12 C 254/2025-43 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobci jako pronajímatelé se domáhali na žalované jako nájemkyni zaplacení dlužného nájemného za pronajaté pozemky p. [číslo] vše v k. ú. [část obce], obec Karlovy Vary, na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2023. Dlužné nájemné bylo vyčísleno žalovanou částkou za období od srpna 2023 do června 2024.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, bránila se tvrzením, že od nájemní smlouvy odstoupila v dopise ze dne 23. 8. 2023 z důvodu nemožnosti uskutečnění předmětu nájmu, neboť náklady na zřízení parkoviště by mohly dosáhnout částky 9 mil. Kč, což je vzhledem k době trvání nájmu (uvedla chybně pětiletého namísto desetiletého) pro žalovanou neúčelné a prodělečné.3. Nesporné jsou mezi účastníky dále uvedené skutečnosti, které soud podle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. vzal za svá skutková zjištění a odkazuje na ně jako na dílčí skutkový závěr ve věci: Žalobci mají ve společném jmění pozemky p. [číslo] vše v k. ú. [část obce], obec Karlovy Vary, zapsané na č. [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Žalobci jako pronajímatelé a žalovaná jako nájemce podepsali dne 1. 8. 2023 nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou pozemky uvedené pod bodem 1 výše, a to za účelem zřízení a provozování parkoviště. Doba nájmu byla sjednána na dobu od 1. 8. 2023 do 31. 7. 2033. Nájemné bylo sjednáno v měsíční výši 62 000 Kč pro období od srpna 2023 do prosince 2023 včetně, ve výši 145 000 Kč měsíčně počínaje měsícem lednem 2024, se splatností do každého 25. dne předcházejícího měsíce. Žalovaná zaplatila na nájemném za období od srpna 2023 do března 2024 částku 487 500 Kč takto: dne 2. 8. 2023 částku 62 500 Kč, dne 22. 8. 2023 částku 52 500 Kč, dne 12. 9. 2023 částku 12 500 Kč, dne 2. 10. 2023 částku 60 000 Kč, dne 22. 3. 2024 částku 200 000 Kč, dne 25. 3. 2024 částku 100 000 Kč. Žalovaná měla dle nájemní smlouvy zaplatit na nájemném za dobu od srpna 2023 do června 2024 částku 1 182 500 Kč. Žalobci upomínali žalovanou o dlužné nájemné dopisem ze dne 6. 11. 2023, ze dne 23. 1. 2025 a ze dne 4. 7. 2025, která již byla předžalobní výzvou. Žalovaná v dopise ze dne 23. 8. 2023 sdělila žalobcům, že od nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2023 odstupuje z důvodu nemožnosti uskutečnění účelu nájmu uvedeného v bodě III. nájemní smlouvy. Žalovaná v dopise ze dne 31. 8. 2023 sdělila žalobcům, že i přes nesouhlas žalobců na svém odstoupení od nájemní smlouvy trvá.4. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2023 podepsané žalobci jako pronajímateli a žalovanou jako nájemcem soud zjistil, že účastníci se v čl. III nájemní smlouvy (odst. 2 a 3) se dohodli, že žalovaná přebírá do nájmu pozemky s travní plochou bez inženýrských sítí ve stavu způsobilém pro provedení úprav umožňujících zřízení a provozování parkoviště a žalovaná je srozuměna s tím, že je pouze na ní, zda, kdy, za jakých podmínek a na své náklady získá pro zřízení parkoviště a jeho provozování souhlas příslušných správních orgánů a zda jí v této souvislosti vynaložené investice budou účelné. Ujednání uvádí, že žalobci nedávají ani nemohou dát žalované záruku za to, zda zřízení a provozování parkoviště na předmětu nájmu bude povoleno. Za výsledek řízení nenesou žalobci žádnou odpovědnost stejně jako za případnou změnu územního plánu, který by znemožnil zřízení a provozování parkoviště. Žalovaná převzala předmět nájmu s vědomím podnikatelského rizika.5. Z dopisu žalované ze dne 23. 8. 2023 adresovanému žalobcům soud zjistil, že obsahuje odstoupení od nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2023 z důvodu nemožnosti uskutečnění předmětu nájmu.6. Z dopisu žalované ze dne 31. 8. 2023 soud zjistil, že žalovaná na svém odstoupení od nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2023 i přes nesouhlas žalobců trvá.7. Z rozhodnutí o povolení stavby vydané Magistrátem města Karlovy Vary ze dne 3. 6. 2025 č. j.: [číslo] soud zjistil, že správní orgán – stavební úřad k žádosti žalobců ze dne 13. 2. 2025 povolil zřízení dočasného parkoviště na předmětných pozemcích s kapacitou 130 míst (z toho 6 míst pro osoby s postižením) na nezpevněném štěrkovém povrchu.8. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že má rozhodnutím příslušného stavebního úřadu uvedeného v odst. 7 odůvodnění za prokázané, že je možné na pronajatých pozemcích zřídit a provozovat parkoviště.9. Soud neprovedl důkaz výpisem z KN, výpisem z účtu žalobců s provedenými platbami nájemného, upomínkami ze dne 6. 11. 2023, ze dne 23. 1. 2025 a ze dne 4. 7. 2025, neboť z nich plynou nesporné skutečnosti.10. Soud neprovedl důkaz e-korespondencí účastníků z července 2023, neboť v ní nejsou žádné skutečnosti potřebné pro rozhodnutí ve věci.11. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:12. Soud nejprve jako předběžnou otázku řešil platnost uzavřené nájemní smlouvy a platnost odstoupení žalované od této nájemní smlouvy.13. Podle ust. § 2201 občanského zákoníku (dále jen: o.z.) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.14. Soud má za prokázané, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva, kterou žalobci jako vlastníci pronajali žalované do užívání své pozemky na dobu určitou za sjednané nájemné pro účel zřízení a provozování parkoviště s tím, že žalovaná si svým nákladem a na své riziko obstará příslušný souhlas správních orgánů a poté parkoviště svým nákladem zbuduje.15. Podle ust. § 2001 o.z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.16. Podle ust. § 2106 odst. 1 písm. d) o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo odstoupit od smlouvy.17. Podle ust. § 2107 odst. 1, 2, 3 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodání nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.18. Vzhledem k tomu, že soud má za prokázané, že je možné na pronajatých pozemcích zřídit a provozovat parkoviště, nemůže obstát důvod, pro který žalovaná od nájemní smlouvy odstoupila, a soud toto odstoupení považuje za neplatné právní jednání. Právo jednostranného odstoupení od nájemní smlouvy v ní zakotveno nebylo a nebyl ani naplněn žádný ze zákonných důvodů uvedených v citovaných ustanoveních § 2006 a 2107 o.z. Bylo na žalované, aby si obstarala příslušný souhlas správního orgánu ke zřízení a provozování parkoviště tak, jak to posléze učinili žalobci. Účel nájmu sjednaný v čl. III nájemní smlouvy tak bylo možné uskutečnit. Argument žalované, že náklady na zřízení parkoviště by mohly dosáhnout částky 9 mil. je s poukazem na obsah nájemní smlouvy, zejména čl. III, právně bezvýznamný.19. Podle ust. § 2217 odst. 1 o.z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.20. Jelikož je nájemní smlouva stále platná, trvá též povinnost žalované platit sjednané nájemné, kterou žalovaná v období od srpna 2023 do června 2024 řádně nesplnila, proto soud žalobě jako důvodné vyhověl a uložil žalované zaplatit dlužné nájemné za období výše již uvedené. Podle ust. § 1970 o.z. soud uložil k návrhu žalobců žalované zaplatit též úrok z prodlení v zákonné výši z dlužných částek nájemného s počátkem prodlení odvislým od splatnosti nájemného uvedené v nájemní smlouvě.21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 151 401,50 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 27 800 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 695 000 Kč sestávající z částky 11 100 Kč + 8 800 Kč (při zastupování 2 osob dle ust. § 12 odst. 4 bod 4 a.t.) za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, sepis podání ze dne 6. 10. 2025, účast při jednání soudu dne 18. 11. 2025) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 102 150 Kč ve výši 21 451,50 Kč.