22 C 326/2023-88 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobou doručenou soudu dne 2. 11. 2023 se žalobkyně domáhala určení svého vlastnického práva k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město, specifikovaných v odstavci I. výroku tohoto rozsudku. Žalobu podala původně vůči společnosti , právnická osoba, , sídlem , adresa, , IČO: , IČO, , která byla zapsaná v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník těchto nemovitostí.2. V žalobě namítala, že účel uzavření kupní smlouvy ze dne 23. 12. 2020 a smlouvy o možnosti odkupu nemovitosti uzavřené se společností , právnická osoba, , byl jiný. , adresa, žalobkyně sháněla peníze, byla kontaktována společností Dražby, s. r. o., formou SMS zprávy s nabídkou zápůjčky spojené se zástavou nemovitosti. Žalobkyně jednala v tísni a byla zneužita její nezkušenost. Původní žalovaná , právnická osoba, zneužila svého silnějšího postavení. Právní jednání by mělo být posouzeno jako zápůjčka poskytnutá žalobkyni ve výši 3 250 000 Kč. K převodu nemovitosti tak fakticky nedošlo, nemohla být uzavřena ani dohoda o možnosti odkupu nemovitosti a ani nájemní smlouva. Všechny smlouvy jsou absolutně neplatné. Jedná se o lichvu. Žalobkyně dále namítala, že původní žalované platila nájemné. Původní žalovaná se tak bezdůvodně obohatila. Za dobu od 23. 12. 2020 ke dni sepsání žaloby činí výše jejího bezdůvodného obohacení 960 000 Kč. Žalobkyně v žalobě uvedla, že je ochotna tuto částku vůči nároku na bezdůvodné obohacení započíst. Dále uvedla, že pokud by soud dospěl k závěru, že k převodu vlastnického práva došlo, mělo by se jednat o zajišťovací převod práva. Takovou smlouvu však rovněž nebylo úmyslem žalované uzavřít. Naléhavý právní zájem na této žalobě shledala žalobkyně v tom, že je zde rozpor mezi stavem skutečným a katastrálním zápisem.3. Na návrh žalobkyně rozhodl Okresní soud v Karviné usnesením ze dne 9. 9. 2024 čj. 22 C 326/2023-33, že v řízení bude pokračováno na straně žalované se společností , právnická osoba, . Toto usnesení nabylo právní moci dne 24. 1. 2025 ve spojení s usnesením Krajského soudu v Ostravě ze dne 5. 11. 2024 čj. 8 Co 220/2024-46.4. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Namítla, že předmětné nemovitosti žalovaná nabyla podle kupní smlouvy ze dne 25. 1. 2024 uzavřené s původní žalovanou , právnická osoba, , která byla v katastru nemovitostí evidována jako výlučný vlastník. V katastru nemovitostí nebyla zapsána poznámka spornosti. Žalovaná nabyla nemovitosti za úplatu v dobré víře. Poznámka spornosti nebyla v katastru nemovitostí zapsaná ani později. Žalovaná o sporu žalobkyně s původní žalovanou nevěděla. Žalované tak svědčí dobrá víra v zápis v katastru nemovitostí.5. Po změně účastníka na straně žalované setrvala žalobkyně na svých tvrzeních. Podle žalobkyně nesvědčí žalované dobrá víra v zápis v katastru nemovitostí. Namítla, že žalobkyně není schopna ani oprávněna posuzovat subjektivní postoj jiné strany. Okolnosti převodu, jako podezřelá rychlá návaznost na předchozí změnu vlastníka nebo podnikatelský charakter žalované, vylučují ochranu žalované v podobě dobré víry v zápis ve veřejném seznamu. Podle judikatury Nejvyššího soudu může být domněnka dobré víry prolomena, pokud existují objektivní okolnosti budící pochybnost. Žalovaná měla jako podnikatel vyvinout vyšší snahu týkající se zjišťování stavu nemovitosti. Žalobkyně spoléhala na povinnost soudu zajistit poznámku spornosti v případě podání žaloby.6. Soud provedl ve věci dokazování, ze kterého zjistil tyto dílčí skutečnosti:7. Žalobkyně jako prodávající a původní žalovaná společnost , právnická osoba, jako kupující uzavřeli dne 23. 12. 2020 písemnou kupní smlouvu č. 2020122301. Podle této smlouvy žalobkyně jako výlučný vlastník prodala kupujícímu nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, -město, obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, (zahrada), pozemek parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), na jehož pozemku stojí stavba garáže bez č. p., stavby bez č. p., postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (list vlastnictví č. , hodnota, ), a to za kupní cenu ve výši 3 250 000 Kč. Kupující se zavázal část kupní ceny zaplatit na úhradu konkrétního dluhu prodávající (žalobkyně), část kupní ceny zaplatit do 5 dnů od podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a část kupní ceny zaplatit do 5 dnů od povolení vkladu vlastnického práva podle této smlouvy do katastru nemovitosti. (Kupní smlouva ze dne 23. 12. 2020).8. Dne 23. 12. 2020 byla mezi žalobkyní jako zájemcem a původní žalovanou , právnická osoba, jako vlastníkem uzavřena smlouva označená jako dohoda o možnosti odkupu nemovitosti č. 2020122301. Podle této smlouvy společnost , právnická osoba, prohlásila, že je vlastníkem nemovitostí na základě kupní smlouvy označené v předchozím odstavci. Se žalobkyní se tak v čl. II dohodla na konkrétních podmínkách, za kterých žalobkyně může jako zájemce požádat a doručit žádost o odkup nemovitostí, a to nejpozději do 3 let od účinnosti této smlouvy, jinak právo odkupu zaniká. Při splnění podmínek odkupu byla dohodnuta kupní cena ve výši 3 890 000 Kč za všechny nemovitosti. (Dohoda o možnosti odkupu nemovitosti č. 2020122301 ze dne 23. 12. 2020).9. Z listiny označené jako nájemní smlouva č. 2020122301 ze dne 1. 5. 2022, která nebyla podepsaná, soud zjistil, že jako pronajímatel byla označena společnost , právnická osoba, a jako nájemce byla označena žalobkyně. Podle preambule účastníci smlouvy prohlásili, že dne 23. 12. 2020 mezi sebou uzavřeli nájemní smlouvu č. 2020122301, která však zanikla ke dni 30. 4. 2021 z důvodu neplacení nájemného. Proto zanikla i dohoda o možnosti odkupu nemovitosti ze dne 23. 12. 2020. Pronajímatel pak podle této smlouvy přenechal žalobkyni do užívání nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město. Nájem byl sjednán na dobu od 1. 5. 2022 do 31. 7. 2022.10. U jednání pak žalobkyně uvedla, že mezi žalobkyní a původní žalovanou , právnická osoba, bylo uzavíráno více nájemních smluv, zpravidla na dobu od ledna do června a následně na další několikaměsíční období. Žalobkyně výslovně připustila, že nájemní smlouvy byly uzavírány a bylo jich více.11. Původní žalovaná , právnická osoba, byla zapsaná jako výlučný vlastník pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zahrada), pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je i stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), na jehož pozemku stojí i stavba garáže bez č. p., stavby bez č. p., postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (list vlastnictví č. , hodnota, ), vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město, obec , adresa, , a to podle kupní smlouvy ze dne 23. 12. 2020, s právními účinky zápisu k okamžiku 23. 12. 2020, zápis proveden dne 19. 1. 2021, bez zápisu v části D, tj. bez zápisu poznámky, plomby či upozornění. (Výpis z katastru nemovitostí , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , prokazující stav evidovaný k datu 18. 4. 2023).12. Žalovaná , právnická osoba, ., je zapsaná jako výlučný vlastník pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zahrada), pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je i stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), na jehož pozemku stojí i stavba garáže bez č. p., stavby bez č. p., postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (list vlastnictví č. , hodnota, ), vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město, obec , adresa, , a to podle kupní smlouvy ze dne 25. 1. 2024, s právními účinky zápisu k okamžiku 15. 3. 2024, zápis proveden dne 9. 4. 2024, bez zápisu v části D, tj. bez zápisu poznámky, plomby či upozornění. (Výpis z katastru nemovitostí , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , prokazující stav evidovaný k datu 11. 4. 2024 a ke dni 13. 5. 2025).13. Mezi původní žalovanou , právnická osoba, jako prodávající a žalovanou jako kupující byla uzavřena dne 25. 1. 2024 kupní smlouva, podle které původní žalovaná prodala žalované nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město za kupní cenu 3 700 000 Kč. Kupní cenu se žalovaná zavázala zaplatit do 25. 3. 2024 složením do advokátní úschovy. (Kupní smlouva ze dne 25. 1. 2024 a smlouva o úschově finančních prostředků ze dne 25. 1. 2024).14. Na základě provedených důkazů učinil soud skutkový závěr ve věci samé: Žalobkyně dne 3. 12. 2020 uzavřela s původní žalovanou společnost