18 C 189/2023-52 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobkyně se návrhem na vydání platebního rozkazu doručeným soudu dne 16. 6. 2023 domáhala po žalovaných zaplacení částky 50 000 Kč s příslušenstvím tak, jak je blíže zachyceno v návrhu.2. Podle tvrzení žalobkyně uzavřela tato a žalovaní dne 15. 10. 2019 Dohodu o výhradním zprostředkování realitních služeb (dále též jako „Dohoda“), prostřednictvím které se žalobkyně jako zprostředkovatel zavázala nabízet k prodeji nemovitost žalovaných jako zájemců tak, aby žalovaní měli příležitost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen „kupní smlouva“) o převodu vlastnického práva k nemovitosti žalovaných za stanovenou kupní cenu mezi žalovanými jakožto prodávajícími a třetí osobou, kterou se zavázala vyhledat žalobkyně, jakožto kupujícím. V rámci čl. I. Dohody je specifikována předmětná nemovitost ve vlastnictví žalovaných, přičemž se jedná o budovu s číslem popisným na adrese: , adresa, , , Anonymizováno, , adresa, , zastavěna plocha a nádvoří na pozemku parc. č. , hodnota, , součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, LV: , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , evidované Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitost“), a která měla být též předmětem budoucí kupní smlouvy. Podle čl. III. odst. 7. Dohody se žalovaní zavázali, že ve lhůtě určené v Dohodě o rezervaci uzavřou se zájemci (potenciálními kupujícími) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, což se však nestalo. Dohoda o rezervaci byla uzavřena dne 24. 4. 2020 s p. , jméno FO, a paní , jméno FO, , kteří akceptovali kupní cenu ve výši 1 650 000 Kč a současně bylo dohodnuto, že k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní dojde nejpozději do konce června roku 2020. Se zněním této dohody, jakož i s podmínkami jejího uzavření, byli žalovaní náležitě seznámeni, ještě před jejím uzavřením. Podle čl. III. odst. 9 „Záznamu z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti při zprostředkování služeb“ podepsaného žalobkyní a žalovanými dne 15. 10. 2019 plyne, že žalobkyně seznámila žalované se zněním návrhu Dohody o rezervaci, tak jako s podmínkami k jejímu uzavření, a to před jejím uzavřením. Návrh Dohody o rezervaci, Smlouvy o smlouvě budoucí i návrh kupní smlouvy, jsou přílohou tohoto záznamu, jehož podpisem žalovaní stvrdili, že byli s obsahem záznamu a všemi přílohami seznámeni. Ze „Záznamu z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti při zprostředkování realitních služeb ze dne 28. 4. 2020“ podepsaného oběma stranami (konkrétně z odst. 8 tohoto záznamu) plyne, že byli prodávající (žalovaní) seznámení s níže uvedenými dokumenty a podmínkami k jejich uzavření, vyplněnými údaji všech smluvních stran, připravené k podpisům: Dohody o rezervaci, Smlouvy o složení blokovacího depozita – podepsané Kupujícími dne 24. 4. 2020, Smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy, Kupní smlouvy, přičemž prodávající (žalovaní) svým podpisem stvrdili, že byli s obsahem všech výše uvedených dokumentů a přílohami seznámeni, tj. byli seznámeni i se lhůtou, do kdy má být kupní smlouva nejpozději podepsána (31. 6. 2020). V pravomocně skončeném soudním řízení vedeném Okresním soudem v Kroměříži pod sp. zn. , spisová značka, bylo prokázáno, že žalovaným byl předložen návrh smlouvy o smlouvě budoucí s těmito zájemci (dne 28. 4. 2020 potvrdili žalovaní jeho převzetí), avšak k jeho podpisu a uzavření této smlouvy nedošlo. Dopisem ze dne 7. 5. 2020 vyzvala žalobkyně žalované k podpisu kupní smlouvy. Tuto kupní smlouvu také přiložil. V předmětném dopise opětovně rekapituluje předchozí stav věci, osobní schůzky s žalovanými apod. Doručení tohoto dopisu potvrzuje emailová zpráva ze dne 13. 5. 2020. K uzavření kupní smlouvy mezi žalovanými a kupujícími však do konce června nedošlo. Tímto jednáním, resp. opomenutím jednání, porušili žalovaní závazek uvedený v čl. III. odst. 7. Dohody uzavřít s kupujícími kupní smlouvu ve lhůtě určené v Dohodě o rezervaci, tedy do 31. 6. 2020 (myšleno do 30. 6. 2020). Dle čl. III. odst. 9. Dohody platí, že v případě porušení závazku uvedeného v citovaném odst. 7. Dohody náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši odměny dle čl. II. Dohody, tj. částka 50 000 Kč. Smluvní pokuta je splatná do 5 dnů od doručení výzvy k její úhradě. Žalobkyně vyzvala v rámci předžalobní výzvy ze dne 6. 2. 2023 žalované k úhradě smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne doručení této předžalobní výzvy. Vzhledem k tomu, že ani po uplynutí 5 dnů, resp. 10 pracovních dnů, ode dne doručení (dne 8. 2. 2023) výzvy žalobkyně k úhradě smluvní pokuty žalovaní výzvě na úhradu smluvní pokuty nevyhověli, jsou žalovaní v prodlení s úhradou smluvní pokuty ode dne 21. 2. 2023. Žalobkyně ke dni podání návrhu na platební rozkaz stále neeviduje úhradu předmětné smluvní pokuty. Vzhledem k tomu, že jsou žalovaní v prodlení s úhradou smluvní pokuty, požaduje žalobkyně úhradu dlužné smluvní pokuty ve výši 50 000 včetně zákonných úroků z prodlení ode dne 21. 2. 2023 do zaplacení.3. Ve věci byl následně vydán dne 29. 6. 2023 platební rozkaz, proti kterému podali žalovaní v zákonné lhůtě dne 11. 7. 2023 odpor, který odůvodnili tak, že nárok na smluvní pokutu, kterou žalobkyně požaduje, nikdy nevznikl, neboť žalovaní nebyli smluvní stranou Dohody o rezervaci ze dne 24. 4. 2020, uzavřené mezi žalobkyní a budoucími kupujícími, žalovaným tak nemohla vzniknout povinnost zaplatit smluvní pokutu za neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ani kupní smlouvy. Pro platnost ujednání o smluvní pokutě by musely být smluvními stranami jak Dohody o rezervaci, tak i Dohody o výhradním zprostředkování ze dne 15. 10. 2019, všechny tři subjekty (žalovaní, žalobkyně a budoucí kupující). Žalovaní však byli smluvní stranou pouze Dohody o výhradním zprostředkování, nikoliv Dohody o rezervaci, naopak budoucí kupující byli smluvní stranou pouze Dohody o rezervaci, nikoliv Dohody o výhradním zprostředkování. Pouze žalobkyně byla smluvní stranou obou zmíněných smluv. Tyto závěry pak potvrzuje zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, , spisová značka, . Uvedený odpor následně žalovaní doplnili podáním doručeným soudu dne 31. 7. 2023, ve kterém úvodem sdělili, že s nárokem tak, jak byl žalobkyni přiznán v rámci platebního rozkazu, nesouhlasí. Především mají žalovaní za to, že nárok na smluvní pokutu, kterou žalobkyně požaduje, nikdy nevznikl. Je tomu tak z důvodu, že žalovaní nebyli smluvní stranou Dohody o rezervaci ze dne 24. 4. 2020, uzavřené mezi žalobkyní a budoucími kupujícími , jméno FO, a , jméno FO, . V souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu žalovaným nemohla vzniknout povinnost zaplatit smluvní pokutu za neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy. Pro platnost ujednání o smluvní pokutě a vzniku hlavního závazku, který smluvní pokuta má utvrzovat, by musely být smluvními stranami jak Dohody o rezervaci, tak i Dohody o výhradním zprostředkování ze dne 15. 10. 2019, všechny tři subjekty (žalovaní, žalobkyně a budoucí kupující). Žalovaní však byli smluvní stranou pouze Dohody o výhradním zprostředkování, nikoliv Dohody o rezervaci. Budoucí kupující byli smluvní stranou pouze Dohody o rezervaci, nikoliv Dohody o výhradním zprostředkování. Žalobkyně byla smluvní stranou obou smluv. Aby však platně a účinně vznikl (hlavní) závazek žalovaných zaplatit smluvní pokutu za neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy, museli by být všichni tři, tedy jak žalovaní, žalobkyně, tak i budoucí kupující, smluvními stranami jak Dohody o rezervaci, tak Dohody o výhradním zprostředkování. To se však nestalo – nárok na smluvní pokutu tak žalobkyni nevznikl. Tyto závěry potvrzuje zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, , spisová značka, : „Smluvní pokuta je i nadále svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Jinými slovy, má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno. Smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního (utvrzeného) závazku. (…) k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Je-li sjednán závazek uzavřít budoucí smlouvu mezi jinými subjekty, než mezi nimiž má být v budoucnu uzavřena, nejde o závazek, který by byl vynutitelný žalobou na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy. ”. Dohoda o výhradním zpros