9 C 207/2021-135 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu se žalobce domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], st. p. [číslo] jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, p. [číslo] p. [číslo] vše v k.ú. a obci [obec], zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín (dále také jen„ nemovitosti“). Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti, a to žalobce a žalovaní 1., 3. a 4. každý v rozsahu [číslo] a žalovaný druhý v rozsahu [číslo] k celku. Nemovitost není žádným z účastníkům užívána. Žalobce se pokoušel kontaktovat spoluvlastníky, jeho snahy zůstaly bez odpovědi. Protože věc nelze reálně rozdělit, jde o samostatný rodinný dům, navrhuje, aby spoluvlastnictví účastníků bylo zrušeno a nemovitost přikázána do vlastnictví žalobce, a aby soud při určování výše náhrady za spoluvlastnický podíl vycházel z předloženého znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který nemovitost ohodnotil dne [datum] částku 2 800 000 Kč. 2. Žalovaní se k věci vyjádřili tak, že je pravdou, že nemovitost ve spoluvlastnictví všech účastníků není nikým užívána, je to však žalovaný druhý, který hradí náklady spojené s nemovitostí (vodné, stočné, pojištění a daň z nemovitosti) a provádí běžnou údržbu pozemků. Za nesporné prohlásili, že nemovitost nelze rozdělit. Potvrdili, že obdrželi návrh na vypořádání, podle kterého by jako náhrada za spoluvlastnický podíl byla každému z žalovaných vyplacena částka 150 000 Kč, resp. druhému žalovanému 990 000 Kč, s tím, že má jít o cenu určenou znalcem a cenu odpovídající běžné hodnotě podílů. Nepravdivé je tvrzené žalobce, že žalovaní na jeho návrh nereagovali. Reagovali dopisem, kterým žalobci sdělili, že sice nemají rovněž zájem setrvat ve spoluvlastnickém vztahu, že jejich podíly byly v té době nabízeny k prodeji realitní kanceláří, se kterou mají smlouvu a nehodlají ji porušit a navrhli, že odkoupí podíl žalobce za cenu 177 500 Kč, tj. za cenu vyšší než je jím navrhovaná. Variantně navrhli žalovaní společný prodej nemovitosti, žalobce si však dopisy zasílané mu na adresu jeho sídla nevyzvedl. Žalovaným nelze přičítat k tíži, že si žalobce na adrese svého sídla nevyzvedává poštu. K žalobě uvádějí, že žalobcem navrhovaná cena neodpovídá aktuální tržní ceně podílů, navrhují tak zadání nového znaleckého posudku k určení ceny nemovitosti. Navrhují prodej nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že takto by bylo dosaženo nejlepšího výtěžku, neboť nemají zájem ve spoluvlastnickém vztahu setrvávat, variantně vypořádání po zrušení spoluvlastnictví v případě, že by soud nepřistoupil na tento návrh, přikázáním podílů žalovaných žalobci za přiměřenou náhradu. 3. Účastníci vyjádřili souhlas s rozhodnutím bez jednání, resp. se práva účasti na projednání vzdali, a protože soud dospěl k závěru, že věc lze rozhodnout jen na základě předložených listinných důkazů, postupoval podle ust. § 115a o.s.ř., jestliže věc projednal a rozhodl bez dalšího nařízení jednání. 4. Mezi účastníky nebylo sporu, že jsou podílovými spoluvlastníky k nemovitostem, a to parcele st. [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa], st. p. [číslo] jejíž součástí je stavba garáže bez čp/če, p. [číslo] p. [číslo] vše v k.ú. a obci [obec], zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, a to všichni v rozsahu [číslo], vyjma žalovaného druhého, který vlastní podíl [číslo] k celku (prokázáno obsahem výpisu z katastru nemovitostí). [příjmení] bylo, že žádný z účastníků nemovitosti neužívá, neuspokojuje v nich svou bytovou či jinou obdobnou potřebu, a že nemovitosti představují samostatný rodinný dům s přilehlými pozemky a jsou nedělitelné. [příjmení] je rovněž skutečnost, že nakonec žádný z účastníků nechce setrvat ve spoluvlastnickém vtahu a žádný nemá zájem nebýt nemovitosti do svého vlastnictví. Závěrem se účastníci shodli na vypořádání formou prodeje ve veřejné dražbě. V řízení byl žalobcem předložen znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který určil cenu nemovitosti na 2 800 000 Kč bez toho, aby byla provedena prohlídka. Již jen s ohledem na datum ocenění [datum], resp. únor 2021, tj. neaktuálnost k datu rozhodování, by byl posudek pro případné učení vypořádacího podílu nepoužitelný (viz obsah posudku [číslo] 2021 Ing. [jméno] [příjmení] a doplňku). Soud v řízení zadal ocenění nemovitostí, tj. určení obvyklé ceny k datu ocenění, Ing. [jméno] [příjmení], znalkyni z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí, která hodnotu stanovila srovnávací metodou po řádné prohlídce nemovitosti částkou 4 700 000 Kč (znalecký posudek [číslo]). Z předložených listin je zjevné, že žalovaní reagovali na návrh žalobce na vypořádání spoluvlastnictví, jejich stanovisko bylo žalobci odesláno včetně dalších návrhů, do sféry žalobce se reakce dostala. S ohledem na následné souhlasné stanovisko stran, podle kterého nechce žádný setrvat ve spoluvlastnictví ani nabýt nemovitost do svého vlastnictví, resp. převzít podíl druhé strany, a shodně je navrhováno vypořádání formou nařízení prodeje společných nemovitostí, nebylo třeba dokazování dále jakkoli doplňovat. 5. Po právní stránce soud postupoval dle ust. § 1143 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dle kterého nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Dle ust. § 1144 občanského zákoníku musí soud zkoumat především to, zda rozdělením společné věci nedojde k podstatnému snížení její hodnoty. Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Při tomto posouzení je nutné vzít v úvahu omezení nebo zbavení možností jejího řádného užívání, funkčnosti nebo účelného využití. Dle ust. § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 6. Dle ust. § 1143 odst. 1 a násl. o.z. není soud při rozhodování o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví není vázán žalobním návrhem, ale je povinen dodržet zákonné pořadí způsobů vypořádání. Soud musí nejprve zkoumat možnost rozdělení společné věci, není-li rozdělení společné věci dobře možné, pak ji soud přikáže za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům a teprve v případě, pokud společnou věc nechce žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej ve veřejné dražbě. Protože rozdělení věci mezi spoluvlastníky podle výše podílů je jako způsob likvidace spoluvlastnických vztahů uvedeno na prvém místě, musí se soud vždy především zabývat posouzením otázky, zda je reálné rozdělení dobře možné. Za nedělitelný je zpravidla dle ustálené soudní judikatury považován rodinný domek s jedním bytem, jedním vchodem a jedním komínem; stavbu je nutno považovat za nedělitelnou rovněž tehdy, nebylo-li by rozdělení možné bez nákladných stavebních úprav (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 3Cz 18/1988). Předmětné nemovitosti, jak uvedeno shora, tak jsou reálně nedělitelné, neboť ze stavebně technického hlediska je rozdělení nemožné, jak uvedli shodně i všichni účastníci řízení. 7. Při nedělitelnosti nemovitosti a za stavu, kdy bylo v řízení postaveno najisto i to, že nakonec žádný ze spoluvlastníků nemá zájem ve spoluvlastníc setrvat a rovněž nikdo nesouhlasí s přikázáním nemovitosti do výlučného vlastnictví, není tak možné přistoupit k likvidaci spoluvlastnictví ani přikázáním do vlastnictví jednoho nebo více spoluvlastníků za náhradu, nezbylo než nařídit prodej věci ve veřejné dražbě jako poslední ze způsobů likvidace spoluvlastnictví. Tedy tak, jak na konci řízení navrhovali obě strany řízení s tím, že žalobce nemá za cenu stanovenou soudem zadaným posudkem zájem o nabytí vlastnictví k celé věci a žalovaní nemají prostředky na výplatu žalobce. 8. Za shora uvedeného tak soud žalobě vyhověl, zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti a nařídil prodej společných nemovitostí s tím, že výtěžek prodeje bude rozdělen mezi dosavadní spoluvlastníky podle jejich spoluvlastnických podílů, tj. žalobci, žalovaným 1., 3. a 4. v rozsahu [číslo] výtěžku a žalovanému 2. v rozsahu [číslo] výtěžku po zohlední nákladů. 9. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn povahou věci (iudicium duplex), podle něhož v tomto typu řízení nelze vycházet ze zásady procesního úspěchu ve věci, ale z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval – o to více to platí při způsobu vypořádání nařízením prodeje, kdy vlastním rozhodnutím k přímě změně ve vlastnických poměrech účastníků nedochází. Závěry vyjádřené v rozhodnutí sp.zn. IV. ÚS 404/22 potvrzené i následnými rozhodnutími (např. p.zn. II. ÚS 1098/22) znamenají definitivní návrat k předchozí praxi, tedy že v obdobných případech má být obec