12 C 155/2023-120 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 1 130 000 Kč s příslušenstvím z důvodu, že se žalovanou uzavřel kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku parc. č. , Anonymizováno, a podíl o velikosti 1/27 na parcele č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, . Z inzerátu na prodej pozemku vyplynulo, že na pozemku lze postavit chatu do 50 m2 s jedním nadzemním podlažím do výšky 6 m. Žalobce si pozemek prohlédl, na pozemku byl umístěn mobilheim, realitní makléřka ho ujistila, že na pozemku lze stavět. Po koupi nemovitosti jednal žalobce s Městským úřadem Kolín a Povodím Labe ohledně výstavby mobilheimu, případně chaty. Bylo mu sděleno, že na pozemku stavět nelze, pozemek je v záplavovém území a aktivní zóně záplavového území vodního toku Labe. Dovolena je pouze stavba vodních děl a děl souvisejících s vodními díly. Stávající stav, kdy na pozemku je umístěna stavba, je v rozporu s právními předpisy, když od r. 2006 nelze na pozemku umisťovat žádné stavby kromě vodních děl. Předmět koupě tak trpí vadou, pro kterou nelze pozemek užívat k účelu, za jakým byl žalobcem zakoupen. Jedná se o vadu neodstranitelnou. Žalobce proto od smlouvy odstoupil a dovolal se tak relativní neplatnosti právního jednání pro omyl. Kupní smlouva tak zanikla a žalobce vyzval žalovanou k vrácení kupní ceny. Žalovaná reagovala tak, že před uzavřením kupní smlouvy bylo žalobci zasláno rozhodnutí odboru územního plánování MěÚ Kolín, podle kterého na pozemku lze stavět. Sjednaná kupní cena odpovídá ceně stavebního pozemku, žalovaná tak žalobce uvedla v omyl, ani realitní zprostředkovatel nezajistil dostatečně, zda jsou splněny podmínky, pouze žalobci poslal rok a půl staré rozhodnutí MěÚ Kolín, ačkoli v mezidobí mohlo dojít k omezení výstavby na pozemku jiným způsobem.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s tím, že žalobce na základě inzerátu hledal pozemek, na který by mohl umístit mobilheim. Žalovaná proto obstarala rozhodnutí MěÚ Kolín, odboru investic a plánování, podle kterého je možno na pozemku za splnění určitých podmínek stavět. Toto rozhodnutí však automaticky nezakládá nárok na povolení stavebního záměru. Žalovaná žalobci nesdělila žádnou zavádějící informaci, žalobce měl před podpisem kupní smlouvy dostatek času, aby si sám obstaral doplňující informace k pozemku. Ani v kupní smlouvě nejsou stanovena žádná specifika, jaká by měl pozemek mít, žalobce se s pozemkem jako předmětem koupě seznámil. V dané lokalitě jsou na okolních pozemcích umístěny stavby, některé jsou zapsány v katastru nemovitostí, a jsou užívány bez jakéhokoli omezení.3. Z kupní smlouvy ze dne 16. 2. 2023 bylo zjištěno, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej pozemku uvedený ve smlouvě za kupní cenu 1 130 000 Kč. Částka 30 000 Kč byla uhrazena jako rezervační poplatek, částka 1 100 000 Kč měla být složena ve lhůtě 5 dnů do advokátní úschovy. Zaplacení kupní ceny bylo prokázáno pokladními doklady.4. Z e-mailu ze dne 19. 4. 2023 bylo zjištěno, že Povodí Labe sdělilo žalobci, že na pozemku č. , Anonymizováno, v k. ú. Kolín, který se nachází v záplavové zóně toku Labe, bylo stanoveno záplavové území rozhodnutím Krajského úřadu Středočeského kraje ze dne 25. 5. 2015, je povolena pouze výstavba vodních děl, které souvisejí s vodním tokem, není možné na pozemek umístit nové objekty ani postavit oplocení.5. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a odborem vodního a odpadového hospodářství bylo zjištěno, že k žádosti žalobce o umístění jímky na odtok vody, bylo tomuto sděleno, že pozemek je v aktivní zóně záplavového území, kdy nelze povolovat ani provádět stavby a umístit ani zahradní domek ani oplocení. Stejně tak nelze povolit ani stavbu jímky.6. Z odstoupení od kupní smlouvy ze dne 2. 5. 2023 bylo zjištěno, že žalobce z důvodu, že předmět koupě trpí vadou, a to vadou neodstranitelnou (nelze povolit stavbu), odstoupil od kupní smlouvy a dovolal se relativní neplatnosti z důvodu omylu. Zároveň žalobce vyzval žalovanou k vrácení kupní ceny ve výši 1 130 000 Kč.7. Z inzerátu realitní kanceláře , Anonymizováno, bylo zjištěno, že byl inzerován prodej pozemku v zahrádkářské kolonii „Drožďárna“ o výměře 442 m2 s tím, že na pozemku je v současné době umístěn mobilheim. V souladu s územním plánem lze na pozemku stavět chatu do 50 m2 s jedním nadzemním podlažím do výšky 6 m.8. Z dopisu právního zástupce žalované ze dne 24. 5. 2023 bylo zjištěno, že žalovaná nesouhlasila s odstoupením od kupní smlouvy, neboť podle sdělení MěÚ Kolín z 22. 9. 2021 je pozemek určený k případnému zastavění.9. Ze sdělení MěÚ Kolín, odboru investic a územního plánování ze dne 22. 9. 2021 bylo zjištěno, že na pozemek je možné postavit chatu do rozsahu 50 m2 a výšky 6 m.10. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovanou ze dne 24. 9. 2021 bylo zjištěno, že žalobce reagoval na nabídku žalované o prodej pozemku v zahrádkářské kolonii „Drožďárna“, nabízel žalované kupní cenu 1 000 000 Kč.11. Z e-mailu ze dne 29. 12. 2022 bylo zjištěno, že realitní kancelář jako zprostředkovatel koupě sdělila žalobci, že na pozemku je dle rozhodnutí MěÚ Kolín přípustné umístění mobilheimu do 50 m2, který bude plnit funkci chaty. V dané lokalitě lze stavět za příslušných podmínek.12. Ze sdělení MěÚ Kolín, odbor životního prostředí ze dne 18. 12. 2023 bylo zjištěno, že lokalita se nachází v aktivní zóně záplavového území řeky Labe a nelze tam povolit ani umístit stavbu s výjimkou vodního díla souvisejícího s tokem Labe.13. Z vyjádření MěÚ Kolín, odbor výstavby – stavební úřad bylo zjištěno, že na některých sousedních pozemcích jsou umístěny stavby. Sdělení orgánu územního plánování není závazným stanoviskem a není dostačující pro povolení a posouzení stavebního záměru. Pokud je vydáno nesouhlasné stanovisko jiného dotčeného orgánu (odboru životního prostředí), stavební úřad neprovádí žádné dokazování, žádost bez dalšího zamítne.14. Z vyjádření Povodí Labe ze dne 24. 5. 2023 bylo zjištěno, že na žádost žalobce ohledně umístění stavby mu Povodí Labe sdělilo, že již v r. 2008 bylo podáno zamítavé stanovisko k umístění jakéhokoli objektu, neboť již v té době byla vyhlášena aktivní záplavová zóna. Objekty jsou umístěny na pozemcích nelegálně, bez připomínkování Povodí Labe. Na pozemcích nelze umístit žádné stavby ani oplotit pozemek.15. Z vyjádření MěÚ Kolín, odbor životního prostředí ze dne 16. 1. 2023 bylo zjištěno, že na pozemku lze realizovat pouze stavby v rámci zákonem vymezených výjimek, stavbu chaty nelze mezi výjimky podřadit. Pozemek není možné ani oplotit v souladu se zákonem o vodách.16. Z vyjádření Katastrálního úřadu Kolín bylo zjištěno, že na okolních pozemcích jsou umístěny stavby, tyto nebyly zapsány v katastru nemovitostí, až v r. 2021 až 2023 byly tyto stavby „legalizovány“ zápisem do katastru nemovitostí. Všechny tyto objekty však byly postaveny před r. 2006, kdy bylo vydáno rozhodnutí určující rozsah záplavového území.17. Ze zprávy Povodí Labe ze dne 26. 1. 2024 bylo zjištěno, že pozemek se nachází 75 m od toku Labe v záplavovém území Labe již od průchodu pětiletého povodňového průtoku. Podle zákona o vodách je povolena pouze výstavba vodních děl a děl souvisejících s vodním tokem. Žádné jiné stavby nelze na pozemku umístit, a to ani oplocení pozemku.18. Z výpovědi žalobce bylo zjištěno, že nemovitost koupil na základě inzerátu, žalovaná původně požadovala 1 800 000 Kč, později se domluvili na částce uvedené v kupní smlouvě. Nemovitost navštívil spolu s realitní makléřkou, byl tam umístěn starší mobilheim, byl poškozený. Realitní makléřka jej informovala o tom, že tam může umístit jiný nebo postavit chatu. Zaslala mu vyjádření MěÚ Kolín. Žalobce spoléhal na tvrzení makléřky, skutečnosti týkající se stavby si neověřoval. S nabídkou koupě oslovil i majitele okolních pozemků, nikdo se mu neozval. Mobilheim byl umístěn na betonových tvárnicích. Po koupi pozemku se obrátil na odbor vodního a odpadového hospodářství, kde mu bylo sděleno, že není možné povolovat nebo provádět stavby. Stejně tak stavební úřad odpověděl, že v lokalitě není možné stavět, protože se jedná o záplavovou oblast. Žalovaná ani realitní kancelář se před prodejem pozemku na odboru životního prostředí neinformovaly, až poté, co odstoupil žalobce od smlouvy se tam byl informovat syn žalované. Povodí Labe kontaktoval z důvodu, zda by nešlo zvrátit rozhodnutí odboru vodního a odpadového hospodářství, stejně tak mu Povodí Labe sdělilo, že na území se nedá stavět. Po zjištění těchto skutečností žalobce od smlouvy odstoupil, kontaktoval realitní kancelář s vrácením kupní ceny. Žalovaná na odstoupení nereagovala. V inzerátu bylo uvedeno, že na pozemku lze stavět chatu do výšky 6 m a jednoho nadzemního podlaží. Žalobce chtěl potvrzení o tom, že na pozemku se dá stavět. Pokud by věděl o těchto skutečnostech, kupní smlouvu by neuzavřel. V době prohlídky byl na pozemku mobilheim, zbytky stavebního materiálu, dřevěný domek na nářadí a oplocení ze dvou stran. Nabídku považoval za dostatečnou, kupní cena