14 C 55/2021-163 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobci se domáhali zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku p.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , a pozemku p.č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, (dále v textu ozančovány pouze parcelním číslem). Svůj nárok žalobci odůvodnili tak, že nemají nadále zájem setrvávat ve spoluvlastnictví, přičemž mezi spoluvlastníky nedošlo ke vzájemné dohodě. Původně žalobci navrhli, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do spoluvlastnictví žalobců a žalovaná, aby obdržela na vypořádacím podílu částku ve výši 2 334 000 Kč. Žalobci při posledním jednání navrhli pozemek p.č. , hodnota, a oddělenou část B pozemku p.č. , hodnota, dle znaleckého posudku č. 021198/2023 vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, (dále jen „znalecký posudek“) přikázat do vlastnictví žalované a oddělenou část A pozemku p. č. , hodnota, přikázat do vlastnictví žalobců. Žalovaná by měla zaplatit na vyrovnání částku 6 198 260 Kč, v závěrečném návrhu navrhli prodej nemovitostí ve veřejné dražbě.2. Žalovaná se k nároku žalobců vyjádřila tak, že s ním nesouhlasila. Předně uvedla, že žalobci postupují ve věci bez ohledu na právní a reálné bytové potřeby společné matky a zástupce nepovažuje zrušení spoluvlastnictví za souladné s dobrými mravy. Pro případ zrušení spoluvlastnictví žalovaná navrhla, aby pozemek p.č. , hodnota, a menší část pozemku p. č. , hodnota, přilehlá k pozemku p.č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, byly přikázány do vlastnictví žalované a oddělená větší část pozemku p. č. , hodnota, byla přikázána do spoluvlastnictví žalobců. Při posledním jednání pak žalovaná navrhovala vypořádání tak, že by část A pozemku p.č. , hodnota, dle znaleckého posudku byla přikázána do jejího vlastnictví a část , právnická osoba, s pozemkem p.č. , hodnota, by byly přikázány do spoluvlastnictví žalobců. V závěrečném návrhu se ztotožnila s návrhem žalobců na prodej nemovitostí.3. Soud dospěl po provedeném dokazování k následujícím skutkovým zjištěním a celkovému skutkovému závěru.4. Mezi žalobci a žalovanou bylo nesporné podílové spoluvlastnictví pozemku p.č. , hodnota, a , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, (dále jen „nemovitosti“) s tím, že každý z účastníků vlastní ideální podíl 1/3 na nemovitostech (důkaz: nesporná tvrzení; výpis z katastru nemovitostí). Dne 3. 9. 2021 zástupce žalobců vyzval žalovanou k vypořádání spoluvlastnictví (důkaz: výzva ze dne 3. 9. 2021; podací lístek). Svědkyně , jméno FO, k užívání předmětných nemovitostí uvedla, že u budovy č.p. , Anonymizováno, je bývalá pila, přičemž ona bydlí v jedné z kanceláří pily. Na pozemcích chová hospodářská zvířata. V budově č.p. , Anonymizováno, není voda, což má za následek nefunkční toaletu a koupelnu. Žalobce b) nabízel svědkyni přestěhování do jeho bydliště, což svědkyně odmítla (důkaz: výslech svědkyně , jméno FO, ). Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, v dané věci odborně posuzoval otázku obvyklé ceny nemovitosti a zároveň reálné dělitelnosti těchto pozemků. Při místním ohledání bylo zjištěno, že západní část pozemku p.č. , hodnota, funkčně navazuje na budovu č.p. , Anonymizováno, s chlévy a sklady, je zde výběh pro slepice a kozy. , adresa, pruh pozemku je svažitý o více jak 15%. Přístup na pozemek p.č. , hodnota, z veřejné komunikace je zajištěn pouze ze severní části. Samotná budova nemá funkční napojení na vodu, stav budovy je silně zanedbaný a nepůsobí obydleným dojmem. U pozemku p.č. , hodnota, konstatoval, že reálné rozdělení není možné s ohledem na technický stav objektu, zejména nemožnost realizace protipožárních opatření, dále z hlediska vysokých nákladů na vybudování samostatných inženýrských sítí. U samotného pozemku by rozdělením došlo ke snížení celkové plochy pod 600 m2 v rozporu s územním plánem obce. U pozemku p.č. , hodnota, vypracoval dvě varianty rozdělení na základě návrhu stran, přičemž u obou variant znalec konstatoval absenci přístupu na veřejnou komunikaci na oddělenou část A pozemku přiléhající k pozemku p.č. , Anonymizováno, jehož 1/3 spoluvlastníkem je žalovaná. Obvyklou cenu nemovitostí stanovil znalec na částku 10 814 000 Kč (důkaz: znalecký posudek č. 021198/2023 vypracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, ).5. Z provedených důkazů listinou „Stanovení obvyklé ceny“, výpisy z účtu, potvrzením banky, snímkem pozemků, soud neučinil žádná skutková zjištění významná pro rozhodnutí ve věci samé (viz níže právní hodnocení).6. Soud posoudil věc po právní stránce následujícím způsobem. Na danou věc aplikoval zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“) ve znění účinném ke dni právního jednání.7. Podle ust. § 1140 o.z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (odst. 1). Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (odst. 2).8. Podle ust. § 1142 odst. 1 o.z. jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné.9. Podle ust. § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.10. Podle ust. § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.11. Z hlediska právního hodnocení má soud za to, že návrh je důvodný. Předně se soud zabýval námitkou žalované ke vhodnosti zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, neboť dle tvrzení žalované žalobci již jednou prodali svojí matce , jméno FO, střechu nad hlavou a pouze žalovaná se snaží matce zajistit právo bydlení. Matka účastníků předmětné pozemky využívá a nocuje zde, rovněž pečuje o hospodářská zvířata. K výkladu okolností, za kterých nelze žádat vypořádání spoluvlastnictví, se opakovaně vyjádřily vyšší soudy. V obecné rovině lze vycházet ze zásady formulované zákonodárcem a dlouhodobě zastávané rovněž na mezinárodní úrovni (např. Všeobecná deklarace lidských práv), že spoluvlastník nemá být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví, přičemž pojmy nevhodné doby a újmy spoluvlastníka v ust. § 1140 odst. 2 o.z. jakožto podmínek pro zamítnutí návrhu na zrušení spoluvlastnictví mají být obecně vykládány spíše restriktivně jakožto výjimky z pravidla. Každý ze spoluvlastníků by měl počítat s tím, že spoluvlastnictví může být zrušeno a vypořádáno, postup vedoucí ke zrušení spoluvlastnictví je především výkonem subjektivního práva nikoliv jeho zneužitím (viz usnesení Ústavního soudu ze dne 16. 4. 2019, sp. zn. III. ÚS 3963/16; rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.06.2016, sp. zn. 22 Cdo 300/2016). Nevhodná doba musí spočívat v objektivních okolnostech, které se týkají všech spoluvlastníků a vztahují se ke společné věci. Nejvyšší soud ve výkladovém rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 5159/2014 podrobně rozepsal podmínky zamítnutí návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, přičemž pojem nevhodné doby vyložil ve vztahu k samotné věci, nikoliv k osobním poměrům spoluvlastníků. Musí se jednat o dočasnou a nikoliv trvalou skutečnost. Nevhodná doba tak kupříkladu může nastat při dělení zemědělského pozemku před sklizní. Vztaženo na projednávanou věc je zřejmé, že bytové poměry matky účastníků či její užívání předmětných pozemků nemohou být objektivním důvodem nevhodnosti ve vztahu k nemovitostem samým, kde by zrušení znamenalo značnou nehospodárnost či neúčelnost, které se lze bez obtíží vyhnout posečkáním.12. Druhým právním důvodem zamítnutí žaloby je skutečnost, že žaloba byla podána k újmě jen některého ze spoluvlastníků, přičemž při posouzení újmy soud hodnotí subjektivní poměry na straně spoluvlastníků a opět se musí jednat o újmu, které se lze vyhnout posečkáním s likvidací majetkového společenství a tedy nejedná se o újmu trvalou a či imanentně spojenou se zrušením spoluvlastnictví (ztráta určité výhody navázané na spoluvlastnictví v konkrétním případě). Ztráta bydlení a výše přiměřené náhrady pak hraje roli při rozhodnutí o vypořádání spoluvlastnictví. Soud musí přihlédnout k okolnostem, za kterých došlo k nabytí spoluvlastnického podílu, dále přihlédnout k tomu, zda spoluvlastníci užívají část nemovitosti v rozsahu odpovídajícím jejich spoluvlastnickému podílu a zvážit, zda výše poskytnuté náhrady jim umožní si pořídit jiné bydlení; přitom je třeba vzít v úvahu i rozdíl mezi právním postavením osoby bydlící v bytě na základě věcněprávního titulu (zde spoluvlastnictví) a nájemníka bytu. Významný pro rozhodnutí může být i špatný zdravotní stav účastníků a nutnost zachovat bydlení rodinným příslušníkům (rodičům). Tyto okolnosti ovšem nelze posuzovat izolovaně od dalších zjištěných skutečností, jakými jsou např. nutnost zajistit řádnou údržbu domu, resp. vyhrocené špatné vztahy mezi účastníky; vž