10 C 281/2024-71 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalovaném zaplacení 1 015 000 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Uvedli, že dne , datum, uzavřeli s žalovaným smlouvu o nájmu bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v domě čp. , adresa, v Kroměříži. V rámci nájemní smlouvy si v článku 11 sjednali jako samostatné smluvní ujednání smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou se žalovaný zavázal převést vlastnické právo k dotčené bytové jednotce na žalobce za celkovou částku 1 700 000 Kč. Žalobci se zavázali splatit dohodnutou kupní cenu jednorázovou zálohou ve výši 500 000 Kč a dále v pravidelných měsíčních splátkách po 10 000 Kč až do úplného zaplacení kupní ceny. Takto do podání žaloby zaplatili žalovanému celkem 1 015 000 Kč. Žalovaný nicméně smlouvu o smlouvě budoucí kupní dvakrát závažně porušil. Nejprve bez souhlasu žalobců zatížil dne , datum, byt zástavním právem ve prospěch třetí osoby pro dluhy až do výše 1 600 000 Kč s příslušenstvím. Následně dne , datum, opět bez souhlasu žalobců uzavřel kupní smlouvu na byt se společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s. r. o., IČO , IČO, , se sídlem , adresa, (dále jen „společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, “), na jejím základě došlo k převodu vlastnického práva k bytu na tuto společnost dne , datum, . Popsané skutečnosti byly podle žalobců natolik zásadní změnou okolností, že došlo k zániku povinnosti žalobců uzavřít kupní smlouvu na byt, respektive k zániku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí. Zánikem této smlouvy odpadl právní důvod pro doposud uhrazenou kupní cenu žalovanému, ten se proto podle žalobců na jejich úkor bezdůvodně obohatil a je povinen jim zaplacené peněžní prostředky vrátit. Výzvu k vydání bezdůvodného obohacení žalobci doručili žalovanému dne , datum, , lhůta k vrácení stanovená ve výzvě marně uplynula dne , datum, . Tímto okamžikem se proto pohledávka žalobců stala splatnou a od následujícího dne požadovali po žalovaném rovněž zaplacení zákonného úroku z prodlení z dlužné částky. Žalovaný na dluh neuhradil ničeho.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Opakovaně uvedl, že má vůči žalobcům pohledávky a usiluje o vzájemné vyrovnání. Žalobci jako nájemci podle něj odmítli uvolnit dotčený byt, po odstoupení od nájemní smlouvy a po zániku tohoto smluvního vztahu byt užívali bezplatně. Podle žalovaného tak pozbyli předkupního práva i práva na užívání předmětu nájmu. K tomu, co mu žalobci dluží, posléze doplnil, že se jedná o dlužné nájemné za období od října 2018 do března 2023 v celkové výši 465 600 Kč, dále o náklady vzniklé ve spojitosti s užíváním bytu a s jeho neuvolněním (užívání sklepů bez souhlasu pronajímatele, uvedení bytu do původního stavu, nájemné vůči společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, .) ve výši 929 000 Kč. K tomu žalovaný dodal, že mu také vznikla škoda na tržní ceně nemovitosti (devalvace obvyklé tržní ceny) ve výši přibližně 1 300 000 Kč, konkrétně ji bude moci vyčíslit, až žalobci byt uvolní a dojde k jeho prodeji a vzájemnému vyrovnání se společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, .3. K nárokům, které požadoval žalovaný, žalobci uvedli, že je neuznávají, považují je za neodůvodněné, ničím nepodložené a neodpovídající smluvním ujednáním mezi stranami. Žalovaný svá tvrzení o vzniku těchto dluhů ničím neprokázal.4. Soud ve věci rozhodl na jednání dne , datum, , a to v nepřítomnosti žalovaného. Ten se z jednání omluvil s tím, že musel téhož dne ráno v 7:30 hod. podstoupit akutní stomatologické ošetření a jednání není schopen se zúčastnit; k omluvě přiložil potvrzení od lékaře. Byť se omluva žalovaného fakticky dostala do rukou soudce až po jednání, považoval ji soud za včasnou, protože do datové schránky soudu došla ještě před jednáním. Žalovaný nicméně omluvu nespojil s žádostí o odročení jednání, soud proto postupoval v souladu s § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a věc projednal a rozhodl v jeho nepřítomnosti.5. Dále soud uvádí, že žalovaný podáním ze dne , datum, vznesl námitku podjatosti vůči Okresnímu soudu v Kroměříži, a to na základě „zjištěného korupčního jednání ze strany právní zástupkyně žalobců“. Požádal o přeložení sporu k Okresnímu soudu v Olomouci. Soud k této námitce nepřihlížel, protože ji nepovažuje za určitou a řádně odůvodněnou. Námitka neobsahuje označení konkrétního soudce či soudců, vůči kterým směřuje, ani dostatečné vylíčení důvodu jejich podjatosti. Žalovaný se jednání dne , datum, neúčastnil, soud ho proto nemohl vyzvat k odstranění vad tohoto podání (§ 43 odst. 1 o. s. ř.), na tomto jednání zároveň rozhodl ve věci.6. Z provedených důkazů a ze skutečností mezi účastníky nesporných soud zjistil následující skutkový stav:7. Mezi účastníky byla v rámci nájemní smlouvy ze dne , datum, v jejím čl. 11 samostatně sjednána smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou se žalovaný zavázal převést vlastnické právo k dotčenému bytu na žalobce za celkovou kupní cenu 1 700 000 Kč, a to po jejím úplném splacení. Ve smlouvě bylo ujednáno, jakým způsobem budou žalobci cenu hradit, tj. složením jednorázové zálohy ve výši 500 000 Kč k rukám žalovaného dne , datum, a dále v pravidelných měsíčních splátkách ve výši 10 000 Kč měsíčně, počínaje dnem , datum, (nesporné skutečnosti, nájemní smlouva č. l. 13-14). Celkově žalovanému takto žalobci zaplatili 1 015 000 Kč (nesporné skutečnosti, doklady o zaplacení splátek bytu č. l. 14v-15 a 21-26). Žalovaný v době trvání smlouvy o smlouvě budoucí kupní bytovou jednotku zatížil zástavním právem ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , a to na základě smlouvy ze dne , datum, , k zajištění dluhů ze smlouvy o podnikatelském úvěru č. , hodnota, uzavřené mezi žalovaným a uvedenou společností téhož dne. Zástavní právo bylo k dotčené bytové jednotce zřízeno pro dluhy do výše 1 600 000 Kč s příslušenstvím (smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti č. , hodnota, č. l. 16-19). Kupní smlouvou ze dne , datum, žalovaný prodal bytovou jednotku společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, I (smlouva kupní o prodeji nemovitých věcí č. l. 10-11, návrh na vklad práva do katastru nemovitostí č. l. 20). Dopisem ze dne , datum, , doručeným žalovanému dne , datum, , oznámili žalobci žalovanému, že pro podstatné porušení smlouvy o smlouvě budoucí kupní od této smlouvy odstupují a vyzvali ho, aby jim do pěti pracovních dní vrátil na jejich bankovní účet dosud uhrazenou část kupní ceny bytové jednotky ve výši 1 015 000 Kč (odstoupení od smlouvy s doručenkou do DS č. l. 11v-12v).8. Z ostatních listinných důkazů soud nezjistil pro věc nic podstatného.9. Podle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.10. Dle § 1788 odst. 2, věty první o. z., změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.11. Podle § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení dále platí, že bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.12. Zjištěný skutkový stav soud právně hodnotil takto:13. Účastníci platně uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní dle § 1785 a násl. o. z., jejímž předmětem byla bytová jednotka ve vlastnictví žalovaného, který se zavázal po úplném splacení kupní ceny ve výši 1 700 000 Kč převést vlastnické právo k jednotce na žalobce. Žalovaný zároveň tuto bytovou jednotku mezitím žalobcům na základě nájemní smlouvy pronajímal, smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena v rámci této nájemní smlouvy, jedná se nicméně o zcela samostatnou smlouvu (k tomu srov. rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ). Soud má dále za prokázané, že žalovaný zatížil bytovou jednotku zástavním právem ve prospěch třetí osoby, a to za účelem zajištění svého dluhu vůči této osobě. Následně bytovou jednotku prodal společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, .14. Již v první ze zmíněných skutečností, tj. zatížení bytu zástavním právem, soud spatřuje změnu okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí vycházely. Po zatížení bytu zástavním právem pro dluhy žalovaného nešlo po žalobcích rozumně požadovat, aby i nadále smlouvu za takových okolností uzavřeli. Došlo tak k zániku povinnosti žalobců uzavřít kupní