17 C 339/2025-28 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se domáhal (jako pronajímatel) na žalované (jako nájemci) zaplacení částky 134 133 Kč podle nájemní smlouvy z 22. 5. 2020 týkající se nájmu bytové jednotky č. 3, nacházející se 1. nadzemním podlaží budovy , adresa, . Žalovaná uvedenou částku 134 133 Kč uznala jako dluh podle nájemní smlouvy v předávacím protokolu z 8. 3. 2025, kterým vrátila byt (po skončení nájmu k 30. 11. 2023). Konkrétně šlo o dluh 13 000 Kč na nájemném a službách za září 2023, 23 000 Kč za listopad 2023, 23 000 Kč za prosinec 2023, 23 000 Kč za leden 2024, 23 000 Kč za únor 2024, 6 133 Kč za březen 2024 (poměrnou část).2. Podáním ze dne 17. 2. 2026 žalobce vzal částečně žalobu zpět ohledně částek týkajících se nákladů na služby (záloh), tedy ohledně částky 26 487,84 Kč a požadoval jako nájem za září 2023 13 000 Kč, za říjen 2023 až únor 2024 5x 18 000 Kč a na březen 2024 4 645,16 Kč, tedy pouze částky za užívání předmětného bytu (nikoli za spotřebované služby).3. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.4. Usnesením ze dne 19. 2. 2026, č. j. 17 C 339/2025-19 bylo rozhodnuto o částečném zastavení řízení.5. Z nájemní smlouvy z 22. 5. 2020 soud zjistil, že žalobce jako jeden z pronajímatelů (manželů žalobce a , jméno FO, ) a žalovaná jako nájemce uzavřeli smlouvu o nájmu výše uvedeného bytu na dobu určitou (od 1. 6. 2020) na 12 měsíců s nájemným 15 000 Kč měsíčně a zálohou na služby 3 126 Kč měsíčně; uvedené částky byly splatné k 15. dni v měsíci, který předchází měsíci, za který se platí. Smlouvou bylo ujednáno automatické prodlužování nájmu o 12 měsíců, ledaže některá ze smluvních stran 30 dnů před skončením sjednaného období oznámí, že na dalším nájmu nemá zájem. Podle předávacího protokol z 30. 5. 2020 došlo k předání bytu žalované do užívání. Z dodatku č. 1 k nájemní smlouvě z 24. 5. 2022 vyplynulo, že účastníci smlouvy se dohodli na zvýšení zálohy na služby na částku 5 000 Kč měsíčně. Z dodatku č. 2 z nájemní smlouvě z 20. 5. 2023 soud zjistil, že pronajímatelé a žalovaná se dohodli na zvýšení nájemného na částku 18 000 Kč (s účinností od podpisu dodatku).6. Z výpovědi z nájemní smlouvy z 31. 10. 2023 vyplynulo, že žalobce a druhá pronajímatelka vypověděli nájem bytu s ohledem na dluh na nájmu ve třicetidenní lhůtě. Z protokolu o předání nemovitosti zpět z 8. 3. 2024 soud zjistil, že žalovaná vrátila byt žalobci (jako jednomu z nájemců) dne 8. 3. 2024 s tím, že dluh podle nájemní smlouvy (na nájemném) činil 134 133 Kč (do února 2024 134 133 Kč a za březen 2024 6 133 Kč.7. Z předžalobní výzvy k zaplacení z 13. 10. 2025 soud zjistil, že žalobce a jeho manželka (jako pronajímatelé) vyzývali žalovanou k dobrovolné úhradě dluhu vzniklého užíváním předmětného bytu před podáním žaloby. Z podací stvrzenky vyplývalo odeslání výzvy dne 14. 10. 2024 žalované na adresu uvedenou v nájemní smlouvě.8. Soud uvedená skutková zjištění převzal za svůj skutkový závěr ve věci.9. Soud dospěl ke skutkovému závěru: Podle § 2201 z. č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.10. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dnem příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.11. Mezi účastníky byl sjednán nájem bytu podle § 2201, § 2235 o. z. (na dobu určitou a automatickým prodlužováním o 12 měsíců, ledaže některá ze smluvních stran oznámí, že na dalším nájmu nemá zájem). Nájemní vztah měl trvat do 1. 6. 2021 a s ohledem na další prodlužování do 1. 6. 2024. Pronajímatelé vypověděli nájem dle § 2291 odst. 2 o. z. (pro dluh na nájmu), avšak s ohledem na § 2291 odst. 3 o. z. se k uvedené výpovědi (bez výpovědní doby) nepřihlíží (pro nedostatek předcházející výzvy k odstranění nedostatků, která nebyla tvrzena a prokázána). Vzhledem k tomu soud vycházel z uvedené nájemní smlouvy i pro dobu po doručení výpovědi. Soud s ohledem na skutečnost, že závěr o dalším trvání nájmu neměl na nárok žalobce vliv, nevyzýval žalobce k vyjasnění toho, zda žalovaná byla před výpovědí vyzývána ke splnění povinnosti (i pro případ zániku nájmu by měl žalobce právo na vydání odpovídající částky bezdůvodného obohacení). Žalobce (jako jeden z pronajímatelů) má právo na úhradu dlužného nájemného za dobu od září 2023 do března 2024 (odevzdání bytu žalovanou).12. Podle § 2053 o. z. uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá. Soud nevycházel z uvedeného uznání (v protokolu o předání bytu), protože důvod dluhu byl uváděn nesprávně (mělo jít o nájemné, ač dluh se týkal záloh, popř. nákladů na služby). Protože však žalovaná se v řízení nijak nebránila (nepopírala existenci dluhu na nájemném), soud měl dluh na nájemném za prokázaný.13. Podle § 1970 o. z. má žalobce právo na úrok z prodlení ode dne následujícího po splatnosti (podle nájemní smlouvy a právního předpisu).14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2, § 146 odst. 2 věta první zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení převážně úspěšný (popř. zavinil zastavení řízení pouze v menší části předmětu řízení), nárok na náhradu nákladů řízení v částce 18 509,67 Kč, přičemž tato částka představuje 60,5 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 80,25 % a úspěchu žalovaného v rozsahu 19,75 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 366 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 134 133 Kč sestávající z částky 6 500 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 20 850 Kč ve výši 4 378,50 Kč.15. Soud podle § 4 odst. 1 písm. j) z. č. 549/1991 Sb. a s ohledem na položku 2 bod 2., položku 1 bod 1. písm. a) Sazebníku doměřil částku soudního poplatku s ohledem na nevydání elektronického platebního rozkazu soudem.