115 C 64/2022-129 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobou doručenou soudu dne 25. 2. 2022 se žalobce a) a žalobkyně b) domáhali po žalované zaplacení částky 100 000 Kč jakožto dlužného nájemného za období listopad 2020 až červen 2021. Žalobu odůvodnili tím, že uzavřeli s žalovanou dne 14. 7. 2015 smlouvu o nájmu nebytových prostor, na základě které přenechali žalované k užívání část nebytových prostor, jejichž byli žalobci vlastníky. Nájemné bylo sjednáno dodatkem k nájemní smlouvě ve výši 25 000 Kč měsíčně. Nájem byl ukončen ke dni 31. 10. 2021 po uplynutí 3měsíční výpovědní doby, kdy žalobci vypověděli nájemní smlouvu výpovědí doručenou žalované dne 29. 7. 2021. Žalobci vyzvali žalovanou k uhrazení dlužného nájemného ve výši 100 000 Kč dopisem ze dne 12. 12. 2021. 2. V rámci odporu proti platebnímu rozkazu ze dne 24. 3. 2022, č. j. 115 C 64/2022-19, žalovaná uvedla, že nesouhlasí s žalobním návrhem, jelikož byla dohoda mezi žalovanou a žalobcem a) o tom, že žalobci si ponechají žalovanou vybudovanou terasu na pozemku žalobců a žalovaná nebude muset doplácet nájemné. Ve vyjádření ze dne 29. 4. 2022 žalovaná doplnila, že došlo k zápočtu vzájemných pohledávek účastníků řízení, kdy žalobcům byla ponechána terasa a žalovaná nebude doplácet dlužné nájemné. Žalovaná uvedla, že hodnota vybudované terasy převyšuje žalovanou částku. Ve svém vyjádření ze dne 25. 5. 2022 žalovaná uvedla, že celkové výdaje, které vynaložila na vybudování terasy, činí 68 113 Kč, tuto částku upřesnila výčtem konkrétních prací a jejich cenou. Žalovaná uvedla, že hradila nájemné po celou dobu nájemního vztahu řádně a včas, pouze v době covidu, kdy byla restaurace zavřena, žalovaná hradila snížené nájemné. 3. Žalobci ve svém vyjádření ze dne 22. 6. 2022 uvedli, že pokud byla mezi účastníky řízení dohoda o tom, že žalovaná bude využívat ke svému podnikání i pozemek ve vlastnictví žalobců, pak tato dohoda musela mít písemnou formu. Žalobci tvrdí, že pokud by se účastníci řízení skutečně dohodli na tom, že žalovaná bude využívat i pozemek žalobců, pak by tato dohoda se musela promítnout do Dodatku 3 k nájemní smlouvě, kterým bylo nájemné zvýšeno z částky 19 199 Kč na částku 30 000 Kč. Dále žalobci uvádí, že pokud nebylo příslušným stavebním úřadem povoleno žalované provozovat podnikatelskou činnost na pozemku ve vlastnictví žalobců, pak by byla smlouva pro rozpor s dobrými mravy neplatná. Žalobci uvádí, že vybudováním zahrady s terasou nemohlo dojít ke zhodnocení pozemku ve vlastnictví žalobců, jelikož žalobci využívali nebytové prostory jako skladové prostory k podnikání a neprojevili vůli využívat pozemek jako zahradu v budoucnu. Dále žalobci tvrdí, že pokud by byla dohoda mezi účastníky řízení, že žalovaná bude využívat jejich pozemek ke svému podnikání, pak by za užívání pozemku musela platit nájemné, žalovaná však nájemné za využívání pozemku neplatila, užívala pozemek bez právního důvodu a bezdůvodně se obohacovala na úkor žalobců. Dále žalobci uvedli, že pozemek, na kterém žalovaná vybudovala zahradu s terasou, má charakter„ nádvoří“ a sloužilo k přepravě osob a materiálu do nebytových prostor užívaných žalobci. Žalovaná vybudovala zahradu s terasou v roce 2017 bez souhlasů vlastníků pozemku (žalobců) a omezila práva žalobce a) jako vlastníka pozemku, když omezila příjezd a otáčení větších nákladních vozidel na pozemku. Dále žalobci tvrdí, že žalovaná svým jednání porušila stavební zákon, když neměla od stavebního úřadu povolení k vybudování terasy na pozemku žalobců. Žalobci tvrdí, že žalovaná dále porušila živnostenský zákon, neboť provozovala svou podnikatelskou činnost mimo místo k tomu povolené. Žalovaná odstranila z pozemků ve vlastnictví žalobců dřevěnou budku, což je dle tvrzení žalobců důkaz, že žalovaná uznala požadavek žalobců na odstranění stavby. Ostatní část stavby žalovaná odmítla odstranit. Žalobcům nevznikla povinnost nahrazovat žalované její investici do vybudování zahrady s terasou, když k tomu neměla stavební povolení, ani souhlas od žalobců. U jednání soudu dne 19. 10. 2022 žalobce a) uvedl, že neměl žádné další zájemce o pronájem nebytových prostor, v dubnu 2022 prodal celou nemovitost [celé jméno svědka]. 4. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 6. 9. 2022 poukazuje na to, že nájemné bylo zvýšeno Dodatkem 3 k nájemní smlouvě na částku 30 000 Kč, když žalovaná začala využívat i další část nebytových prostor ve vlastnictví žalobců, dále žalovaná sdělila žalobcům, že nemá zájem o využívání další části nebytových prostor, a proto bylo nájemné Dodatkem 4 k nájemní smlouvě sníženo na 25 000 Kč, bylo tedy vyšší o 5 000 Kč než původně sjednané nájemné ve výši 19 199 Kč, a to navýšení souviselo s využíváním pozemku ve vlastnictví žalobců. 5. Žalobkyně b) byla v řízení pasivní. K jednání soudu dne 24. 8. 2022 se nedostavila žalobkyně b), ačkoli byla řádně a včas předvolána, svou neúčast neomluvila. Žalobce a), který je manželem žalobkyně b), uvedl, že žalobkyně b) se nedostavila k soudu, neboť o předmětu sporu nic neví, pouze jako spolumajitelka nemovitostí podepisovala smlouvy, žalobkyně b) nebyla v kontaktu s žalovanou, k nebytovým prostorům nejezdila. K jednání soudu dne 19. 10. 2022 se žalobkyně b) nedostavila, ačkoli byla řádně a včas předvolána, svou neúčast neomluvila. Žalovaná potvrdila, že nikdy nejednala o nájmu s žalobkyní b), setkala se s ní pouze jednou, veškerá jednání o nájmu byla vedena pouze s žalobcem a). 6. Z provedených důkazů soud učinil tato skutková zjištění: 7. Z informace o pozemku (č. l. 2) bylo zjištěno, že žalobci jsou vlastníky (SJM) budovy s [adresa] a pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí], obci [obec], vše zapsáno na [list vlastnictví]. 8. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor (dále jen„ Smlouva“, č. l. 3-5) bylo zjištěno, že žalobci se dne 14. 7. 2015 dohodli s žalovanou, že jí přenechají k užívání část budovy s [adresa] v [obec] (celkem 192 m²), Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s 3měsíční výpovědní dobou bez udání důvodu výpovědi, nájemné bylo sjednáno ve výši 18 823 Kč a bylo splatné v hotovosti vždy k prvnímu dni daného kalendářního měsíce. Nájemní vztah započal dne 1. 8. 2015. 9. Z Dodatku [číslo] ke Smlouvě (č. l. 6) bylo zjištěno, že účastníci řízení se dohodli na zvýšení nájemného na částku 25 000 Kč ode dne 1. 1. 2019. 10. Z dopisu ze dne 12. 12. 2021 (č. l. 7) bylo zjištěno, že žalobci vyzvali žalovanou k úhradě částky 100 000 Kč představující dlužné nájemné za období listopad 2020 až červen 2021 s upozorněním na podání žaloby v případě nezaplacení. 11. Z podacího lístku (č. l. 8) bylo zjištěno, že žalobce a) zaslal dne 13. 12. 2021 poštovní zásilku na adresu žalované. 12. Z dodejky (č. l. 9) bylo zjištěno, že žalovaná si osobně převzala dne 14. 12. 2021 poštovní zásilku od žalobce a). 13. Z dopisu ze dne 20. 7. 2021 (č. l. 10) bylo zjištěno, že žalobci vypověděli Smlouvu a oznámili žalované, že nájem bude ukončen dne 31. 10. 2021. 14. Z potvrzení o převzetí zásilky (č. l. 11) bylo zjištěno, že žalovaná si osobně dne 29. 7. 2021 převzala poštovní zásilku. 15. Z fotografií (č. l. 31-35) bylo zjištěno, že se na nich nachází pozemek [parcelní číslo] v [obec], tuto skutečnost účastníci řízení nerozporovali. Na fotografiích je zachycena struska, kus bílé dodávky, palety s dlažbou, 6 betonových patek, vydlážděná terasa s květinami, stoly, houpačkou, deštníky, výčepní budka, terasa je zvýšená oproti pozemku. 16. Ze soupisu rostlin vztahujícího se k restauraci [anonymizováno] [obec] (č. l. 40) bylo zjištěno, že na tomto seznamu figuruje 10 rostlin s uvedením počtu a ceny, hlína s uvedením počtu a ceny a světla s uvedením počtu a ceny. Celková částka za pořízení těchto věcí je ve výši 9 245 Kč. 17. Z výdajového pokladního dokladu (č. l. 41) bylo zjištěno, že žalované byla dne 30. 6. 2017 vystavena faktura znějící na částku 1 407 Kč za zakoupení struskového kameniva. Z dodacího listu bylo zjištěno, že dne 2. 6. 2017 si žalovaná převzala struskové kamenivo v ceně 1 407 Kč. 18. Z výdajového pokladního dokladu (č. l. 42) bylo zjištěno, že žalované byla dne 31. 5. 2017 vystavena faktura znějící na částku 2 552 Kč za zakoupení kameniva. Z dodacího listu bylo zjištěno, že dne 5. 5. 2017 si žalovaná převzala kamenivo v hodnotě 2 552 Kč. 19. Z výdajového pokladního dokladu (č. l. 43) bylo zjištěno, že žalované byla dne 30. 6. 2017 vystavena faktura znějící na částku 1 429 Kč za zakoupení štěrku. 20. Z výdajového pokladního dokladu (č. l. 44) bylo zjištěno, že žalované byla dne 11. 6. 2017 vystavena účtenka znějící na částku 970 Kč za zakoupení 3 zahradních obrubníků, střešní laťky zelené, profilu UD a 3 pytlů cementu a dne 30. 6. 2017 jí byla vystavena faktura znějící na částku 970 Kč za zakoupení profilů a latí. 21. Z výdajového pokladního dokladu (č. l. 45) bylo zjištěno, že žalované byla dne 30. 6. 2017 vystavena faktura znějící na částku 240 Kč za zakoupení [anonymizováno]. 22. Z výdajového pokladního dokladu (č. l. 46) bylo zjištěno, že žalované byla dne 30. 6. 2017 vystavena faktura znějící na částku 2 210 Kč, předmět koupě byl označen jako„ materiál