7 C 308/2020-117 — Okresní soud v Klatovech

1. Dne [datum] podal žalobce u Okresního soudu v Klatovech žalobu na ochranu rušené držby, jíž se domáhal vydání rozhodnutí, jímž mělo být žalované uloženo zdržet se rušení žalobcovy držby spočívajícím v zásahu do části místností [číslo] uvedení v předešlý stav, tj. aby žalovaný odstranil stavební úpravy v místnostech [číslo] jimiž žalovaná znemožnila žalobci průchod do jím držené místnosti resp. části místnosti [číslo]. Vše se týká budovy [adresa], jež je součástí stavebního pozemku parc.č. St. [číslo] v [katastrální uzemí]. V žalobě navrhovatel uvádí, že je na základě kupní smlouvy ze dne [datum] vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] na [příjmení], která je způsobem využití ateliérem, přičemž žalobce spoluvlastní rovněž i příslušné části pozemku, na němž se budova nachází, dalších souvisejících pozemků a společných částí domu [adresa]. Ještě předtím, než žalobce nabyl bytovou jednotku, vydal předchozí vlastník budovy, [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se sídlem [adresa], [číslo] [obec a číslo], prohlášení vlastníka budovy, jímž budovu, dříve pension, rozdělil na jednotlivé bytové jednotky, včetně bytové jednotky [číslo] kterou později nabyl žalobce. Ta byla specifikována podlahovou plochou o výměře [výměra] a má být ohraničena vstupními dveřmi do jednotky a do příslušenství umístěného mimo jednotky (např. sklep, komora) včetně zárubně a vnitřním lícem obvodových zdí bytové jednotky a jejího příslušenství. Dle tvrzení žalobce se má jednotka [číslo] skládat ze dvou oddělených místností, kdy každá má mít vlastní sociální zařízení a samostatný vchod. Tyto místnosti nejsou propojeny, jsou odděleny nosnou zdí a každá z místností je užívána samostatně. Od nabytí vlastnictví užíval žalobce bytovou jednotku v souladu s Prohlášením vlastníka a kupní smlouvou. Žalobce popisuje, jak je v Prohlášení vlastníka graficky vyznačeno rozdělení jednotlivých nově vzniklých bytových jednotek, přičemž toto znázornění má být nevhodné, vadné a v rozporu s textem Prohlášení. Žalobce dále uvádí, že sousední bytová jednotka [číslo] byla předchozím vlastníkem převedena smlouvou ze dne [datum] na žalovanou společnost. Dne [datum] bylo žalovanou žalobci oznámeno, že neoprávněně užívá vstup do místnosti [číslo] z chodby [číslo]. Zde je žalovanou rovněž poukazováno na grafické znázornění nově vymezených bytových jednotek z Prohlášení vlastníka a žalobce byl žalovanou společností vyzván, aby si do [anonymizováno] dnů vybudoval jiný přístup do místnosti [číslo] neboť žalovanou budou provedeny stavební práce, jimiž bude její jednotka [číslo] oddělena od dalších společných prostor a rovněž od žalobcovy jednotky [číslo]. Na to žalobce sdělil žalované dopisem ze dne [datum], že vstup do místnosti [číslo] z chodby [číslo] realizuje jako oprávněný držitel a upozorňuje žalovanou, aby neprováděla jí naznačené stavební práce. Dopisem ze dne [datum] již žalovaná sděluje žalobci, že stavební práce byly provedeny a dne [datum] žalobce na místě zjistil, že vstup do jeho místnosti [číslo] byl zastavěn stěnou a část jeho místnosti, která byla graficky označena v Prohlášení vlastníka žlutou barvou, slouží žalované jako sklad. Žalobce tedy nemá přístup do jím vlastněných místností [číslo]. Pokud by např. došlo k havárii, tak žalobce nemá možnost zajistit opravu. Uvedené žalobce oznámil na místní složku PČR, jíž má být věc šetřena. Žalobce závěrem uvádí, že nejméně od [datum] jednal v dobré víře, že nabyl vlastnické právo k jednotce tak, jak měla být vymezena červeně v označeném plánu, což má být potvrzeno Prohlášením vlastníka, které má obsahovat vadnou grafickou přílohu. I pokud by žalobce vycházel z tohoto vadného znázornění, nemůže žalovaná svévolně zasáhnout do jeho oprávněné držby. 2. Žalovaná k žalobě uvedla v dopise ze dne [datum], že prohlášení vlastníka nepopisuje skutečný stav bytových jednotek, ale stav budoucí, s čímž byli žalobce i žalovaná při koupi nemovitostí srozuměni. Žalobce se má snažit nedostatky Prohlášení, o nichž věděl a byl s nimi rozuměn, účelově využít ve svůj prospěch na úkor žalované. Budova původně sloužila jako pension a [právnická osoba] [anonymizováno] prodávala jednotky vždy s upozorněním, že jsou nutné stavební úpravy tak, aby jednotky odpovídaly vydanému Prohlášení. Proto také byla stanovena nižší cena za každou jednotku. S tím byli kupující srozuměni a souhlasili s tím, včetně žalobce, který měl původním vlastníkem opakovaně upozorňován na nutnost stavebních úprav. Vymezení jednotky [číslo] ve vlastnictví žalobce v Prohlášení je takové, že se jedná o jednu místnost – atelier o velikosti [výměra] a koupelny s WC o velikosti [výměra]. Z popisu nevyplývá, že by jednotka měla dvě samostatné místnosti a rovněž ani to, že by jednotka [číslo] byla přístupná přes sousední bytovou jednotku [číslo] která je nyní ve vlastnictví žalované. Naopak má z Prohlášení vyplývat, že jednotka je přístupná z chodby [číslo] která je v grafickém znázornění vybarvena hnědou barvou. Žalobce má v současné době činit kroky k tomu, aby jeho bytová jednotka mohla být rozdělena na dvě samostatné jednotky, k čemuž si potřebuje zajistit přístup do místnosti [číslo]. Namísto toho, aby si tento přístup zajistil přes místnost [číslo] v jeho vlastnictví nebo, aby si vybudoval vchod z chodby [číslo] domáhá se zajištění přístupu přes jednotku [číslo] ve vlastnictví žalované. Žalovaná uvádí, že Prohlášení vlastníka ze dne [datum] vymezuje rozsah bytové jednotky [číslo] ve vlastnictví žalobce jednoznačně včetně grafického znázornění. Není pravda, že by jednotka [číslo] měla mít dvoje vstupní dveře a rovněž není pravdou, že by výměra jednotky byla menší, než je uvedeno v Prohlášení. Žalovaná uvádí, že část místnosti [číslo] která byla žalovanou ohraničena stěnou, žalobce nikdy v držbě neměl, naopak tato byla v držbě [právnická osoba] [anonymizováno] a nyní se nachází v držbě žalované. Tato část místnosti [číslo] je ve vlastnictví žalované, což je zřejmé ze schémat půdorysů vymezených jednotek a společných částí domu, které je přílohou Prohlášení vlastníka ze dne [datum] a tato část je znázorněna žlutou barvou. Z totožných důvodů nemohlo ze strany žalované dojít k svémocnému rušení držby, když žalovanou nebyl proveden svévolný zásah do držby žalobce, ale stavebními pracemi činila kroky na ochranu svého vlastnického práva. O budoucím budování příček byl žalobce informován [právnická osoba] [anonymizováno] již dne [datum] a následně o tom byl žalobce vyrozuměn i žalovanou. Co se týče části chodby [číslo] pak není, dle přesvědčení žalované, žalobce aktivně legitimován k podání žaloby na rušení držby, neboť se jedná o společné části budovy, o chodbu, kterou nemá žalobce v držbě. Žalobu by mohlo podat společenství vlastníků jednotek, nikoliv však žalobce jako držitel minoritního spoluvlastnického podílu. Obdobné pak žalovaná uvádí ohledně žalobcovy držby částí společné chody [číslo]. Žalovaná dále poukazuje na uplynutí lhůty k podání žaloby na ochranu držby, neboť o nutnosti stavebních úprav se žalobce dozvěděl již dne [datum], kdy mu bylo [právnická osoba] sděleno, že budou příčky vystavěny a tehdy již měl žalobce činit kroky dle § 1008 o.z. a neměl tedy čekat na dokončení stavby. Žalovaná je rovněž přesvědčena o tom, že žaloba je v rozporu s dobrými mravy. Její podání je účelovým krokem žalobce, který namísto toho, aby se snažil ve spolupráci s žalovanou o odstranění nedostatků Prohlášení vlastníka, podal na žalovanou trestní oznámení a žalobu na ochranu držby. 3. Podle ust. § 1003 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) platí, že držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. 4. Podle ust. § 1004 odst. 1 o.z. platí, že je-li držitel prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v § [číslo] (imise) a nezajistí-li se proti němu stavebník cestou práva, může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby. Zákazu se držitel domáhat nemůže, jestliže ve správním řízení, jehož byl účastníkem, neuplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby, ač tak učinit mohl. 5. Lhůta k podání žaloby na ochranu držby je upravena v ust. § 1008 odst. 1 o.z., dle kterého platí, že soud zamítne žalobu na ochranu nebo na uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé. 6. Podle ust. § 177 odst. 2 o. s. ř. platí, že domáhá-li se žalobce zákazu provádění nebo odstraňování stavby z důvodů, že může být provedením nebo odstraněním stavby ohrožen nebo hrozí omezení jeho vlastnického práva, soud rozhodne o žalobě do 30 dnů od zahájení řízení. Předvolání k jednání musí být účastníkům doručeno nejméně 3 dny předem. 7. V řízení se soud omezí pouze na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení (§ 178 o. s. ř.). Platí tedy, že žalobc