11 C 62/2024-108 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1 Žalobou ze dne 29. 2. 2024 se žalobce proti žalovanému domáhal určení svého vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , Anonymizováno, , k pozemku parc č. , Anonymizováno, , k pozemku parc. č. , hodnota, a k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“). Žalobce uvedl, že účastníci uzavřeli mezi sebou dne 30. 8. 2018 kupní smlouvu, kterou žalobce převedl na žalovaného předmětné nemovitosti při současném zřízení služebnosti doživotního užívání předmětných nemovitostí ve prospěch žalobce. V době před uzavřením smlouvy zpracovával žalobce jako , Anonymizováno, významnou zakázku, kdy v důsledku závažných pochybení externí účetní firmy měl žalobce obavy z možnosti postihu svého majetku. K předmětným nemovitostem má žalobce hluboký citový vztah, když v nich vyrůstal a jsou tam pochováni jeho rodiče. Rozhodl se proto z opatrnosti formálně převést vlastnické právo na jinou osobu. V dané době měli mezi sebou účastníci blízký vztah, když žalobce žalovaného dlouhodobě finančně i profesně podporoval a zcela mu důvěřoval. Jako forma převodu vlastnického práva byla zvolena simulovaná kupní smlouva. Protože žalovaný byl nemajetný a nemohl uhradit kupní cenu, bylo sjednáno její vypořádání zápočtem oproti fiktivní pohledávce žalovaného za žalobcem, kdy mělo jít po pohledávku na vrácení zápůjčky poskytnuté dne 18. 8. 2013. Taková pohledávka ve skutečnosti neexistovala a žalobce žalovanému ničeho nedlužil a nedluží.2 Žalobce uvádí, že písemně projevená vůle stran při sepisu kupní smlouvy je v rozporu s jejich pravou vůlí, když kupní smlouva představuje úplatný převod vlastnického práva, vůlí stran však bylo převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem bezúplatně. Absentující vážnost vůle zakládá nicotnost daného právního úkonu, přičemž s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu č.j. 22 Cdo 102/1999 neobstojí předmětná kupní smlouva ani jako zastřená smlouva darovací. Za situace, kdy podstatné náležitosti smlouvy kupní, jak jsou zachyceny v písemném vyhotovení smlouvy, jsou v rozporu s vůlí jednajících stran a současně neobsahuje smlouvy náležitosti vyžadované pro smlouvu darovací, tedy zejména projev vůle k bezúplatnému převodu vlastnického práva, nebyla smlouva způsobilá založit vlastnické právo žalovaného. V rozporu se stavem zápisu v katastru nemovitostí tak vlastnické právo k předmětným nemovitostem nadále svědčí žalobci.3 Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že žalobce a žalovaný měli spolu po dobu 13 let vřelý a blízký přátelský vztah na úrovni vztahu otce a syna. Žalobce byl pro žalovaného mentorem, podnikali spolu četné zahraniční cesty, intenzivně spolupracovali v rámci , Anonymizováno, žalobce, žalovaný obstarával řadu osobních potřeb, dělal mu řidiče, vykonával mnoho prací při údržbě a úpravách předmětných nemovitostí. Žalobce chová k předmětným nemovitostem hluboký vztah a vždy chtěl, aby, ačkoliv nemá potomky, bylo o předmětné nemovitosti dobře postaráno i v době, kdy toho již sám nebude schopen. Rozhodl se, že vlastnické právo převede na žalovaného, který jej svým dlouholetým chováním přesvědčil, že se dobře postará o nemovitosti i žalobce samotného. Žalovaný odmítá, že by motivace k uzavření kupní smlouvy jakkoliv souvisela s obavami z postihu majetku žalobce v důsledku kontroly finančního úřadu. Dle žalovaného existuje souvislost s činností , jméno FO, a , jméno FO, a dalších osob, kteří přiměli žalobce, přes jeho počáteční nesouhlas, k založení nadačního fondu, do kterého se začala převádět aktiva žalobce (autorská práva a jiná). Tyto osoby se obrátili i na žalovaného s požadavkem, aby předmětné nemovitosti nadačnímu fondu vydal. Uvedené osoby postupně převzal kontrolu nad záležitostmi žalobce, přičemž žalovaný se tohoto nechtěl účastnit. Uvádí dále žalovaný, že není pravdou tvrzení žalobce, že by převod vlastnického práva na žalovaného měl být bezúplatný. Ve skutečnosti byla mezi účastníky dohoda na tom, že převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem bude představovat kompenzaci nároku žalovaného na podíl za práci odvedenou v rámci , Anonymizováno, žalobce na rozsáhlém projektu , Anonymizováno, . Žalovaný uzavřel předmětnou s vážnou k úplatnému nabytí předmětných nemovitostech, nejednalo se tak z jeho strany o simulované právní jednání a ani případná mentální rezervace na straně žalobce tak, dle aplikovatelné judikatury, není způsobilá přivodit neplatnost smlouvy. Není pak na závadu platnosti kupní smlouvy ani případná neplatnost dílčího ujednání o způsobu vypořádání kupní ceny. Z uvedených důvodů má žalovaný za to, že mu vlastnické právo k předmětným nemovitostem po právu náleží.4 Ve věci není pochyb o existenci naléhavého právního zájmu na určení ve smyslu § 80 o. s. ř. za situace, kdy se žalobce domáhá určení svého vlastnického práva proti žalovanému, který je jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí.5 Na základě zhodnocení provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti přijal soud tyto skutkové závěry:6 Ze kupní smlouvy bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, je datována 21. 8. 2018 a je opatřena úředně ověřeným podpisem žalobce z 30. 8. 2018 a úředně ověřeným podpisem žalovaného z 29. 8. 2018. Jako předmět koupě uvádí kupní smlouvy předmětné nemovitosti, jak jsou popsány výše. Kupní cena byla sjednána ve výši 1 793 430 Kč s odkazem na obsah znaleckého posudku z 16. 8. 2018. Smlouva obsahuje ujednání, kterým prodávající a kupující potvrzují, že kupní cena byla zcela vypořádána započtením nároku prodávajícího na její zaplacení oproti nároku kupujícího ze smlouvy o zápůjčce uzavřené mezi stranami 18. 8. 2013. Kupní smlouva dále obsahuje ujednání, kterým se zřizuje ve prospěch prodávajícího služebnost spočívající v právu bezplatného doživotního užívání předmětu koupě. Smlouva obsahuje standardizovanou doložku obecně deklarující soulad vůle jednajících stran s obsahem smlouvy.7 Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou předmětné nemovitosti zapsané na LV č. , hodnota, ke dne 9. 4. 2024 ve vlastnictví žalovaného, přičemž jsou zatíženy věcným břemenem užívání ve prospěch žalobce.8 Dle vyrozumění o vkladu práva do katastru nemovitostí byl vklad práva dle kupní smlouvy proveden 19. 12. 2018.9 Dle znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, z 16. 8. 2018 byla cena předmětných nemovitostí pro účely jejich prodeje stanovena částkou 3 293 430 Kč. Věcné břemeno doživotního užívání předmětných nemovitostí pak bylo samostatně oceněno částkou 1 500 000 Kč.10 K věci byl slyšen v procesní pozici svědka , tituly před jménem, , adresa, , advokát, přičemž podáním žalobce z 29. 8. 2024 byl pro účely svědeckého výslechu byl zbaven povinnosti mlčenlivosti. Svědek uvedl, že jeho advokátní kancelář na základě zadání žalobce zpracovávala předmětnou kupní smlouvu. Smlouvu zpracovával na základě zadání žalobce, přičemž však nebylo výslovně řečeno, že by smlouvou mělo být zastřeno jiné právní jednání. Z okolností případu, a zejména pak s ohledem na nemajetnost žalovaného a hrozbu kontroly ze strany finančního úřadu na straně žalobce, však svědek dospěl k názoru, že pravý účel smlouvy je odlišný od písemně zachycené vůle stran. Kupní cena uvedená ve smlouvě byla stanovena dle znaleckého posudku. Svědek nebyl osobně účasten žádného jednání mezi účastníky, které by se týkalo předmětné kupní smlouvy.11 Svědek , tituly před jménem, , Anonymizováno, , jméno FO, , kolega a přítel obou účastníků, k věci uvedl, že žalobce měl v souvislosti s prací na velkém projektu , Anonymizováno, obavy kontroly Finančního úřadu, když bylo zjištěno pochybení na straně účetní. Vzniklá situace vyvolala na straně žalobce obavy z možnosti postižení jeho majetku. Zejména mu šlo o jeho chalupu, ke které má silný citový vztah. Rozhodl se proto, že tento svůj majetek ochrání tak, že jej převede na žalovaného. Tento svůj záměr žalobce svědkovi sdělil, přičemž uváděl že si chce zajistit možnost, aby jej mohl získat zpět. Svědek nabyl dojmu, že uzavření kupní smlouvy má zastřít pravou podstatu transakce, kterou bylo darování. Forma úhrady kupní ceny zápočtem proti fiktivním pohledávce pak měla být zvolena, aby žalovaný nebyl zatížen darovací daní. Svědek nikdy s žalovaným o uzavření předmětné smlouvy nehovořil. Uvedl, že žalovaný byl několikrát přítomen v kanceláři v době, kdy se tato záležitost řešila, a to i za přítomnosti , tituly před jménem, , jméno FO, , svědkovi však není nic známo o obsahu jejich jednání.12 Svědek , jméno FO, , dlouholetý přítel žalobce bývalý kolega žalovaného, uvedl, že se s ním žalobce radil o tom, jak ochránit svůj majetek před případnými důsledky finanční kontroly, zejména pak žalobci šlo o jeho chalupu, ke které má silný citový vztah, a kde jsou pochováni i jeho rodiče. Jako řešení byl zvolen převod majetku na jinou osobu, přičemž z důvodů daňových toto nebylo provedeno darováním, ale kupní smlouvou. Jako osoba, na které měla být chalupa převedena, byl zvo