116 C 151/2023-147 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobou došlou soudu dne , datum, a doplněnou podáním ze dne , datum, se žalobci domáhají zaplacení částky , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od , datum, do zaplacení. Dne , datum, byla uzavřena mezi žalovanými jako prodávajícími a žalobci jako kupujícími kupní smlouva. Předmětem smlouvy byly pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, - rodinný dům, parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsáno na LV č. , hodnota, , nacházející se v katastrálním území Šenov u Ostravy, obec Šenov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava za kupní cenu , částka, . Kupní cena byla řádně uhrazena a žalobci se stali vlastníky uvedených nemovitých věcí. Předmětem koupě byla rovněž garáž, která se nacházela na pozemcích a její cena byla součástí kupní ceny. Následně po přepisu vlastnického práva k výše uvedeným nemovitým věcem bylo zjištěno, že garáž, která se nachází na těchto pozemcích, není zkolaudována a nebylo vydáno stavební povolení. Ze strany žalovaných byli žalobci ujištěni, že to není problém, že bude stavba dodatečně povolena. Po tomto ujištění žalobci podali žádost o dodatečné povolení stavby, avšak z vyjádření společnosti SmVaK, a.s., plyne, že s dodatečným povolením stavby společnost nesouhlasí, neboť stavba se nachází nad vodovodním potrubím a nelze ji dodatečně povolit. Žalobci jsou nuceni stavbu zbourat. Alternativně by mohli žalobci provést přeložku vodovodu, nicméně tento krok by byl mnohem nákladnější. S ohledem na výše uvedené si žalobci nechali vypracovat odhad tržní hodnoty nemovitostí , tituly před jménem, , jméno FO, , kde byla garáž oceněna na částku , částka, a cena za odstranění samostatné garáže ve výši , částka, . Dne , datum, zaslali žalobci žalovaným uplatnění slevy z kupní ceny a vyzvali žalované k úhradě částky , částka, s příslušenstvím. Listina byla žalovaným doručena dne , datum, , avšak do dnešního dne nebyla částka ze strany žalovaných uhrazena. Pokud se jedná o rozdíl nároku uplatněného v žalobě a v předžalobní výzvě, pak nad rámec uvedené garáže byl na základě kupní smlouvy prodán žalobcům i pás pozemku, kdy však po převodu zjistili, že tento pás nepatřil žalovaným, ale třetím osobám. K odstranění garáže doposud nedošlo, neboť žalobci nemají v současné chvíli finanční prostředky k jejímu odstranění. Z uvedeného důvodu požadují slevu z kupní ceny, aby mohli garáž odstranit, když nebyla stavba garáže dodatečně povolena, protože se pod ní nachází vodovodní potrubí a bude muset být odstraněna, neboť byla žalovanými vystavena bez povolení, o čemž žalobci před prodejem nemovitých věcí nebyli informováni. Částka na odstranění garáže ve výši , částka, byla stanovena odhadem tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1210/2022 vypracovaném , tituly před jménem, , jméno FO, a tato se skládá z nákladů na demolici stavby ve výši , částka, , nákladů na přepravu sutě na skládku ve výši , částka, a nákladů na uložení sutě ve výši 133 314Kč.2. V předmětné věci byl dne , datum, vydán elektronický platební rozkaz č.j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , proti kterému podali žalovaní dne , datum, odpor, který následně dne , datum, zdůvodnili. Žalovaní učinili nesporným, že mezi žalovanými jako prodávajícími a žalobci jako kupujícími byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupě nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, 3 – zahrada, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova s č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /4, Anonymizováno, – orná půda, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vlastnicky zapsané v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec Šenov, okres Ostrava – město (dále i jen „předmět koupě“), za kupní cenu ve výši , částka, . Předmětná garáž se pak nachází na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, přičemž jak je zřejmé z obsahu kupní smlouvy, předmětná garáž nebyla důvodem koupě nemovitých věcí, není v kupní smlouvě výslovně vymíněna a je pouze doplňkovým příslušenstvím ke kupovanému rodinnému domu se zahradou, doplňkovou stavbou ke stěžejní části předmětu koupě – k hlavní stavbě, kterou je rodinný dům s č.p. , Anonymizováno, na adrese , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , adresa, . Pokud jde o údajné, žalobci tvrzené, vadné plnění z kupní smlouvy nemovitých věcí spočívající v nezkolaudovaném a bez stavebního povolení postaveném příslušenství – garáže, pak předně nutno uvést, že žalobci byli žalovanými při prohlídce předmětu koupě výslovně upozorněni na to, že předmětná garáž byla postavena bez stavebního řízení, a že tedy nebylo k ní vydáno ani stavební povolení, v důsledku čehož tedy ani nebyla zkolaudována, pro což garáž nelze ani zapsat do katastru nemovitostí. Sdělení této informace pak byly přítomny i další osoby. Proto také žalobci v čl. VI. odst. 10. kupní smlouvy potvrzují, že se podrobně seznámili se stavem (právním i faktickým) předmětu koupě a že ho ve stavu, v jakém se nachází ke dni uzavření této smlouvy, přijímají. Následně byla mezi účastníky řízení uzavřena kupní smlouva. Žalovaní tak mají za to, že žalobcům nevzniklo právo z vadného plnění v souvislosti s garáží, když při uzavření kupní smlouvy jím byl znám skutečný právní i faktický stav garáže, neboť žalobci jednak byli výslovně žalovanými upozorněni na právní stav garáže a jednak se žalobci podrobně seznámili s právním stavem garáže. Pro úplnost věci žalovaní dále dodávají, že i kdyby žalobci nebyli výslovně žalovanými upozorněni na skutečný právní stav garáže, nenáleží jim práva z vadného plnění, a to pro nikoliv včasné vytknutí vady (ust. § 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas.), dále na ust. § 2131 obč. zák. (v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.), na ust. § 2104 obč. zák. (kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.) a na ust. § 2112 odst. 1 obč. zák. (neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu,… [použije se ust. § 2129 odst. 2 obč. zák.]). Z výše citovaných ustanovení občanského zákoníku je zřejmé, že zatímco skrytou vadu předmětu koupě je možné vytknout do pěti let od nabytí vlastnického práva, zjevnou (nikoliv skrytou) vadu je nutné vytknout bez zbytečného odkladu co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na předmětu koupě. Žalovaní mají za to, že žalobci vytýkaný právní stav garáže by nebyl vadou skrytou, nýbrž vadou zjevnou, neboť je to stav jednoduše zjistitelný dotazem u příslušného stavebnímu úřadu a případně nahlédnutím prostřednictvím internetu do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že dle čl. VII. odst. 1 kupní smlouvy přecházelo nebezpečí škody na předmětu koupě na kupující okamžikem protokolárního předání předmětu koupě, ke kterému došlo dne , datum, , je zjevné, že by vytknutí údajné vady žalobci žalovaným nebylo učiněno ani včas. Dále, dle ust. § 2103 obč. zák. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Ještě před uzavřením vlastní kupní smlouvy ze dne , datum, , a to již dne , datum, , tedy dva a půl měsíce před uzavřením vlastní kupní smlouvy, byla mezi žalobci jako zájemci, žalovanými jako prodávajícími a realitním zprostředkovatelem uzavřena smlouva o složení blokovacího depozita, ve které byl jednoznačně vymezen předmět koupě a deklarována vůle účastníků řízení uzavřít kupní smlouvu k předmětu koupě. Žalobci tedy měli minimálně dva a půl měsíce na to, aby se seznámili s právním i faktickým stavem zamýšleného předmětu koupě a tento si i ověřili. Zcela jistě mezi obvyklou pozornost v souvislosti s koupí nemovitých věcí patří minimálně ověření vlastnického práva prodávajících a existence či neexistence dalších věcných práv v katastru nemovitostí, ověření stavebně-právního stavu na příslušném stavebním úřadě a ověření technického stavu nemovitých věcí co do stavu střechy, obvodových zdí, rozvodů sítí, statiky, energetické náročnosti atd. U