18 C 120/2024-31 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal proti žalované zaplacení částky 27 701 Kč s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení). V odůvodnění žaloby bylo uvedeno, že žalobce je vlastníkem domu č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, na adrese , Anonymizováno, , ve kterém pronajal žalované byt č. 3 o velikosti 1+kk situovaný ve 2. podlaží předmětného domu. Na základě nájemní smlouvy ze dne 17. 10. 2011 se žalovaná zavázala platit za užívání předmětného bytu nájemné a zálohy na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu. Dle žalobce nájemní vztah trval od 1. 11. 2011 do 4. 12. 2023, kdy byl byt předán zpět žalobci jako pronajímateli. Žalovaná se dostala do prodlení s úhradou nájemného a záloh za květen 2023. Dne 21. 6. 2023 žalovaná písemně tento dluh uznala a zavázala se jej uhradit v pravidelných měsíčních splátkách. Tyto splátky však podle tvrzení žalobce řádně nehradila. Od června 2023 do okamžiku předání bytu žalobci dne 4. 12. 2023 žalovaná hradila nájem nepravidelně. Zůstala neuhrazena část nájmu za srpen 2023 ve výši 4 545 Kč, dále nájem za září – listopad 2023 ve výši 3x 7 401 Kč a poměrná část nájmu za prosinec 2023 ve výši 953 Kč. Žalovaná byla k úhradě dluhu vyzvána předžalobní upomínkou ze dne 13. 12. 2023, dluh však zůstal neuhrazen. Žalobce tedy požaduje na dlužném nájemném celkem 27 701 Kč.2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila. Vzhledem k tomu, že skutkový stav věci bylo možné v souladu s § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), zjistit jen na základě listinných důkazů předložených účastníky a účastníci souhlasili s rozhodnutím věci bez nařízení jednání, resp. soud takový souhlas podle § 101 odst. 4 o. s. ř. předpokládá, když se účastníci k výzvě soudu nevyjádřili, soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání.3. Z listiny označené jako nájemní smlouva soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a vlastník se zavázal přenechat žalované jako nájemci k dočasnému užívání byt č. 3 o velikosti 1+kk umístěn ve 2. podlaží domu č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, . Smlouva je oběma stranami podepsána dne 17. 10. 2011. Z čl. III. smlouvy soud zjistil, že předmětný byt se pronajímá na dobu určitou jednoho roku, přičemž smlouva je platná ode dne podpisu a účinná od 1. 11. 2011. Z čl. V. pak vyplývá, že za užívání bytu bylo ujednáno nájemné ve výši 4 687 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 275 Kč měsíčně ode dne účinnosti smlouvy. Žalovaná jako nájemce vyslovila souhlas s tím, že výše nájemného bude upravována na základě oznámení pronajímatele každoročně k 1. červenci, nejdříve však po 12 měsících od uzavření nájemní smlouvy. Nájemné je splatné do 25. dne v měsíci, na který platba přísluší, přičemž nájem za měsíc, ve kterém byla smlouva uzavřena, je splatný do 30. 11. 2011. Z čl. VII. pak bylo zjištěno, že součástí ukončení nájmu bytu je fyzické předání bytu nájemcem pronajímateli. Výši nájemného a záloh na služby v částce 4 962 Kč měsíčně potvrzuje také předložený výpočtový list platný od 1. 11. 2011.4. Z dodatku č. 1 k nájemní smlouvě soud zjistil, že strany se dohodly na změně doby nájmu tak, že nájemní smlouva se prodlužuje na dobu neurčitou. Dodatek byl podepsán oběma stranami dne 29. 10. 2012.5. Z evidenčních listů nájemného soud zjistil aktuální výši nájemného a záloh na služby. Od 1. července 2022 činilo nájemné celkem 6 644 Kč měsíčně (z toho zálohy na služby 1 570 Kč měsíčně). Od 1. července 2023 bylo nájemné stanoveno na celkovou částku 7 401 Kč měsíčně (z toho zálohy na služby 1 570 Kč měsíčně).6. Z listiny označené jako uznání dluhu a dohoda o jeho plnění ve splátkách ze dne 21. 6. 2023 soud zjistil, že žalovaná uznala svůj dluh vůči žalobci z titulu neuhrazeného nájmu a záloh na služby za květen 2023 v celkové výši 6 644 Kč a zavázala se jej uhradit nejpozději do 31. 12. 2023 v pravidelných měsíčních splátkách po 1 200 Kč (s poslední 6. splátkou ve výši 644 Kč) splatných vždy do posledního dne daného kalendářního měsíce, za který je splátka splatná, počínaje měsícem červenec 2023. Mezi stranami byla ujednána ztráta výhody splátek v případě nedodržení úhrady kterékoli sjednané splátky, kdy se celý zbytek dluhu stává splatným dnem následujícím po dni splatnosti neuhrazené splátky.7. Z listiny obsahující výpočet úroků z prodlení soud zjistil, že žalovaná dne 21. 6. 2023 zaplatila 6 644 Kč, dne 10. 7. 2023 zaplatila 1 000 Kč, dne 31. 7. 2023 uhradila částku 3 500 Kč, dne 1. 9. 2023 částku 1 000 Kč, dále dne 29. 9. 2023 zaplatila částku ve výši 3 000 Kč, dne 5. 10. 2023 částku 1 000 Kč a dne 16. 10. 2023 zaplatila částku ve výši 7 401 Kč. Na jistině (tj. na nájemném) po částečných úhradách zbývá dluh ve výši 27 701 Kč.8. Z výzvy ze dne 13. 12. 2023 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou k zaplacení dluhu na nájemném a poskytl žalované lhůtu k plnění do 15 dnů od doručení výzvy. Z přiložené dodejky bylo zjištěno, že výzvu si žalovaná převzala osobně dne 27. 12. 2023.9. Na základě provedeného dokazování s přihlédnutím k tomu, co uvedli účastníci, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Žalobce je vlastníkem předmětného bytu, jenž přenechal žalované k dočasnému užívání s účinností od 1. 11. 2011 na dobu jednoho roku. Dodatkem ze dne 29. 10. 2012 byla doba nájmu prodloužena na dobu neurčitou. Žalovaná byla povinna za užívání bytu hradit nájemné a zálohy na služby. Původně bylo mezi stranami ujednáno měsíční nájemné v celkové výši 4 962 Kč (včetně záloh na služby ve výši 275 Kč), ale strany si ujednaly možnost každý rok upravit výši nájemného s účinností vždy od 1. července daného roku. Žalovaná neuhradila nájemné za květen 2023, tento dluh v celkové výši 6 644 Kč písemně uznala dne 21. 6. 2023 a zavázala se jej uhradit v pravidelných měsíčních splátkách. Tyto splátky však žalovaná nehradila řádně a dostala se do prodlení také s úhradou části nájemného za srpen 2023 ve výši 4 545 Kč, s úhradou nájemného za měsíce září až listopad 2023 vždy po 7 401 Kč a s úhradou poměrné části nájemného za prosinec 2023 ve výši 953 Kč, když ke dni 4. 12. 2023 byl předmětný byt vrácen zpět žalobci. Žalovaná byla k úhradě dluhu vyzvána výzvou ze dne 13. 12. 2023 ve smyslu poslední výzvy před zahájením soudního vymáhání pohledávky.10. Vzhledem k tomu, že k uzavření smluvního vztahu mezi účastníky došlo ještě za účinnosti občanskoprávní úpravy obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák“), který byl zrušen zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), až k 1. 1. 2014, zabýval se soud nejprve otázkou, podle jakých právních předpisů pro posouzení právních poměrů účastníků postupovat. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.11. Podle § 685 odst. 1 věty první obč. zák. nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. musí nájemní smlouva obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.12. Podle § 696 odst. 1 obč. zák. se nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.13. Podle § 2251 odst. 1 o. z. platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Podle § 2247 odst. 3 o. z. způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.14. Na základě zjištěného skutkového stavu s přihlédnutím k výše uvedeným zákonným ustanovením soud posoudil závazkový vztah mezi účastníky jako platně a účinně uzavřenou nájemní smlouvu, resp. smlouvu o nájmu bytu v souladu s § 685 a násl. obč. zák. Na porušení povinností žalované řádně hradit sjednané nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním předmětného bytu však soud s přihlédnutím k § 3074 o. z. aplikoval ustanovení § 2246 a násl. o. z. upravující povinnosti platit nájemné a jiné platby, neboť žalovaná porušila svůj závazek již za účinnosti nové občanskoprávní úpravy. Soud má za prokázané, že žalobce přenechal předmětný byt žalované k dočasnému užívání a žalovaná za to byla povinna hradit sjednané nájemné. Nájemné v tomto případě bylo ujednáno tím způsobem, že strany souhlasily s každoročním navyšováním nájemného. Žalovaná tuto svoji povinnost porušila, když neuhradila nájem a související zálohy na služby za měsíc květen 2023. Přestože žalovaná tento dluh v souladu s § 2053 o. z.