16 C 93/2025-73 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu se žalobce domáhal vůči žalovanému vyklizení jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, ve čtvrtém nadzemním podlaží, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vedeno na listu vlastnictví , Anonymizováno, , katastrální území , jméno FO, (dále jen „byt“) s tím, že dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, podle které měl žalovaný hradit nájemné ve výši , částka, měsíčně a zálohy na služby ve výši , částka, měsíčně. Žalovaný nájemné ani zálohy na služby nehradil, a proto žalobce dne , datum, vypověděl nájemní smlouvu a vyzval žalovaného k vyklizení bytu. Žalovaný na výzvu žalobce nereagoval a byt nevyklidil, a to ani poté, co mu byla právním zástupcem žalobce zaslána předžalobní výzva s termínem vyklizení do , datum, .2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil a k jednání se bez omluvy nedostavil, ačkoli předvolání mu bylo řádně a včas doručeno.3. Soud provedl důkazy listinami, které předložil žalobce k prokázání svých tvrzení (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), účastníci provedení dalších důkazů nenavrhovali a soud si obstaral toliko výpis z bezplatného nahlížení do katastru nemovitostí. Po postupu dle § 132 o. s. ř. byl prokázán následující skutkový stav:4. Žalobce je výlučným vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vedeno na listu vlastnictví , Anonymizováno, , katastrální území , jméno FO, (prokázáno výpisem z nahlížení do katastru nemovitostí k jednotce). Žalobce s žalovaným uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, podle které byl žalovanému předán do užívání byt a žalovaný byl povinen hradit nájemné ve výši , částka, měsíčně a zálohy na služby ve výši , částka, měsíčně vždy do 20. dne příslušného měsíce na měsíc následující (prokázáno nájemní smlouvou ze dne , datum, ). Žalovaný nájemné nehradil, žalobce se pokusil o smírné řešení, s žalovaným komunikoval a dával mu příležitost věc řešit a vysvětlit, žalovaný na zprávy žalobce reagoval (prokázáno e-mailem ze dne , datum, a SMS konverzací mezi žalobcem a žalovaným č.l. 12, 17-38); dne , datum, zaslal žalobce žalovanému poslední zprávu s návrhem na schůzku, na tu ale žalovaný již nereagoval (prokázáno sjetinou SMS konverzace ze dne , datum, ). Žalobce žalovanému vypověděl nájem a žalovaný byl vyzván k vyklizení bytu dne , datum, (prokázáno výzvou ze dne , datum, odeslanou dne , datum, včetně dodejky potvrzující doručení žalovanému č.l. 8-11). Žalovaný byl vyzván též předžalobní výzvou zaslanou právním zástupce žalobce (prokázáno předžalobní výzvou k vyklizení a odevzdání bytu ze dne , datum, včetně potvrzení o podání).5. Takto zjištěný skutkový stav posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“).6. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.7. Podle § 2291 odst. 1, 2 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.8. Podle § 2292 věty prví a druhé o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.9. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.10. Předně soud připomíná, že předmětem tohoto řízení není otázka oprávněnosti výpovědi z nájmu, neboť tu lze zkoumat jen v řízení dle § 2290 o. z., podle kterého má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla).11. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána po právu. Žalovaný nerespektoval podanou výpověď nájemní smlouvy ani nedostál výzev k vyklizení bytu. Nadále tedy neoprávněně byt užívá, přičemž ten je ve vlastnictví žalobce a žalovaný mu zcela objektivně brání v řádném výkonu vlastnických práv. Nájemní vztah byl ukončen, žalovanému byla doručena výpověď bez výpovědní doby z občanského zákoníku předpokládaného důvodu se všemi podstatnými náležitostmi, žalovaný vůči výpovědi neměl námitky, současně mu byla doručena výzva k vyklizení a předání bytu. K doručení došlo na základě fikce doručení. Žalovaný byl k témuž vyzván též právním zástupcem žalobce, avšak taktéž neúspěšně. Žalovaný s žalobcem komunikoval prostřednictvím SMS zpráv, odpovídal mu na zprávy, je tedy nepochybné, že neplnění svých povinností jakožto nájemce si byl vědom. Žalobce se tedy důvodně domáhá ochrany svých vlastnických práv, neboť žalovaný po skončení nájmu byt žalobci řádně nepředal zpět. Soud žalobě vyhověl s tím, že lhůta k plnění byla stanovena ve standardní dle § 160 odst. 1 o. s. ř., když pro její prodloužení soud neshledal žádné důvody.12. Pokud žalovaný po podání žaloby uhradil část dlužné částky na nájemné a zálohy na služby, tak to je bezpředmětné s ohledem na projednávaný předmět sporu.13. Namítal-li žalobce neplatnost nájemní smlouvy z důvodu jednání v omylu vyvolenému lstí, tak takový výklad není dle názoru soudu přiléhavý. Takové podezření by mohlo být projednáno v trestním řízením, neboť může vykazovat znaky trestného činu, avšak soud má pro účely tohoto řízení za to, že nájemní smlouva byla řádně sjednána, žalovaný uhradil poměrné nájemné za měsíc březen 2025 (jak tvrdí žalobce), následně již další nájemné řádně neplnil, a tím tedy zavdal příčinu pro vypovězení nájemní smlouvy, kterou je ale nutno považovat nadále za platně uzavřenou.14. Výrok o náhradě nákladů řízení plně úspěšného žalobce je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř. Nahrazované náklady řízení žalobce spočívají v zaplaceném soudním poplatku , částka, , odměně zástupce za čtyři úkony právní služby (příprava a převzetí, výzva k plnění, návrh ve věci, účast na jednání) po , částka, (§ 9 odst. 1 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, v účinném znění, dále jen „advokátní tarif“), paušální náhradě hotových výdajů po , částka, , tj. celkem , částka, (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu) a náhradě za daň z přidané hodnoty , částka, (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), celkem tedy , částka, . Lhůta k plnění a místo plnění byly určeny podle § 160 odst. 1 a § 149 odst. 1 o. s. ř. Navrhoval-li žalobce výpočet odměny za úkony právní služby dle § 8 odst. 1 advokátního tarifu s tím, že sám ocenil předmětný byt na hodnotu , částka, , což by dle jeho názoru měla být tarifní hodnota pro výpočet odměny právního zástupce v tomto řízení, tak tomu nelze vyhovět. Předmětem sporu není samotná nemovitost, fakticky je lhostejné, o jakou nemovitost se jedná, neboť předmětem sporu je toliko vyklizení bytu, které nelze jakkoli penězi ocenit. Z tohoto důvodu není možné ani určit tarifní hodnotu (srov. usnesení Ústavního soudu ze dne , datum, , sp. zn. IV. ÚS 70/24). Nadto lze poznamenat, že výpočet učiněný právním zástupcem není věrohodný. Při ocenění nemovitosti se nelze zaměřit toliko na aktuální nabídku na trhu nemovitostí, ale je nutné zohlednit zejména skutečný stav bytu a související parametry stěžejní pro řádné určení jeho obvyklé ceny (nikoli tržní ceny). Nicméně i pokud by právní zástupce skutečně disponoval tímto odborným posouzením, nemělo by to na rozhodnutí o nákladech řízení s ohledem na shora uvedené vliv.