15 C 65/2023-153 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 29. 12. 2022 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo žalovanému uloženo zaplatit jí částku 392.975,22 Kč spolu s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že má ve svém výlučném vlastnictví jednotku (nebytový prostor) č. , číslo, vymezenou v budově č. p. , Anonymizováno, , postavené a stavební parcele (zastavěná plocha a nádvoří) parc. č. , hodnota, (dále jen „Budova“), ke které náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti , číslo, k celku a spoluvlastnický podíl na stavební parcele (zastavěná plocha a nádvoří) parc. č. , hodnota, o velikosti , číslo, k celku, to vše katastrální území , adresa, , obec , adresa, , část obce , adresa, (dále jen „Předmětná jednotka“). Z uvedeného důvodu je žalobkyně členem žalovaného. Budova, v níž se nachází, předmětná jednotka, leží v zóně ochrany městské památkové rezervace a v památkové zóně. Žalobkyně zároveň podniká prostřednictvím společnosti , právnická osoba, ., sídlem , adresa, , IČ: , IČO, (dále jen „Společnost“), jejímž je jediným společníkem, jednatelem a skutečným majitelem. Pouze pro účely svého podnikání zakoupila Předmětnou jednotku od svého právního předchůdce, společnosti , právnická osoba, , sídlem , adresa, , IČ: , IČO, . V době její koupě se Předmětná jednotka nacházela v dezolátním stavu a vyžadovala komplexní rekonstrukci. V takovém stavu představovala vážné ohrožení jak pro členy žalovaného, tak i pro jakékoli jiné osoby. Již dne 1. 6. 2016 rozhodlo shromáždění vlastníků žalovaného na svém jednání, že se provede výměna oken ve sklepě a v 1. nadzemním podlaží (na tomto podlaží se nachází Předmětná jednotka) a oprava soklu, k níž mělo dojít po výměně oken ve sklepě a v 1. nadzemním podlaží Budovy s tím, že materiál pro tuto opravu měl být projednán s památkáři. Dokonce bylo na tomto jednání schváleno, že na nátěr soklu bude použita zelená barva. Žalovaný však nikdy nepostupoval podle tohoto rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu a tím porušil povinnost zajišťovat správu domu a pozemku dle ust. § 1194 odst. 1 OZ. Dopisem ze dne 25. 9. 2019 seznámila žalobkyně žalovaného s aktuálním stavem předmětné jednotky, kdy její stavebně-technický stav vyžadoval provedení stavebních úprav, včetně výměny oken a výloh Budovy a opravu jeho soklu. Dne 29. 10. 2019 se konalo jednání shromáždění žalovaného, na které přítomní vlastníci jednotek souhlasili s vybudováním nového samostatného vchodu do Předmětné jednotky z , adresa, a s vymístěním hlavního uzávěru plynu a optických sítí, a to vše na náklady žalobkyně. Žalobkyně dále při jednání shromáždění vlastníků žalovaného opětovně upozornila, že také z hlediska státní památkové péče nevyhovují okna z plastu u Předmětné jednotky a povrchová úprava soklu z marmolitu a požádala o jejich výměnu. Shromáždění žalovaného o takovém požadavku žalobkyně odmítlo hlasovat. Dne 6. 12. 2019 zaslala žalobkyně zástupkyni předsedy žalovaného, paní , jméno FO, , e-mail, s cenovými nabídkami na dodávku oken a požádala ji o sdělení jejího názoru po vyhodnocení nabídek. Žalovaný se však k tomuto e-mailu žalobkyně nevyjádřil. Žalobkyně hradila náklady spojené s opravou a rekonstrukcí předmětné jednotky prostřednictvím společnosti , právnická osoba, ., která objednala provedení stavebních prací u společnosti , právnická osoba, , právnická osoba, ., , adresa, , IČ: , IČO, (dále jen „, právnická osoba, , právnická osoba, , právnická osoba, .“) a jí také cenu za tyto práce zaplatila. Za výměnu oken a dveří byla na základě krycího listu rozpočtu ze dne 9. 11. 2020 uhrazena částka 322.032,11 Kč bez DPH a za opravu soklu, hlavního vstupu, okenních otrub po výměně oken a oplechování byla uhrazena částka ve výši 204.163,80 Kč bez DPH. Celková výše nákladů spojených s výměnou oken a opravou soklu předmětného domu činila 526.195,91 Kč bez DPH. Žalobkyně se dostala do postavení osoby, která vynaložila finanční prostředky také na výměnu oken a opravu soklu domu, ačkoli je měl hradit žalovaný. Dne 14. 4. 2022 vyzvala žalobkyně svým dopisem žalovaného, aby jí nejpozději do 10. 5. 2022 zaplatil částku 526.195,91 Kč jako náhradu nákladů vynaložených žalobkyní na provedení výměny oken a dveří a opravy soklu předmětného domu. Žalovaný na tuto výzvu nijak nereagoval a ničeho z dlužné částky neuhradil. Dne 9. 11. 2022 započetla žalobkyně vůči žalovanému svou pohledávku v celkové výši 557.194,62 Kč, jež se skládá z jistiny ve výši 526.195,91 Kč a kapitalizovaného zákonného úroku z prodlení (z částky 526.195,91 Kč) ve výši 30.998,71 Kč za dobu od 11. 5. 2022 do 9. 11. 2022 z titulu bezdůvodného obohacení týkajícího se provedení výměny oken a dveří a opravy soklu předmětného domu, ačkoli tyto náklady měl nést žalovaný (právní důvod pohledávky žalobkyně upřesnila ve shora uvedeném dopise ze dne 14. 4. 2022), proti pohledávkám žalovaného vůči ní v celkové výši 164.219,40 Kč, jež tvoří pohledávka ve výši 94.221,40 Kč včetně kapitalizovaného úroku z prodlení z titulu nároku na úhradu příspěvků na správu domu (fond oprav) za měsíce říjen 2020 až říjen 2022 v souladu článkem XI. odstavec 4 písm. b) stanov žalovaného, dále pohledávka ve výši 17.962,- Kč z titulu nedoplatku na službách spojených s užíváním předmětné jednotky za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 spolu s kapitalizovaným úrokem z prodlení ve výši 2.224,83 Kč za dobu od 11. 5. 2021 do 9. 11. 2022 a pohledávka ve výši 47.040,- Kč z titulu nedoplatku na službách spojených s užíváním předmětné jednotky za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 spolu s kapitalizovaným úrokem z prodlení ve výši 2.771,17 Kč za dobu od 11. 5. 2022 do 9. 11. 2022. Zbývající část své pohledávky v rozsahu částky 392.975,22 Kč vyzvala žalobkyně žalovaného uhradit v dodatečné lhůtě do 25. 11. 2022. Žalovaný na toto započtení a výzvu k dodatečnému plnění reagoval pouze sdělením, že započtení vzájemných pohledávek neuznává, neboť předmětná pohledávka žalobkyně je podle jeho názoru neexistentní. Žalobkyně tedy zajistila, za účelem podnikání Společnosti, výměnu oken a opravu soklu Budovy sama. Po žalovaném uplatňuje pouze náklady spojené s provedením stavebních úprav společných částí.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, nárok žalobou uplatněný neuznával a namítal, že žalobkyně provedla stavební úpravy Předmětné jednotky, které nebyly nutnými opravami. Tyto úpravy prováděla pouze za účelem své podnikatelské činnosti. Nebylo v zájmu žalovaného, aby byl do Předmětné jednotky vybudovaný další vchod. Ten žalobkyně vybudovala pouze za účelem usnadnění odchodu zákazníků do Předmětné jednotky. Všechny stavební úpravy byly provedeny pouze na základě rozhodnutí žalobkyně. Pokud žalobkyně uvádí, že údajný dezolátní stav Předmětné jednotky představoval vážné ohrožení pro členy žalovaného i pro další osoby, pak je třeba, aby splnila, v čem toto nebezpečí spatřovala. Dne 29. 10. 2019 proběhlo shromáždění žalovaného, na kterém bylo v bodě 6 rozhodnuto, ž: žalobkyně na vlastní náklady provede vybudování vlastního vchodu do Předmětné jednotky, přemístění hlavního uzávěru plynu a optických sítí, a to z důvodu vybudování vlastního vchodu do Předmětné jednotky, dále žalobkyně požádala o vyjádření souhlasu s výměnou povrchu marmolitu na soklu. Shromáždění žalovaného souhlasilo se shora uvedeným pouze za předpokladu, že toto bude opraveno na vlastní náklady žalobkyně, což je také uvedeno v zápise ze shromáždění. Žalovaný tedy nechápal, z jakého důvodu žalobkyně požaduje uhradit náhradu ve vynaložené výši po žalovaném. Na shromáždění dne 1. 6. 2016 byla schválena výměna oken s tím, že bude částka přefakturovaná. Nebyla však schválena oprava soklu. O opravě soklu nebylo nikdy hlasováno. Pokud žalobkyně uvádí, že provedla opravu obvodového zdiva na domě, a tím měla zabránit pronikání vlhkosti, žalovaný zdůraznil, že před započetím stavebních prací, žádná vlhkost do domu nepronikala, tedy stavební práce v tomto smyslu byly zcela nadbytečné a žalovaný neshledává zákonný důvod k jejich úhradě žalobkyni. Pokud žalobkyně odkazuje na nějaké stanovisko památkového ústavu, tak památkový ústav by žádné stanovisko nevydával, pokud by žalobkyně žádné práce nezahájila. Co se týká vynaložených nákladů, které žalobkyně účtuje, tak jsou zcela nadhodnocené. Není ani zřejmé, kdy mělo dojít k jejich úhradě stavební firmě. Žalovaný upozorňuje na ust. § 1136 NOZ, dle kterého je možné vznést nárok na náhradu nákladů vynaložených v zájmu ostatních spoluvlastníků v rozsahu zhodnocení věci, nikoliv o samotné náklady vynaložené. Žalobkyně ve své žalobě neuvádí, o kolik mělo dojít ke zhodnocení v zájmu ostatních spoluvlastníků. Jak sama žalobkyně uvádí, tak ona prováděla rekonstrukci svojí jednotky, proto provedla i výměnu oken a opravu soklu. Je na žalobkyni, aby prokázala, o co došlo ke zhodnocení ve prospěch ostatních spoluvlastníků. Žalovaný ani jeho shromáždění se stavebními pracemi na jejich náklady nesouhlasili, není zde tedy daný zákonný důvod proto, aby náklady či zhodnocení bylo jim nyní účtované. V podstatě by to znamena