115 C 309/2025-86 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala, aby soud určil, že nájemné v bytě č. , hodnota, o výměře 70,88 m² nacházejícím se v budově č. p. 844 na , adresa, bude s účinností ode dne podání žaloby, tj. ode dne 8. 9. 2025, činit 8 585,69 Kč měsíčně. Žalobkyně uvedla, že nájemné v předmětném bytě je aktuálně ve výši 5 015,47 Kč, naposledy bylo stanoveno nájemní smlouvou ze dne 2. 6. 2011, k této nájemné smlouvě nebyl uzavřen žádný dodatek. Žalobkyně zaslala žalovanému návrh na zvýšení nájemného o 20 %, tj. na částku 6 018,56 Kč s tím, že žalovanému bude ponechána sleva z nájmu ve výši 10 %, kterou mu žalobkyně dlouhodobě poskytuje z důvodu plísně vyskytující se v bytě. Žalobkyně upozornila žalovaného, že v případě, že se účastníci nedohodnou na výši nájemného, žalobkyně požádá soud o určení výše nájemného v předmětném bytě. Žalovaný nesouhlasil se zvýšením nájemného. K prokázání obvyklého nájemného v daném místě žalobkyně připojila k žalobě tři nájemní smlouvy včetně evidenčních listů vztahující se k jiným bytovým jednotkám v uvedené lokalitě. Žalobkyně tvrdí, že výše obvyklého nájemného v dané lokalitě činí 142,48 Kč, a pro byt žalovaného tak obvyklé nájemné představuje částku 10 098,98 Kč. Dále žalobkyně uvedla, že plíseň v bytě je zapříčiněna nedostatečným vytápěním bytu, o čemž svědčí vyúčtování služeb za léta 2021 až 2024, žalovaný měl v období těchto 5 let vysoké přeplatky právě na nákladech na topení. U jednání soudu zástupce žalobkyně upozornil na fotografii, kterou žalovaný zaslal v listopadu 2025 žalobkyni se stížností na plíseň v bytě a na které je zachyceno okno v bytě, jehož sklo je ve spodní části oroseno. Žalobkyně tvrdí, že to prokazuje nedostatečné vytápění bytu. Dále žalobkyně uvedla, že si je vědoma problému spojeného s plísní v bytě, a proto již dlouhodobě poskytuje žalovanému slevu na nájmu a poté, co žalovaný plíseň nahlásí, tak žalobkyně vždy zajistí její sanaci.2. Žalovaný uvedl, že výše nájemného 6 018,56 Kč měsíčně, kterou žalobkyně navrhla žalovanému, přesahuje zákonem povolený limit zvýšení nájemného o 20 % a dále uvedl, že zvyšování nájemného v bytě, ve kterém se vyskytuje plíseň, je v rozporu s dobrými mravy a žalobkyně by naopak měla poskytnout žalovanému minimálně 50 % slevu na nájemném. Žalovaný dále tvrdil, že žalobkyně nepřipojila k návrhu na zvýšení nájemného 3 nájemní smlouvy pro srovnání, jaké je obvyklé nájemné v dané lokalitě. Žalovaný rozporoval tvrzení žalobkyně o nedostatečném vytápění bytu. U jednání soudu žalovaný uvedl, že byt řádně vytápí a důvodem vysokých přeplatků na nákladech na topení za léta 2021 až 2024 je to, že náklady na vytápění v bytě žalobkyně určovala odhadem, dle průměrných nákladů na topení, jelikož skutečné náklady žalovaného na vytápění bytu nebylo možné vypočíst, neboť v bytě nebyly od roku 2021 do června 2025 umístěny měřáky spotřeby tepla, tento měřák byl pouze v jednom pokoji – v ložnici. Žalovaný se domnívá, že pokud by žalobkyně vypočetla spotřebu tepla v bytě podle měřáku umístěného v ložnici, pak je zřejmé, že by spotřeba tepla byla nižší, jelikož žalovaný vytápí ložnici méně než ostatní pokoje v bytě. Dále žalovaný u jednání soudu uvedl, že v listopadu 2025 nahlásil žalobkyni výskyt plísně v bytě a už je s žalobkyní dohodnut na návštěvě pracovníka žalobkyně za účelem odstranění této plísně.3. Z provedených listinných důkazů soud učinil následující skutková zjištění:a) ze smlouvy o nájmu bytu (č. l. 3-5), dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě (č. l. 5 verte – 7) a evidenčního listu (č. l. 8) bylo zjištěno, že první srovnávací nájemné bylo ke dni 1. 12. 2024 ve výši 138,34 Kč/m² (tj. 9 879 děleno 71,41 m²), nájemné se vztahuje k bytu na , adresa, nacházejícího se v budově s č. p. 843 o velikosti 71,41 m²;b) z nájemní smlouvy o nájmu bytu (č. l. 9-11), dodatku ke smlouvě o nájmu bytu (č. l. 12), evidenčního listu (č. l. 13) a evidenčního listu (č. l. 23) bylo zjištěno, že druhé srovnávací nájemné bylo ke dni 1. 3. 2025 ve výši 130,13 Kč/m² (tj. 8 771 děleno 67,40 m²), nájemné se vztahuje k bytu na , adresa, nacházejícího se v budově s č. p. 957 o velikosti 67,40 m²;c) ze smlouvy o nájmu bytu (č. l. 14-16), dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu (č. l. 16 verte – 18), evidenčního listu (č. l. 19) a dalšího evidenčního listu (č. l. 20) bylo zjištěno, že třetí srovnávací nájemné bylo ke dni 1. 4. 2025 ve výši 153,02 Kč/m² (tj. 10 136 děleno 66,24 m²), nájemné se vztahuje k bytu na , adresa, nacházejícího se v budově s č. p. 843 o velikosti 66,24 m²;d) z návrhu na zvýšení nájemného včetně doručenky (č. l. 22) bylo zjištěno, že žalobkyně dopisem ze dne 28. 4. 2025, který si žalovaný převzal dne 12. 5. 2025, navrhla žalovanému zvýšení nájemného vztahujícího se k bytu č. , hodnota, v domě s č. p. 844 na , adresa, (dále jen „Byt“) na částku 6 018,56 Kč, přičemž z nájemného bude žalovanému poskytnuta sleva ve výši 10 %, žalovaný tak bude na nájmu hradit částku 5 416,70 Kč, žalobkyně rovněž upozornila žalovaného, že v případě, že žalovaný nebude souhlasit s uvedenou výši nájemného, žalobkyně se obrátí na soud s žalobou o určení výše nájemného, přílohou k tomuto dopisu byly 3 nájemní smlouvy na obdobné byty;e) z dohody o výměně bytu (č. l. 25) bylo zjištěno, že ji uzavřeli , jméno FO, a žalovaný dne 5. 10. 1999, , jméno FO, se zavázala nastěhovat do bytu na adrese , adresa, a žalovaný se zavázal nastěhovat do bytu na adrese , adresa, (tj. Byt);f) z protokolu o převzetí bytu (č. l. 26) soud neučinil žádná skutková zjištění s ohledem na velmi špatnou čitelnost tohoto listinného důkazu;g) ze smlouvy o nájmu bytu (č. l. 27, 56) soud zjistil, že byla uzavřena mezi účastníky řízení dne 2. 6. 2011, žalobkyně přenechala žalovanému do užívaní Byt na dobu neurčitou, nájemné bylo sjednáno ve výši 4 185 Kč s tím, že se bude zvyšovat takto: v období od 1. 5. 2011 do 31. 12. 2011 bude stanoveno na základě sazby 57,52 Kč/m² – tj. sazba 2011, v roce 2012 bude tzv. sazba 2012 činit součet sazby 2011 a 5 Kč/m² a navýšení dle inflační doložky, v roce 2013 bude tzv. sazba 2013 činit součet sazby 2012 a 5 Kč/m² a navýšení dle inflační doložky a v roce 2014 bude tzv. sazba 2014 činit součet sazby 2013 a navýšení dle inflační doložky, dále bylo ujednáno, že nájemné v období od 1. 1. 2015 bude stanoveno dohodou smluvních stran ve formě písemného dodatku;h) z evidenčního listu (č. l. 28) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 3. 2024 ve výši 4 551 Kč, přičemž na nájemném byla žalovanému poskytnuta sleva ve výši 10 %, tj. částka 501,55 Kč, z důvodu špatného technického stavy Bytu;i) ze zakázkového listu (č. l. 37) bylo zjištěno, že dne 16. 4. 2025 proběhla v Bytě sanace plísně;j) z evidenční listu (č. l. 45) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 3. 2013 ve výši 4 886 Kč;k) z evidenční listu (č. l. 46) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 3. 2014 ve výši 4 936 Kč;l) z evidenční listu (č. l. 47) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 3. 2015 ve výši 5 035 Kč;m) ze tří fotografií (č. l. 48-50) bylo zjištěno, že v Bytě se vyskytuje plíseň – v hlavním pokoji v oblasti radiátoru;n) z evidenční listu (č. l. 51) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 8. 2022 ve výši 4 551 Kč;o) z evidenční listu (č. l. 52) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 5. 2015 ve výši 5 053 Kč;p) z evidenční listu (č. l. 53) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 1. 2012 ve výši 4 469 Kč;q) z evidenční listu (č. l. 54) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 1. 2013 ve výši 4 823 Kč;r) z evidenční listu (č. l. 55) bylo zjištěno, že nájemné vztahující se k Bytu bylo od 1. 1. 2015 ve výši 5 015 Kč;s) z vyúčtování služeb za rok 2021 (č. l. 57) bylo zjištěno, že žalovaný měl přeplatek na službách spojených s užíváním Bytu v uvedeném období ve výši 11 645 Kč, přičemž jeho skutečné náklady na topení činily 15 357,96 Kč, zatímco předepsané zálohy na topení byly ve výši 28 872 Kč, dále z dopisu ze dne 14. 4. 2022 (č. l. 58) bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila žalovanému, že má přeplatek na vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 11 645 Kč a dále mu sdělila, že byla u žalovaného zjištěna odchylka od průměrných nákladů na topení ve výši – 24%;t) z vyúčtování služeb za rok 2022 (č. l. 59) bylo zjištěno, že žalovaný měl přeplatek na službách spojených s užíváním Bytu v uvedeném období ve výši 14 160 Kč, přičemž jeho skutečné náklady na topení činily 14 877,76 Kč, zatímco předepsané zálohy na topení byly ve výši 30 462 Kč, dále z dopisu ze dne 14. 4. 2023 (č. l. 60) bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila žalovanému, že má přeplatek na vyúčtování služeb za rok 2022 ve výši 14 160 Kč a dále mu sdělila, že náklady žalovaného na topení činí 231,83 Kč/m², zatímco průměrné náklady na topení jsou ve výši 289,79 Kč/m²;u) z vyúčtování služeb za rok 2023 (č. l. 61) bylo zjištěno, že žalovaný měl přeplatek na službách spojených s užíváním Bytu v uvedeném období ve výši 15 455 Kč, přičemž jeho