10 C 127/2021-73 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se coby výlučný vlastník pozemku [parcelní číslo], v k. ú. a obci [obec], domáhala jeho vyklizení žalovaným s tím, že žalovaný část pozemku užíval na základě nájemní smlouvy ze dne 5. 12. 2019, nájem však zanikl ke dni 19. 1. 2021 uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty po výpovědi ze dne 6. 10. 2020, a žalovaný ani přes opakované výzvy žalobkyně pozemek nevyklidil a žalobkyni jej nepředal. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení smluvní pokuty (po rozšíření žaloby) v celkové výši 36.600 Kč vyčíslené v souladu s nájemní smlouvou ze dne 5. 12. 2019 ve výši 100 Kč denně za období od 30. 1. 2021 do 31. 1. 2022. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Uvedl, že je vlastníkem rodinného domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] i na něj navazujících pozemků, které sousedí s pronajatou částí pozemku, jehož vyklizení se žalobkyně domáhá. Část předmětného pozemku byla žalovaným i jeho právními předchůdci dlouhodobě užívána jako jeden účelový celek s pozemky v okolí domu, tvořila jeho přirozené zázemí, když na ní byl například zřízen trativod, a byla postupně rekultivována, následně zde byl právním předchůdcem žalovaného zřízen plot. V takovémto stavu byla část pozemku žalobkyní žalovanému pronajata dne 5. 12. 2019, necelý rok po uzavření nájemní smlouvy však byla tato smlouva bez relevantního důvodu vypovězena. Žalovanému nebyl poté žalobkyní umožněn odkup pozemku ani další pronájem. Co se týče smluvní pokuty, namítal žalovaný její zjevnou nepřiměřenost, když smluvní pokuta za jeden měsíc odpovídá dvojnásobku ročního nájemného. 3. S namítanou nepřiměřeností smluvní pokuty žalobkyně nesouhlasila s tím, že částka 100 Kč za každý den prodlení je sjednána ve zcela minimální výši a nárůst na v žalobě požadovanou částku je dán pouze tím, že žalovaný svou povinnost nesplnil téměř rok. 4. V průběhu řízení došlo ve vykonávacím řízení vedeném proti právnímu předchůdci žalovaného k odstranění plotu jím vybudovaného, žalovaný v této souvislosti za účelem zabezpečení svého domu nechal dle pokynu geodeta zřídit na hranici pozemků plot nový. Žalobkyně se následně domáhala odstranění i nového plotu vybudovaného žalovaným, neboť rovněž tento plot se částečně nacházel na jejím shora specifikovaném pozemku. Poté, co žalovaný tento přesunul a dne 28. 2. 2022 došlo k protokolárnímu předání a převzetí pozemku, vzala žalobkyně v této části žalobu zpět. 5. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku [parcelní číslo], o výměře [výměra] v k. ú. [obec], [územní celek]. Mezi účastníky byla dne 5. 12. 2019 uzavřena smlouva o nájmu části pozemku, jejímž předmětem byl nájem části pozemku [parcelní číslo] v k. ú. a obci [obec], o výměře [výměra] tak, jak je zakreslena v příloze 4 citované smlouvy; smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou za nájemné ve výši 1.782 Kč ročně, ve smlouvě byla sjednána povinnost nájemce při skončení nájmu předmět nájmu vyklidit do 10 dnů ode dne skončení nájmu a předat jej pronajímateli s tím, že o předání předmětu nájmu se smluvní strany zavázaly sepsat zápis, v němž by zachytily jeho stav ke dni předání; pro případ nesplnění povinností nájemce při skončení nájmu týkajících se vyklizení nebo předání předmětu nájmu pronajímateli byla sjednána smluvní pokuta ve výši 100 Kč za každý den prodlení. Dne 6. 10. 2020 odeslala žalobkyně výpověď nájmu části pozemku, a to na základě usnesení zastupitelstva žalobkyně ze dne 29. 9. 2020, přičemž tato výpověď byla žalovanému doručena dne 19. 10. 2020. Dne 1. 4. 2021 upozornila žalobkyně žalovaného na nesplnění povinnosti vyklidit a předat předmětnou část pozemku a vyzvala jej ke splnění této povinnosti ve lhůtě 7 dnů od doručení dopisu; dopis byl doručen dne 30. 4. 2021. Dne 20. 5. 2021 odeslala žalobkyně žalovanému další dopis s výzvou ke splnění povinností a s upozorněním na právo požadovat sjednanou smluvní pokutu a vyzvala jej k zaplacení smluvní pokuty ve výši 11.100 Kč za období od 30. 1. 2021 do 20. 5. 2021; dopis byl doručen dne 1. 6. 2021 na tento dopis reagoval žalovaný dopisem ze dne 4. 6. 2021, jehož vyklizení označil za předčasné s tím, že podal žádost o odkup předmětné části pozemku. Žalovaný postavil za účelem zabezpečení svého pozemku po podání žaloby plot. V části nezasažené plotem žalovaného nebyla žalobkyně omezena v užívání svého pozemku. Žalovaný po podání výpovědi předmětné nájemní smlouvy následně žalobkyni žádal o odkup předmětného pozemku, což bylo zamítnuto na jednání zastupitelstva dne 26. 5. 2021, načež žádal o opětovný pronájem pozemku, což bylo zamítnuto na jednání zastupitelstva dne 8. 9. 2021. 6. Shora uvedené nesporné skutečnosti považuje soud za skutkový závěr ve věci. 7. Vzhledem k tomu, že v průběhu řízení došlo ke zpětvzetí žaloby v části požadující vyklizení žalovaného z předmětného pozemku, přičemž právě této části se týkaly v řízení vymezené sporné skutečnosti, neprováděl soud z důvodu nadbytečnosti ve věci žádné dokazování, neboť se nadále zabýval pouze nárokem žalobkyně na smluvní pokutu z hlediska její přiměřenosti. 8. Podle § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 9. Podle § 2051 občanského zákoníku může soud nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty. 10. Soud posoudil nárok žalobkyně dle citovaných ustanovení a dospěl k následujícím závěrům. 11. Přiměřenost smluvní pokuty má být zvažována zejména s ohledem na její účel, okolnosti, za nichž byla sjednána, charakter, případně na hodnotu zajištěného závazku, vzájemný poměr hlavního závazku a smluvní pokuty apod. V posuzovaném případě plnila smluvní pokuta zejména funkce preventivní, když měla ochránit žalobkyni před porušením závazku žalovaného vyklidit a předat pronajatý pozemek, a dále funkci sankční. Okolnosti sjednání smluvní pokuty nebyly nikterak nestandardní, když v podmínkách sjednávání nájemních smluv obcí nelze předpokládat, že by bylo o každé jednotlivé sjednávané smlouvě vedeno jednání, na jehož základě by pro každý případ vznikala jedinečná smlouva zohledňující požadavky či námitky toho kterého nájemce; žalovaný ostatně ani netvrdil, že by nějaké námitky proti výši smluvní pokuty vznášel a pokud s podmínkami smlouvy nesouhlasil, jistě jej nikdo nenutil nájemní smlouvu uzavírat. Na druhou stranu je třeba přihlédnout k významu porušení tohoto závazku pro žalobkyni coby obec, pro niž nevyklizení pozemku o rozměrech necelých 300 m2, s nímž neměla žádné např. ekonomické plány, nepředstavovalo dle názoru soudu záležitost rozhodujícího významu. Pokud žalobkyně poukazuje na skutečnost, že samotná denní sazby smluvní pokuty byla nízká a její nárůst byl způsoben právě dlouhodobým prodlením žalovaného a odkazuje přitom na judikaturu Nejvyššího soudu ČR (např. rozhodnutí 33 Cdo 5506/2016), nemůže soud s touto úvahou souhlasit, je-li výše smluvní pokuty vyjádřena absolutní částkou. Samo o sobě totiž nelze akceptovat tvrzení, že smluvní pokuta ve výši 100 Kč denně je v minimální výši, aniž by se nepřihlédlo ke skutečnosti, že smluvní pokutou bylo zajištěno vyklizení pozemku o rozměru 297 m2 pronajatého žalovanému za 1.783 Kč ročně. Smluvní pokuta tak byla zjevně nepřiměřená hodnotě zajištěné smluvní povinnosti (tedy vyklizení a předání části pozemku pronajímateli), když předmětný pozemek byl pronajímán za násobně (20x) nižší nájemné, než kolik činila sjednaná smluvní pokuta. Požadovaná smluvní pokuta navíc výrazně převyšuje výši skutečně vzniklé škody, již by bylo možno v daném případě vyčíslit zřejmě jen ušlým nájemným. Na základě výše uvedeného došel soud k závěru, že sjednaná smluvní pokuta je nepřiměřená a je proto na místě použít moderační právo soudu a tuto nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu snížit. [příjmení] byla naplněna sankční funkce smluvní pokuty, rozhodl soud o jejím snížení ze žalobkyní požadované částky ve výši 36.600 Kč na částku 8.910 Kč přestavující pětinásobek ročního nájemného (přičemž za užívání pozemku po dobu téměř roku po skončení nájemní smlouvy žalovaný žalobkyni ničeho nezaplatil). 12. Po koncentraci řízení namítala zástupkyně žalovaného, že v usnesení zastupitelstva schvalujícím nájemní smlouvou mezi účastníky nebylo vůbec specifikováno, že součástí smlouvy je též ujednání o smluvní pokutě, a v řízení nebylo tudíž dostatečně objasněno, zda byla smluvní pokuta mezi účastníky vůbec sjednána. K této námitce uvádí soud, že podle jeho názoru všechny podstatné náležitosti nájemní smlouvy byly v návrhu usnesení zastupitelstva obsaženy, a smlouva jako celek je tak dostatečně určitá. I pokud by se