. 5. 2022 téhož dne tuto bytovou jednotku do užívání. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 6. 2022 do 31. 5. 2023. Žalovaný se ve smlouvě zavázal hradit měsíční nájemné ve výši 16 000 Kč a zálohy na služby ve výši 1 700 Kč. Splatnost nájemného byla sjednána na 25. den předchozího kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. První nájemné pak bylo splatné dne 31. 5. 2022. Žalovaný užíval předmět nájmu až do 4. 9. 2023, tedy i po skončení nájmu. Nájemné a zálohy na služby neuhradil řádně. Ve smlouvě si strany sjednaly, že pro případ, že nedojde k předání předmětu nájmu ve lhůtě v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na úhradu ve výši sjednaného nájemného až do doby odevzdání bytu. Žalovaný tak dluží částku 16 000 Kč za měsíce únor 2023 – srpen 2023. Žalobkyně vyúčtovala žalovanému zálohy na služby na částku 5 802,63 Kč fakturou č. , hodnota, ze dne 16. 3. 2023 se splatností dne 30. 3. 2023 a na částku 15 541,17 Kč fakturou č. , hodnota, ze dne 14. 11. 2023 se splatností 28. 11. 2023. Žalovaný složil v souladu se smlouvou žalobkyni kauci ve výši 32 000 Kč. Na tuto kauci byla dne 20. 11. 2023 jednostranně započtena částka 5 802,63 Kč jako dluh z vyúčtování záloh z faktury č. , hodnota, , částka 15 541,17 Kč jako dluh z vyúčtování záloh na služby z faktury č. , hodnota, a úhrady za opravy bytu dle předávacího protokolu z 4. 9. 2023 ve výši 1 139 Kč za barvu, 82 Kč za lepidlo, 1 147 Kč za sklo do dveří, 6 820 Kč za PVC a část nákladů za revizi elektro ve výši 1 168,20 Kč. Žalovaný ničeho neuhradil ani po zaslání předžalobní upomínky.5. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2235 odst. 2 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Dle § 2246 odst. 2 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Dle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.6. Dle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.7. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. Podle § 1970 o. z. p